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本篇是案例分析文章总第221篇民事类 实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第113篇之车位第3篇
法条适用：《执行异议复议规定》第二十八条
当事人中：
绿色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人
红色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉
提出问题（作者提炼）
执行异议之诉中，车位与房产并属不动产的范畴，具有牵连关系。
《执行异议复议规定》第28条中规范的买受人是否仅仅是第一手才有资格提起异议之诉？
此外，源于抵押权等担保物权优于普通债权这一法律基石不可动摇。为此，当事人请求车位排除执行的权能不能落入基于《执行异议复议规定》第29条保护的生存房产物权期待权内。
车位买受人的顺序次手人如何阻却执行？法院又将如何判决？
裁判要旨
执行异议争议标的物的“车位”无法落入《执行异议复议规定》第29条保护的范围内。虽然实务中存在争议。
继而，“车位”异议阻却人只能依据《执行异议复议规定》第28条保护的普通债权寻求论证。
此时，如遇位阶高于其的担保物权，排除执行的请求，法院不予支持。这是常理。
但执行异议之诉需要在实质考察的原则下，需对担保物权的保证期间的效力进行析定。
如果担保物权人的担保优先权是在普通债权出让以后重新设定的，此时的担保优先权不属于《执行异议复议规定》第27条的规范视野。
此外，《执行异议复议规定》第28条就买卖合同的规范要旨是合同的成立要件，至于一方转让几手非考量的细节。
案例索引
①2014年7月22日，窦朝芬（第一手买受人）购买银鹰公司（被执行人）（一审被告、二审被上诉人、被申请人）开发的车位。特别约定：
本车位暂不办理产权证，窦朝芬对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证
②窦朝芬当日支付车库款9万元，银鹰公司开具了收据。
后，银鹰公司将车位交付窦朝芬占有、使用
③2015年12月15日，窦朝芬将车位转让给文明周（第二手买受人）（阻却执行人）（一审被告、二审被上诉人、再审申请人）
当日，文明周支付了车位转让款8万元，窦朝芬出具了收条
④自2013年9月5日到2016年9月2日，银鹰公司以上述车库为京华公司向农行渝北支行（申请许可执行人）（一审原告、二审上诉人、被申请人）的借款提供抵押担保
抵押合同每年一签，抵押期限每次一年。
最后一次是2016年9月2日签订，起算一年
⑤京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行起诉京华公司、银鹰公司
2017年5月5日，法院保全查封了车库
2017年10月19日一审法院作出(2017)渝01民初513号判决
农行渝北支行就银鹰公司车位享有优先受偿权
判决生效
⑥文明周提出异议
法院裁定中止对车位执行
⑦农行渝北支行起诉
对银鹰公司车库继续执行
法院判决
一审法院：重庆一中院（2018）渝01民初46号
结果：:驳回农行渝北支行诉讼请求
理由：
一、查封前签订了有效合同
1.银鹰公司从2013年9月起一直以上述车库提供抵押担保，但可以确认抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年
即2013年9月、2014年9月和2015年9月的抵押登记均已被注销
2.一审法院(2017)渝01民初513号民事判决所确认的是2016年9月设定的抵押
农行渝北支行从2016年9月2日起对车库享有抵押权
3.窦朝芬、文明周作为小区业主，概括转让的车位《买卖合同》最终发生在2015年12月15日。
相应的抵押已于2014年9月至2016年9月到期被注销
银鹰公司在出售时己取得了该车库的产权证
应确认在法院查封以前签订了合法有效的合同。
二、支付全部价款
三、查封之前合法占有使用
确认窦朝芬自2014年7月23日即占有使用案涉车位，文明周自2015年12月15日即占有使用案涉车位至今。
四、未能办理过户登记有无过错的
文明周购买车位时，所在的车库被整体抵押。但该次抵押被注销以后，银鹰公司应当办理分户的过户登记手续，其违反诚实信用原则，不履行车位转让协议的约定义务，致使至今未能办理过户登记，文明周对无过错。
◉农行渝北支行不上诉
二审法院：重庆高院（2018）渝民终363号
结果：
一、撤销一审判决
二、准许执行车位
理由：
1.《执行异议复议规定》）第28条的“买受人”应理解为直接与被执行人就执行标的签订合法有效的书面买卖合同的买受人。
2.文明周并非直接与被执行人银鹰地产公司就案涉车位签订合法有效的书面买卖合同的买受人，文明周无权就案涉车位提起执行异议之诉
再审法院：（2020）最高法民再119号
结果：
一、撤销二审判决
二、维持一审判决
理由：
一、文明周作为业主承继了同为该小区业主窦朝芬购买案涉车位的相关合同权利。银鹰公司予以确认行为，并非在形式上重新设立新的买卖合同关系。
二、符合《执行异议复议规定》第28条规定的法定构成要件
1.在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。
该法条规定强调的是案外人在人民法院查封前已就执行标的签订了合法有效的书面买卖合同，而非限定享有排除强制执行权益的权利人的主体范围。
合同均签订在法院查封案涉车位的时间2017年5月5日之前。
2.已经支付全部价款
3.查封前合法占有案涉车位
4.非因自身原因未办理权属转移登记
①银鹰公司以车库多次提供抵押担保,每个抵押担保合同都对应有独立编号的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》,有独立的抵押期。
②签订时车库虽被抵押,但该抵押有固定期限,买受人对解除抵押有合理预期,不应认定买受人文明周未尽合理的注意义务。
③银鹰公司未履行与文明周订立的18个月后办理车位产权证的约定,再次用车库提供抵押担保,导致未能办理权属转移登记,过错明显。
实务总结
本案问题理解并不复杂，我们从三级法院的审理过程中可以总结一下观点：
1.案外人执行异议视野下，就阻却人亦或许可执行人的权利义务可以附随合同的转让概括转移。
2.继而，《执行异议复议规定》第28条中规范的买受人是否第几手在所不问，均可提异议之诉
重庆高院的判决结果不能让人信服。
3.案外人执行异议视野下，车位权益属于受“普通债权”保护，亦或是纳入“生存居住权”范围内寻求救济。司法解释没有明确释明。
车位现如今在城市新的小区属于必备的功能设施的一部分，与商品房的居住属性具有密不可分性。
在一些司法实务案例中也把“车位”纳入了，可基于《执行异议复议规定》第29条保护范围。
但“车位”的功能属性认定下，又不能以偏概全。还需个案审定，酌情把握。
4.本案最值得关注的，也是最有价值的司法应用为：
“执行异议视野下，担保物权是在普通债权出让以后重新设定的，其优先权不受保护”
原因在于：
①如果不考量设定时间的先后，后设定担保物权也优于普通债权。违反了执行异议的位阶排序问题。
②如果担保物权不论实际设定先后，在执行异议之诉视野下，永久优先于普通债权，与立法目的不符。
③《最高法审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》2020年
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
上述解释说明，承租人在承租期间内，即使因出租房对房产设定的所有权变动，也有续租（阻却）权。
除非该所有权变动原因发生在
⑴出租前已设立抵押权
⑵出租前已被人民法院依法查封
所以，根据上述法理，担保物权的设定时间需要进行析定。
④依据“举轻以明重”原则，租赁权能有次阻却、续租权；那么买卖关系视野下的所有权转让就更具备此项权利。
⑤就同类性质的案件也有相关案例判决，一并放在下面参考查阅
《执行异议复议规定》第27条不绝对优于第28条，要观察设定时间
关键词
优先权
设定时间
合同权利义务的概括转移