我这两天，一直在老黄埔踩盘、看项目。
每次一到饭点，就特别痛苦，这里的商业，真的太low了，不像天河，各种商场林立，吃饭都让人挑花眼。
而老黄埔呢，能去的商业，要么是惠润广场，要么是大沙地步行街，这些商业综合体，建成年代久，业态混乱，运营拉胯，外立面也脏兮兮的。
特别像“小城市”的观感，实在不像一线城市的水平。
我有时候会跑远一点去三溪，从那边的商场走出来，对比更加强烈。
究竟为什么老黄埔的商业，会这么拉胯？
老黄埔地段核心，商业却拖大后腿
要知道，老黄埔的地段，是整个黄埔最优越的。
老黄埔毗邻天河，还是无缝衔接那种，完全可以接收来自江新城、金融城的产业迁移以及人口外溢。
在规划定位方面，广州提出了建设以国际金融城--黄埔临港经济区为核心的第二CBD。
老黄埔的城市规划站位，是很高的。
论产业，片区以护林路为轴带，打造了十里数字经济产业长廊，建设了多个重点高端产业园区。
论交通，地铁老黄埔有5号线，包括即将开通的东延段，还有13号线、7号线。
此外，黄埔还有高铁新城的规划，建成后将与广汕高铁、广中珠澳高铁、广深第二高铁、广州28号线等线路衔接。
在这里工作生活的居民以后可以通过高铁直达惠州、汕尾、汕头、佛山、东莞、深圳等城市。
目前高铁站位置已定，在横沙旧改旁边。位置定了，那高铁站离开建也不远了。
所以老黄埔真的是要地段有地段，要规划有规划，要产业有产业，要交通有交通。
但唯独生活的重要配套——商业，成为目前最大的短板。为什么会这样？
最主要还是因为黄埔缺地，其在市场招挂拍的商业地块，其实屈指可数。
片区更多的，还是靠旧改项目来建设相应的商业配套和改变整个社区的面貌。
但这两年旧改因防止大拆大建，还有砍树风波，叠加楼市调控等，黄埔有不少旧改都选择躺平。
这也导致了，如今黄埔连一个撑门面的商业体都没有。
偌大的黄埔，常住人口58万，消费力却无处可去，真的让人怒其不争气。
老黄埔商业现状可惜，但未来可期
当然，虽然老黄埔的商业现状不行，但未来规划还是很TOP的。
在广州规划的五个地标级商圈，除了天河路，白鹅潭，万博，琶洲。
还有一个，就是金融城-黄埔湾商圈，这里将建设成世界级地标商圈，亦是千亿级的都市级商圈，重要程度可见一斑。
当然，打造世界级商圈，核心还是要靠旧改。
黄埔湾商圈涉及的旧改非常多，如珠江村、横沙、姬堂、石化路以西等等。
目前进度最快的，当属地段更好、体量更大的中鼎珺合府，即横沙旧改。同时也是最有希望帮助老黄埔商业完成迭代升级的旧改项目。
为什么这么说？
其一，横沙项目规划了近40多万平的商业，这个体量非常大，业态也非常丰富。
如此大体量的商业，一方面对于老黄埔的商业，会有质变的提升，同时也带动了片区的经济发展。
另一方面，如果顺利建成，那以后每年产生的分红都是上亿，股民受惠。
| 中鼎珺合府规划示意图
其二，横沙项目规划的商业，不仅体量大，而且质量高。
比如其规划的书香街的规划，是对标佛山岭南新天地的。
要知道，岭南新天地在拆迁改造后，不仅焕新了面貌，而且吸引的人流也是巨大的。
有数据显示，岭南新天地在高峰时曾吸引了超过2600万游客到访，单日客流曾达22万人次，已然成为了佛山的城市名片之一。
| 佛山岭南新天地
而横沙的书香街，将对标岭南新天地，围绕“风水塘”完整保留了古建筑，融入了商业元素。
改造后的商业街区将更潮流，更高端，还有水韵书香的底蕴，更能够吸引年轻人。
|横沙书香街效果图（最终实施以公示为准）
