仅供参考

关注度拉满的中海上涌果树公园项目,又爆出了新料。

最近,我们拿到了一份关于中海项目的设计图,不是最终版,但我们可以窥见中海对于上果项目的一些思路,也是对海珠楼市的一个判断。

话不多说,上主料。

仅供参考

中海上果项目的住宅部分,初步户型约128-258平,地块被切割成了3个地块,自然有了不同的定位。

中心的027地块,面积最大最完整,离主干道噪音也最远,用来做大面积的豪宅,像258平的大平层,总货量约1100套。

东南角的016地块,只有三栋住宅楼,靠近地铁站是优点也是缺点,很难做大户型豪宅了,配的是128-140的小户型,大约300套。

东北角的037地块,则是项目配建的政策性住房,初步预估大约260套。

在中心的027地块,中海采用了围合式布局,没有浪费这难得的大地块,中心空出了一个不小的花园,一共11栋高层,初步预计户型128-258平。

起步户型放在了东北处的塔楼,建面约128平和140平,靠近人才房和万达广场。

而地块中间上下两排,就是中海的主菜,全是大面积,拿来做了板楼、类板楼产品,户型约185-258平。

北面,靠近逸景翠园的户型面积要小一点,主力是185平。

南面,景观无遮挡的楼栋则全是板楼,是小区面积最大的楼栋,约258平。

西南侧望学校的楼栋,户型约为155平,不过由于西北向的视野有一座福荫堂,户型相应缩小,约为142平。

更值得夸的是这个围合式布局,做了个中心小区花园,海珠带大型花园的楼盘,都卖的不错。

围合式布局,这也带来了2个结果。

1、更好的楼间距和视野,据说,最大楼间距可以去到200米。

2、只能往高建,基本都是35层+左右的超高层。

作为参考,同为中海产品的中海观澜府已经收楼了,后面的高层住宅约为38-39层。

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当然,中海在建设超高层方面的经验不用担心,无论是观澜府还是观云府,都是以颜值出圈的。

而且,广州中海物业的管理能力,在圈里也算很不错了。

这一次,中海在上果的计划,是比府系更高level的台系。

上果预估会推1500套房子,258平+的豪宅户型和128平的起步户型数量不算多,都只有200套左右。

中海会把主力会放在140-200中间的改善户型,货量大约1000套左右。

这也代表,项目的价差会拉很大,尤其是一些朝向景观不好的户型,大概率会有惊喜价上车。

而在一些大户型的定价上,大家的价格预期可以往高了猜。

你可以相信中海的能力,毕竟映澜台的大户型,中海做的成功,卖的很不错,同为台系,又是相近的面积段,可以参考下户型。

值得注意的是,虽然我们昨天说建筑新规可能调整或收紧,但中海上果在地块出让时写了这是最新一代的产品,高赠送应该是有的。

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中海是一个“老海珠人”了,有成功的经验,自然也有不太好的经历,做了一些去化相对一般的项目。

据说,中海在去年就开始为上果做前置客户研究工作,做了上百份的客户调查报告。

中海上果项目的目标,是奔着海珠的扛把子琶洲南和琶洲樾去的。

无论是价格,还是销量,都属于海珠的TOP。

今年,广州总价3000万+豪宅的成交量,头两位都在海珠,就是这越秀两兄弟。

这也证明了,海珠的豪宅基因一直在,大家愿意为海珠的豪宅买单。

我们去踩了琶洲樾,已经只剩下差一点的楼层了,基本清货了,建面约225-261平大平层,单价12-14万。

而琶洲南,主推户型143-325平,12-16万/平。

尤其是,预备加推的143户型,大概率依然要靠“手速”,而且吹风单价已经涨到13万了。

这两个盘,突出一个“不愁卖”。

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只不过,中海上果,位置从产业丰富的琶洲,挪到了需要旧改兑现的中轴区域。

价格预期上,肯定要差一点的;置业人群上也会有变化,门槛会更低。

好消息是,隔壁康鹭旧改是有在认真推进的,已经出了片策方案和控规调整。

如果康鹭旧改的推进,能够以肉眼可见的速度进行,会把中轴板块的预期拉高。

但康鹭究竟能不能动,对中海上果项目来说,是个X因素。

好在,上果自己也是一个六边形战士。

上果配备的15年教育资源齐了,托儿所,幼儿园,小学,初中,高中都有。

我求证过海珠,回复是中大的学校已经在走立项程序了。

另一个关注点,大约9万方的商业,会落地什么配套。

如果能找到优质商业,比如说中海环宇城,上果就集齐了学校、商业、地铁、景观,几乎是六边形战士。

即便是现在,旁边还有万达广场、合生广场的现有商业。

按照中海的规划,上果项目会在元旦前后和大家见面,预算千万的小伙伴,不要错过。