前两天，长岭居成交一宗地块，毫无疑问，区属国企兜底了。
唯一有争议的地方，可能是成交的地价，总价5.4亿，折合单价约1.8万/平。
有网友认为，这个山卡拉的地方，地价也要1.8万啊？
其实这个地价，要说贵，好像也没有。
只是在市场地价普遍让利，在长岭居市场认可度一降再降之时，就显得有点“不配”。
既然如此，长岭居地块为什么不降价卖呢？
01
回顾长岭居近4年出让的宅地。
你会发现两个事情：
其一，长岭居这几年的地块，基本全靠地方国企在兜底，这也是整个黄埔这几年地块出让的缩影。
其二，这些年出让的宅地，除了CPPQ-A2-3是商业转商住用地，成交价格8千多外，其余地块价格基本都在1.8/平左右。
| 注：以上成交楼面价未扣除配建
所以长岭居这几年的地价，一直都是1.8万/平，这次也只是跟以往一样，没有变贵。
只是时移世易，地价虽还是那个地价，但市场早已不是那个市场了。
如今的土地出让，不是中心区、核心区的地块，会比较难卖，因此地价方面，多少会有所让利。
比如前不久挂出的2宗南沙横沥岛地块，起拍楼面价1.2-1.3万/平。
要知道，NJY-6地块隔壁的星河江堤春晓，曾经的拿地价格为1.7万/平，对比之下，地价妥妥降了近4k/平。
反观长岭居，这几年地块出让都要国企兜底了，为什么地价不降一降？
黄埔不是不想，而是不能。
毕竟不止长岭居，其实黄埔近几年的地块成交，也基本全靠区属国企兜底，根本没卖出几块地。
都惨成这样了，也没有靠降地价吸引房企来竞拍，为什么？
因为黄埔的旧改项目特别多，而且有很多项目是已批已拆的，意味着是敲定了拆迁赔偿方案的。
如果黄埔在公开市场降了地价，甚至低于旧改的融资价格，那么旧改项目就更没有人兜底。
举个具体的例子，假设今天黄埔为了卖长岭居的地块，把地价从1.8万降到1.4万，而批复的旧改，融资的楼面价在1.5万。
那旧改项目会直接算不过账，价格体系全面崩溃。
所以黄埔不降地价，国企兜底地价，其实也是在变相兜底黄埔市场价格体系。
02
不过话说回来，长岭居板块沦落到让人觉得应该“降地价”，也很唏嘘。
曾几何时，长岭居1.8万/平的地价，谁觉得贵过？
要知道，长岭居板块拥有优质的居住环境，低密、山景是它的代名词。
而且凭借毗邻产业强板块科学城，被人称为“科学城的后花园”。
|长岭居山景
就在去年，长岭居有盘的吹风价格刺破了6万。
而且板块近几年打造的产品，也清一色选择大户型，走起高端改善的路线。
但是，长岭居板块集中做改善，并没有拉伸板块价值，反而市场的认可度一降再降。
为什么？
其一，产品错配，一味打造大户型，谁来买单？
这几年长岭居入市的项目，如开控城投云锦，主推124-186㎡，售价4万+，124平的户型总价门槛去到500万。
长岭雅居一期，户型涵盖160-300㎡大平层，售价4.5-5万/平，意味着起步总价就要720万左右。
还有去年出让的A4-4地块，已命名为高新·仕林苑项目，据爆料户型约100-213平，其中大户型是主力。
你没看错，长岭居的新盘们总价动辄500-700万起，非常夸张。
要知道，长岭居是没有产业规划的，购买力基本依托科学城。
而其新房的总价，别说科学城了，去到奶厂都够得上。
如果你是科学城就业的，你更愿意选择天河奶厂，还是黄埔长岭居？
事实胜于雄辩，长岭雅居开盘至今半年多，网签了5套，而其拿预售证的货量，大约400套。
再看开盘更久的开控城投·云锦，拿预售证货量约350套，一年多了，就网签了67套。
一窝蜂的高总价改善产品，固然能跟板块内的二手刚需产品岔开竞争。
但对应客群的单一，科学城真的有这么多“高端”购买力，冲着山景、低密就买单吗？
很显然，长岭居有明显的“产品错配”问题。
其二，商业、交通配套不完善，价格虚高。
作为一个“纯居住板块”，其实价值更多要体现在配套上。
而主打高端改善的长岭居，很多配套却完全跟不上。
如交通方面，板块内虽有地铁21号线与有轨电车，但换乘不便，去市区也是山长水远。
而且自驾也不便利，板块内一条永顺大道上分布着多个楼盘，人流量聚集，出行常常堵塞。
黄埔的领导留言板，就常出现板块居民对交通不便的投诉。
不仅如此，片区内的商业也不尽完善，虽然云锦有8万平的商业规划，但从建成到招商落地，还有几年路要走。
其余如长岭之门、长岭之心等，仍处于前期规划状态。
现在整个片区基本靠一些成熟二手项目的底商，勉强维持日常所需。
好在板块的教育配套，还是很有优势的。
目前长岭居板块中，已落成学校包括北师大广州实验学校、长岭居小学、铁英学校等等，都是师资比较不错的学校。
|北师大广州实验学校
说到底，如今的长岭居的优点很明显，教育资源相对不错，有山景加持，居住舒适度也不错。
但问题也很明显，不仅有供应内卷之忧，还有配套不完善之痛。
只顾着一味卖地，只会加剧内卷，缺乏落地的配套。
难怪长岭居还是1.8万的地价，却让人发出“他不配”的感慨。