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本篇是案例分析文章总第220篇民事类 实体与程序相结合
主题是案外人执行异议之诉第112篇之房产第70篇.
法条适用：
《执行异议复议规定》第二十五条第一款第一项
对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:
（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。
《执行异议复议规定》第二十八条
当事人中：
绿色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉
黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人
红色字迹为争议之诉被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉
提出问题（作者提炼）
房产开发商把自己开发的房产无偿赠与公司高管。此后，源于没有办理不动产登记，遇有他案执行该房产时，是否具有阻却权能。法院究竟如何析定？
此外，房产买受人在房产被查封后，另行起诉公司拖欠工资，胜诉判决是否可以支撑房产买受人支付了房屋对价？
裁判要旨（作者总结）
执行异议案件的判断主旨是对各项民事权利进行位阶对比，同时还基于“公平正义”原则对“生存保障权”进行干预。
但如处于同一位阶的状态下，还应严格按照法律法规的规范要件进行判断。
即使有证据证明赠与法律关系存在的情况下，基于物权登记效力的公示效能。在案外人执行异议之诉视野下的主张存在赠与关系的房产阻却执行人不能获得排除执行权能。
案例索引
①2007年8月10日，曹华丽（阻却执行人）（原审原告、上诉人）与驻马店华达公司（被执行人）（第三人）签订的《商品房买卖合同》载明，曹华丽购买华达•西湖城市花园35幢1单元101、102室房屋，总价2794003元，建筑面积646.76平方米，房款一次性支付。
驻马店华达公司应在2008年12月31日前将该房屋经验收合格并交付曹华丽。
②2010年2月4日，杭州华达集团（第三人）向驻马店华达公司致函，同意公司经营管理负责人裴自友、曹华丽夫妇支配城市花园35-1住宅。
汤国华（董事长）同日签署意见：同意将35-1（排屋边套）分给裴自友夫妇。
后驻马店华达公司实际仅向曹华丽交付了案涉房屋，102室房屋实际由案外人购买并占有使用。
③2010年3月17日法院因他案查封了案涉房屋。
五矿公司（申请许可执行人）（原审被告、被上诉人）申请法院强制执行
④曹华丽提出异议
⑤2016年曹华丽、裴自友起诉驻马店华达公司支付2005年12月31日至2015年12月31日的工资款550万元。
法院判令驻马店华达公司向曹华丽、裴自友支付劳动报酬550万元。
该民事判决于2017年1月16日生效。
⑥2017年1月17日曹华丽、裴自友申请执行生效判决
⑦2018年9月25日法院驳回曹华丽的异议请求
⑧曹华丽提起案外人执行异议之诉
法院判决
一审法院：浙江高院（2018）浙民初58号
结果：驳回曹华丽的诉讼请求
理由：
一、《执行异议复议规定》第28条、第29条规定的是法院查封前才有可能阻却执行。
1.生效支付劳动报酬550万元的判决即使认可可与房款进行抵消，其支付的时间也是在法院查封之后
2.不允许购房者可以根据查封后支付购房款的情况对抗法院的执行行为，意味着法院查封等执行行为不具有确定的效力，法律关系将会不断发生变动，明显有违司法解释初衷
二、不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形
1.查封前存在合法有效的书面买卖合同不满足
曹华丽提交的《商品房买卖合同》载明落款时间为2007年8月10日，但该合同未约定曹华丽支付房款的时间。
2.未支付了全部购房款
①曹华丽、裴自友主张，驻马店华达公司同意以欠付两人的报酬抵扣购房款，但并未提交有效证据证明。
②生效支付劳动报酬判决书仅证明驻马店华达公司存在欠付报酬的行为，无法证明双方达成以报酬抵扣房款的合意。
③杭州华达集团出具并同意将案涉房屋分配给曹华丽、裴自友夫妇，系在《商品房买卖合同》载明落款时间二年之后的2010年2月4日，既无法证明双方存在以报酬抵扣房款的合意，更无法证明双方在合同载明的落款时间就达成了以报酬抵扣房款的合意。
④2007年8月10日，以两人合计薪资50万元/年的标准，驻马店华达公司仅欠付两人自2005年12月31日起的劳动报酬80余万元左右，尚不及该合同所涉的华达•西湖城市花园35幢1单元101、102号房屋售价2794003元的三分之一。
三、亦不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定情形
◉曹华丽上诉
本案涉及的法律关系是驻马店华达公司将案涉房屋赠与给曹华丽，应当适用《合同法》第185条关于赠与的法律规定
二审法院：（2019）最高法民终1832号
结果：驳回上诉，维持原判
理由：
1.曹华丽主张华达公司已将案涉房屋赠与其所有，但双方签订的合同系商品房买卖合同，并未体现赠与法律关系。
2.即使驻马店华达公司有将案涉房屋赠与曹华丽的意思表示，但双方并未办理房屋所有权变更手续。
《民法典》第209条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
案涉房产未发生物权转移,其所有权人仍为驻马店华达公司，曹华丽并不享有案涉房屋所有权，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
实务总结
1.证据存疑情形，赠与关系未登记的房产主张人不能阻却执行
2.无证明存在以报酬抵扣房款的合意，买受方无排除执行权能
3.即使赠与关系存在，未办理不动产登记，主张人不具有排除执行权能
4.法院就财产进行查封后，购房者即使通过胜诉判决的方式证明支付购房款，也无法阻却法院的查封行为。
5.公司拖欠的工资是否能与员工购房的房款进行实际抵消，属于公司内部约定。房产未登记的，不能排除执行权能。
关键词
工资与购房款抵消的合意
赠与关系