而且项目在政府的关心下去年调过规划。最主要的就是将规划待定区，调整为居住用地，以及服务设施用地、村庄建设用地（商业兼容商务用地）及公园绿地。
调规之后的横沙商业规划，靠近祖光路、丰乐北路等主干道，同时也意味着通达的人流。
其三，项目双地铁站环绕，激活商业活力。
像横沙旧改，本身体量大，业主也多。如果商业和改造项目能够顺利建设，未来会吸引很多新的业主，包括片区内其他项目的业主来消费。
再加上项目的商业，其实距离5号线的大沙地、大沙东两个站非常近。
双地铁站带来的，除了交通的可达性外，也能激活商业的活力，带动片区发展。
| 大沙东地铁站及现状商业
实探！留守户影响商业、交通配套推进
不过，未来虽然很美好，但实探了横沙旧改的进度，还是觉得有点遗憾。
在横沙项目现场可见，商业规划建设范围内，还存在部分留守居民。
他们不愿意搬走，甚至将自建房改装为店面，正常经营。
这种私自改装经营的商铺，部分还是无证无照非法经营，买的东西也很难有质量保证。
有甚者，将自己的房子继续放给二房东放租。
可以说，留守户的存在，影响了商业和项目整体的建设及回迁。
|留守户滞留商业
|留守户滞留商业
此外，留守户所在，还是祖光路与港湾路两大规划路的建设工程范围。
要知道，这两条线路是解决片区交通拥堵的关键。
| 中鼎珺合府周边道路示意图
其中东西走向的祖光路，串联起石化路和中山大道，通车后会分担区域内东西走向的车流，有效缓解片区交通压力。
此外，南北走向的港湾路，未来片区居民可以通过这条道路，直接上广园高速，对片区内通行效率起重大作用。
这两条规划路的建设，受益的是整个片区的居民。
无论是横沙的改造，还是规划路的建设，黄埔区政府都发过通告表示：
工程建设范围内的单位及个人，应当顾全大局，积极支持和配合国家建设。
希望无论是单位还是个人，都将眼光放长远一点。
毕竟无论是交通还是商业的发展，都是惠及集体，惠及后代的。
|黄埔区关于港湾北路和祖光路的工程建设通告
|黄埔区关于横沙旧村改造项目剩余地块改造通告
横沙项目的推进，需要多方鼎力支持
虽然横沙项目在商业建设方面受阻，但其开发商，一直都很有担当。特别在当下，不少黄埔旧村的开发商都选择躺平、摆烂。
但到目前开发商却没拖欠过任何一笔临签费和项目的建设资金，一直配合政府的规划推进改造。
横沙项目的安置房建设也一直如火如荼。
目前已经完成有一期20.2万平米、安置区4B地块8.85万平米以及安置区4C地块的商住楼2.8万平米，共约31.8万平米建面的安置房建设。
而且还有安置区3A地块7栋15.64万平米以及安置区2A北六栋约14万平米，共计约29.6万平米安置房在火热建设中，但这几个在建设地块，由于留守户不签约搬迁，造成部分在建工程被迫停工或无法正常交付。
不过项目的教育配套，小学已建好交付，中学也在建中；融资区也在今年年底就能交楼，都在有条不紊地推进中。
| 项目融资区楼栋实拍
但让人可惜的，还是项目最核心的商业部分，进度缓慢。其凸显的问题，光凭企业，很难把这个硬骨头啃下。
如上文所述，其实项目商业建设所影响的，不单是项目本身，更代表的是老黄埔的门面，是黄埔湾商圈和片区的发展，是跟天河金融城连片开发的希望。
毕竟目前整个老黄埔的商业，能最快且最有希望落地的规划就是横沙旧改。
但多年来因为磕磕绊绊，一直都没能落地，真的很可惜。
如今，在高层重提旧改之际，在把城中村改造摆在重要位置的当下，实现高质量发展。
这个趋势，肯定是好的。
希望横沙项目，能够在政府，企业，居民多方相互支持的背景下，补上老黄埔商业的短板，实现老黄埔商圈的迭代升级。