约翰·亚当斯曾说过，决定未来走向的不是势均力敌的ABC,恰恰是手持10%砝码的D。
这句话很应景，过去的一周，一份国家级的年度投资计划，让饱受诟病的股市恢复了些生气，喋喋不休的抱怨声小了很多。在一群理性乐观主义者看来，这只是一场新变局的开始。
过去的一周发生了什么？没错，万亿级投资正式启动。10月24日，十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了，全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发国债和2023年中央预算调整方案的决议，明确中央财政将在今年四季度，增发2023年国债1万亿元。
很多人的共识：一夜之间，风向变了。过去几年，市场流动性还充裕的情况下，股市和楼市如同量子纠缠，此起彼伏。历史毕竟是历史，股市与楼市的同向下坠，是新现象。
1万亿特别国债汹涌来袭，终于守卫了3000点大关，此时股市尚未脱险，那楼市何时复兴？万亿国债释放了哪些信号？未来的重庆楼市机会到底在哪？渝商联智库围绕一系列问题，结合专家意见给予解析。
万亿国债规模算大吗，其实不大。美国两个季度的国债发行，就高达1.5万亿美元。这次可以说，是特殊时期的特殊应对之策。
建国以来，中国共有四次发国债经历，分别是1998年的2700亿元，2007年1.55万亿元，2020年1万亿元及2023年1万亿元。一般来说，每年发行国债筹资有9次，基本每个月10号发行。此次国债有5000亿元计划四季度发完，其余结转5000亿元将于2024年用完。
文件很清晰，此轮国债为专项债，为何有如此计划安排？
易宏地产研究院总经理陈旭认为，此轮国债对提升基建水平有大利，政策有前瞻性，不排除后续有进一步增发国债的可能。疫情是诱因，整体经济下滑才是主因。
“10年一次的国债发行规律，被缩短至3年一次，的确与严峻的经济下滑有关。三年前的万亿国债，主要是解决疫情防控相关问题，今年股市、楼市不景气，加上地方财政压力山大，以及突如其来的旱汛情，就有了本轮的万亿特别国债。”他分析到，本轮国债信号释放，其维稳意义大于治灾层面。
万亿级国债计划颁布后，很多自媒体错误地理解为：此轮国债可以撬动4-5万亿元债务，因而对经济增长有强拉动效应。
事实上，此轮国债，中央采取的是转移支付的形式，对项目申报和监管非常严格，加上近年三申五令严禁地方债务的扩张，绝无债务进一步扩大的可能。
这次发债，资金投向跟着项目走。主要投入方向为工程建设：主要是水库、堤防、蓄滞洪区等防洪工程建设；还有网络构架投入——雨水情监测网络和智慧化调度决策系统。重点区域：华北、东北等地，将具备条件的灾毁农田，全部修复提升成为高标准农田的同时，统筹支持受灾地区及其他地区的高标准农田建设。
如此规模的基建投入，会对基建行业有何影响？
峻屹建设有限公司总监黄毅认为，此轮投入规模有限。如果按申报的平均原则，每个省份仅有300-350亿元的预算。尽管规模不大，但对行业有提振作用。当下建筑业已进入寒冬期，此轮投入无疑是一剂强心针。
他谈到，这轮专项投入对市场流动性也有一定的改善作用。建筑业中，行业公认桥梁和水利工程的利润，大于房屋和道路的工程利润，本轮投入主要在水利方面，这样会促使一些其它领域的工程单位往水利转型。
基建行业发展，理当对整体经济有所拉动。这是所有人都乐见其成的。
然而，万亿国债发放，要作用于楼市，还需要其他配套政策和条件。
按行业大咖的理解，城镇化率越过70%这条线，楼市机遇就主要在城市更新。重庆城镇化率已达到70.96%，正在实施新一轮大规模旧改，楼市复苏未来可期。
最近，重庆市政府公布了59个旧城改造项目，总投资约2743亿元，这还是重庆对外公布的中心城区旧城改造项目的第一批名单，这批旧改名单惠及各区。
具体上，投资过百亿的旧改项目有：
3.1渝中区：长滨路沿线旧城改造项目
位置：渝中区长滨路，海客瀛洲到雷家坡立交这一段，全长3公里。改造方向：高端商务办公楼宇。总投资约114亿元，2024年开工，工期3年。
3.2九龙坡区：上游片区旧城改造
位置：九龙坡毛线沟立交，上游村。改造方向：大型综合住宅区，包含761亩土地开发、82万㎡住宅建筑、13.45万㎡商业建筑。总投资约100亿元，2023年12月开工，预计2025年12月竣工。
3.3江北区：长江三厂片区旧城改造项目
位置：项目位于江北区中心，东接江北嘴，西联观音桥商圈，南接曾家岩，北联龙头寺公园。改造方向：大型综合体。约38.9万㎡住宅开发，41.1万㎡商业商务开发及运营（其中长安科技创新中心项目约24万㎡）。总投资约208亿元，2年内开工，预计2028年竣工。
3.4大渡口区：伏牛溪油库旧城改造项目
位置：位于大渡口区建胜镇，项目北侧为伏牛溪轻轨站，南至长江，西至金鳌山片区，东接重庆国际复合材料股份有限公司。改造方向：滨江住宅区。总投资约200亿元，2024年开工，预计2029年竣工。
3.5大渡口区：钓鱼嘴片区旧城改造项目
位置：位于大渡口区东南角，临鱼洞长江大桥。改造方向：滨江生态住宅大型社区。总投资约209亿元，2024年开工，预计2028年竣工。
除了大规模旧改，对于重庆楼市的未来，还有一条普惠性利好：国家新一轮房改启动。
解读新一轮房改主要就两点，一是要加大保障性住房建设和供给，二是要推动建立房地产业转型发展新模式。
尽管保障房建设已经持续多年，新房改政策仍明确了可以适当改建或收购存量商品房用作保障性住房，这对去库存有重大意义。
市场上房源饱和特征非常明显，未来全国住房建造的中枢值已经基本固定在10-12亿平米，这就相当于总数。再细化到商品房、公租房、人才住房、保障性住房等，某类住房的比例提高，其他住房的比例就肯定要减少。
同时房改文件首次明确提出，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。可以看到，政策正在弱化行政调控手段。
9月底，自然资源部给各省市主管部门下发了文件， 建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制。文件下发后，已经有4个热点城市宣布，取消土地价格限制，恢复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了销售价格限制，开发商建好房子以后，可以自由定价。
新房改文件还明确提到，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进。这一提法，重庆喜中榜单。
目前重庆楼市正在温和回升，2023年1-9月，商品房累计成交面积为943.5万㎡，同比下降12.6%；商品住宅累计成交面积为510.5万㎡，同比增长0.9%。
进入10月以来，周成交量有明显上升：上周，住宅市场备案建面均价为16063元/㎡，环比上涨5%，同比上涨8%；供应面积21.27万方，环比上涨220%，同比上涨40%；备案面积19.06万方，环比上涨40%，同比上涨46%。
分析人士普遍认为，有了万亿国债托市的宏观大势，再手持大规模旧改和新房改这对王炸，重庆或将成为楼市全面复苏的热点城市之一。
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