我这两天,一直在老黄埔踩盘、看项目。

每次一到饭点,就特别痛苦,这里的商业,真的太low了,不像天河,各种商场林立,吃饭都让人挑花眼。

而老黄埔呢,能去的商业,要么是惠润广场,要么是大沙地步行街,这些商业综合体,建成年代久,业态混乱,运营拉胯,外立面也脏兮兮的。

特别像“小城市”的观感,实在不像一线城市的水平。

打开网易新闻 查看更多图片

我有时候会跑远一点去三溪,从那边的商场走出来,对比更加强烈。

究竟为什么老黄埔的商业,会这么拉胯?

打开网易新闻 查看更多图片

老黄埔地段核心,商业却拖大后腿

要知道,老黄埔的地段,是整个黄埔最优越的。

老黄埔毗邻天河,还是无缝衔接那种,完全可以接收来自江新城、金融城的产业迁移以及人口外溢。

在规划定位方面,广州提出了建设以国际金融城--黄埔临港经济区为核心的第二CBD

老黄埔的城市规划站位,是很高的。

论产业,片区以护林路为轴带,打造了十里数字经济产业长廊,建设了多个重点高端产业园区。

论交通,地铁老黄埔有5号线,包括即将开通的东延段,还有13号线、7号线。

此外,黄埔还有高铁新城的规划,建成后将与广汕高铁、广中珠澳高铁、广深第二高铁、广州28号线等线路衔接。

在这里工作生活的居民以后可以通过高铁直达惠州、汕尾、汕头、佛山、东莞、深圳等城市。

目前高铁站位置已定,在横沙旧改旁边。位置定了,那高铁站离开建也不远了。

所以老黄埔真的是要地段有地段,要规划有规划,要产业有产业,要交通有交通。

但唯独生活的重要配套——商业成为目前最大的短板。为什么会这样?

最主要还是因为黄埔缺地,其在市场招挂拍的商业地块,其实屈指可数。

片区更多的,还是靠旧改项目来建设相应的商业配套和改变整个社区的面貌。

但这两年旧改因防止大拆大建,还有砍树风波,叠加楼市调控等,黄埔有不少旧改都选择躺平。

这也导致了,如今黄埔连一个撑门面的商业体都没有。

偌大的黄埔,常住人口58万,消费力却无处可去,真的让人怒其不争气。

打开网易新闻 查看更多图片

老黄埔商业现状可惜,但未来可期

当然,虽然老黄埔的商业现状不行,但未来规划还是很TOP的。

在广州规划的五个地标级商圈,除了天河路,白鹅潭,万博,琶洲。

还有一个,就是金融城-黄埔湾商圈,这里将建设成世界级地标商圈,亦是千亿级的都市级商圈,重要程度可见一斑。

当然,打造世界级商圈,核心还是要靠旧改

黄埔湾商圈涉及的旧改非常多,如珠江村、横沙、姬堂、石化路以西等等。

目前进度最快的,当属地段更好、体量更大的中鼎珺合府,即横沙旧改。同时也是最有希望帮助老黄埔商业完成迭代升级的旧改项目

为什么这么说?

其一,横沙项目规划了近40多万平的商业,这个体量非常大,业态也非常丰富。

如此大体量的商业,一方面对于老黄埔的商业,会有质变的提升,同时也带动了片区的经济发展。

另一方面,如果顺利建成,那以后每年产生的分红都是上亿,股民受惠。

| 中鼎珺合府规划示意图

其二,横沙项目规划的商业,不仅体量大,而且质量高。

比如其规划的书香街的规划,是对标佛山岭南新天地的。

要知道,岭南新天地在拆迁改造后,不仅焕新了面貌,而且吸引的人流也是巨大的。

有数据显示,岭南新天地在高峰时曾吸引了超过2600万游客到访,单日客流曾达22万人次,已然成为了佛山的城市名片之一。

打开网易新闻 查看更多图片

| 佛山岭南新天地

而横沙的书香街,将对标岭南新天地,围绕“风水塘”完整保留了古建筑,融入了商业元素。

改造后的商业街区将更潮流,更高端,还有水韵书香的底蕴,更能够吸引年轻人。

|横沙书香街效果图(最终实施以公示为准)

