前两天,长岭居成交一宗地块,毫无疑问,区属国企兜底了。

唯一有争议的地方,可能是成交的地价,总价5.4亿,折合单价约1.8万/平

有网友认为,这个山卡拉的地方,地价也要1.8万啊?

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其实这个地价,要说贵,好像也没有。

只是在市场地价普遍让利,在长岭居市场认可度一降再降之时,就显得有点“不配”。

既然如此,长岭居地块为什么不降价卖呢?

01

回顾长岭居近4年出让的宅地

你会发现两个事情:

其一,长岭居这几年的地块,基本全靠地方国企在兜底,这也是整个黄埔这几年地块出让的缩影。

其二,这些年出让的宅地,除了CPPQ-A2-3是商业转商住用地,成交价格8千多外,其余地块价格基本都在1.8/平左右

| 注:以上成交楼面价未扣除配建

所以长岭居这几年的地价,一直都是1.8万/平,这次也只是跟以往一样,没有变贵。

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只是时移世易,地价虽还是那个地价,但市场早已不是那个市场了。

如今的土地出让,不是中心区、核心区的地块,会比较难卖,因此地价方面,多少会有所让利。

比如前不久挂出的2宗南沙横沥岛地块,起拍楼面价1.2-1.3万/平。

要知道,NJY-6地块隔壁的星河江堤春晓,曾经的拿地价格为1.7万/平,对比之下,地价妥妥降了近4k/平

反观长岭居,这几年地块出让都要国企兜底了,为什么地价不降一降?

黄埔不是不想,而是不能。

毕竟不止长岭居,其实黄埔近几年的地块成交,也基本全靠区属国企兜底,根本没卖出几块地。

都惨成这样了,也没有靠降地价吸引房企来竞拍,为什么?

因为黄埔的旧改项目特别多,而且有很多项目是已批已拆的,意味着是敲定了拆迁赔偿方案的。

如果黄埔在公开市场降了地价,甚至低于旧改的融资价格,那么旧改项目就更没有人兜底。

举个具体的例子,假设今天黄埔为了卖长岭居的地块,把地价从1.8万降到1.4万,而批复的旧改,融资的楼面价在1.5万。

那旧改项目会直接算不过账,价格体系全面崩溃。

所以黄埔不降地价,国企兜底地价,其实也是在变相兜底黄埔市场价格体系

02

不过话说回来,长岭居板块沦落到让人觉得应该“降地价”,也很唏嘘。

曾几何时,长岭居1.8万/平的地价,谁觉得贵过?

要知道,长岭居板块拥有优质的居住环境,低密、山景是它的代名词。

而且凭借毗邻产业强板块科学城,被人称为“科学城的后花园”。

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|长岭居山景

就在去年,长岭居有盘的吹风价格刺破了6万

而且板块近几年打造的产品,也清一色选择大户型,走起高端改善的路线。

但是,长岭居板块集中做改善,并没有拉伸板块价值,反而市场的认可度一降再降

为什么?

其一,产品错配,一味打造大户型,谁来买单?

这几年长岭居入市的项目,如开控城投云锦,主推124-186㎡,售价4万+124平的户型总价门槛去到500万

长岭雅居一期,户型涵盖160-300㎡大平层,售价4.5-5万/平,意味着起步总价就要720万左右

还有去年出让的A4-4地块,已命名为高新·仕林苑项目,据爆料户型约100-213平,其中大户型是主力。

你没看错,长岭居的新盘们总价动辄500-700万起,非常夸张。

要知道,长岭居是没有产业规划的,购买力基本依托科学城。

而其新房的总价,别说科学城了,去到奶厂都够得上。

如果你是科学城就业的,你更愿意选择天河奶厂,还是黄埔长岭居?

事实胜于雄辩,长岭雅居开盘至今半年多,网签了5套,而其拿预售证的货量,大约400套。

再看开盘更久的开控城投·云锦,拿预售证货量约350套,一年多了,就网签了67套。

一窝蜂的高总价改善产品,固然能跟板块内的二手刚需产品岔开竞争。

但对应客群的单一,科学城真的有这么多“高端”购买力,冲着山景、低密就买单吗?

很显然,长岭居有明显的“产品错配”问题。

其二,商业、交通配套不完善,价格虚高。

作为一个“纯居住板块”,其实价值更多要体现在配套上。

而主打高端改善的长岭居,很多配套却完全跟不上。

如交通方面,板块内虽有地铁21号线与有轨电车,但换乘不便,去市区也是山长水远。

而且自驾也不便利,板块内一条永顺大道上分布着多个楼盘,人流量聚集,出行常常堵塞。

黄埔的领导留言板,就常出现板块居民对交通不便的投诉。

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不仅如此,片区内的商业也不尽完善,虽然云锦有8万平的商业规划,但从建成到招商落地,还有几年路要走。

其余如长岭之门、长岭之心等,仍处于前期规划状态。

现在整个片区基本靠一些成熟二手项目的底商,勉强维持日常所需。

好在板块的教育配套,还是很有优势的。

目前长岭居板块中,已落成学校包括北师大广州实验学校、长岭居小学、铁英学校等等,都是师资比较不错的学校。

|北师大广州实验学校

说到底,如今的长岭居的优点很明显,教育资源相对不错,有山景加持,居住舒适度也不错。

但问题也很明显,不仅有供应内卷之忧,还有配套不完善之痛。

只顾着一味卖地,只会加剧内卷,缺乏落地的配套。

难怪长岭居还是1.8万的地价,却让人发出“他不配”的感慨。