而且项目在政府的关心下去年调过规划。最主要的就是将规划待定区,调整为居住用地,以及服务设施用地、村庄建设用地(商业兼容商务用地)及公园绿地。

调规之后的横沙商业规划,靠近祖光路、丰乐北路等主干道,同时也意味着通达的人流。

其三,项目双地铁站环绕,激活商业活力。

像横沙旧改,本身体量大,业主也多。如果商业和改造项目能够顺利建设,未来会吸引很多新的业主,包括片区内其他项目的业主来消费。

再加上项目的商业,其实距离5号线的大沙地大沙东两个站非常近。

双地铁站带来的,除了交通的可达性外,也能激活商业的活力,带动片区发展。

| 大沙东地铁站及现状商业

实探!留守户影响商业、交通配套推进

不过,未来虽然很美好,但实探了横沙旧改的进度,还是觉得有点遗憾。

在横沙项目现场可见,商业规划建设范围内,还存在部分留守居民。

他们不愿意搬走,甚至将自建房改装为店面,正常经营。

这种私自改装经营的商铺,部分还是无证无照非法经营,买的东西也很难有质量保证。

有甚者,将自己的房子继续放给二房东放租。

可以说,留守户的存在,影响了商业和项目整体的建设及回迁

|留守户滞留商业

|留守户滞留商业

此外,留守户所在,还是祖光路港湾路两大规划路的建设工程范围。

要知道,这两条线路是解决片区交通拥堵的关键。

| 中鼎珺合府周边道路示意图

其中东西走向的祖光路,串联起石化路和中山大道,通车后会分担区域内东西走向的车流,有效缓解片区交通压力。

此外,南北走向的港湾路,未来片区居民可以通过这条道路,直接上广园高速,对片区内通行效率起重大作用。

这两条规划路的建设,受益的是整个片区的居民。

无论是横沙的改造,还是规划路的建设,黄埔区政府都发过通告表示:

工程建设范围内的单位及个人,应当顾全大局,积极支持和配合国家建设

希望无论是单位还是个人,都将眼光放长远一点。

毕竟无论是交通还是商业的发展,都是惠及集体,惠及后代的。

|黄埔区关于港湾北路和祖光路的工程建设通告

|黄埔区关于横沙旧村改造项目剩余地块改造通告

横沙项目的推进,需要多方鼎力支持

虽然横沙项目在商业建设方面受阻,但其开发商,一直都很有担当。特别在当下,不少黄埔旧村的开发商都选择躺平、摆烂。

但到目前开发商却没拖欠过任何一笔临签费和项目的建设资金,一直配合政府的规划推进改造。

横沙项目的安置房建设也一直如火如荼。

目前已经完成有一期20.2万平米、安置区4B地块8.85万平米以及安置区4C地块的商住楼2.8万平米,共约31.8万平米建面的安置房建设

而且还有安置区3A地块7栋15.64万平米以及安置区2A北六栋约14万平米,共计约29.6万平米安置房在火热建设中,但这几个在建设地块,由于留守户不签约搬迁,造成部分在建工程被迫停工或无法正常交付。

不过项目的教育配套,小学已建好交付,中学也在建中;融资区也在今年年底就能交楼,都在有条不紊地推进中。

| 项目融资区楼栋实拍

但让人可惜的,还是项目最核心的商业部分,进度缓慢。其凸显的问题,光凭企业,很难把这个硬骨头啃下。

如上文所述,其实项目商业建设所影响的,不单是项目本身,更代表的是老黄埔的门面,是黄埔湾商圈和片区的发展,是跟天河金融城连片开发的希望。

毕竟目前整个老黄埔的商业,能最快且最有希望落地的规划就是横沙旧改。

但多年来因为磕磕绊绊,一直都没能落地,真的很可惜。

如今,在高层重提旧改之际,在把城中村改造摆在重要位置的当下,实现高质量发展。

这个趋势,肯定是好的。

希望横沙项目,能够在政府,企业,居民多方相互支持的背景下,补上老黄埔商业的短板,实现老黄埔商圈的迭代升级。