碧桂园暴雷的四大关键原因

以前房地产市场能一直向上跑，是因为城镇化速度快，每年都有大量的农民进城，而城里的商品房数量比较稀缺，买的多卖的少，商品房市场肯定就好了，房地产也是因为供不应求而一直快速发展。未来城镇化的空间很有限了，并且，速度也会很慢慢了，想一想，现在农村都剩下什么人了，青壮年已经都去城里了，农村剩下的几乎都是老人和孩子了。其实，战略性思维的决定，和领导层的眼睛有极大的关系，碧桂园的创始人杨国强，是从农民做起来的，虽然杨国强确实很有魄力，很有能力，可还是具有极强的小农思想，甚至，到了2018年的时候，房地产市场已经发生巨变的情况下，还是着重布局三四五六线城市，这很明显是受到了自身固有思维的影响到。了解房地产知识的人都很清楚，当房地产市场发展到一定阶段的时候，特别是城镇化水平高的时候，因为地区发展的不均衡，大城市会对小城市产生巨大的虹吸效应，总人口不变或者减少的情况，小城市的人口就会流失，会被大城市虹吸。这一点当然也是有可能的，可至少目前二三十年是不会的，当前我国的发展重心就是打造核心城市以及都市圈，这是未来二三十年中，城市的基本发展方向，而人口流动，基本还是随着城市发展的方向流动的。例如，碧桂园拿下1个亿的项目，1个亿的楼盘，盖好房子后估值可以做到7个亿，也就是1亿的资金，在一年内可以周转出14个亿的货值。然后，14个亿的货值中，有很一部分是供应商，施工方等等的垫资款，碧桂园只需要用一半，也就是7亿，第二年的时候，就能撬动98亿的资金，第三年，也是只用一半，就能撬动将近700亿的资金了。就是这样的高周转，碧桂园还觉得速度慢，后来，甚至提出了345的周转模式，3个开盘，4个月收回房款，5个月回笼全部资金。可现在呢，房子又不能及时卖掉，可欠银行的钱越来越多，欠供应商的钱越来越多，买房人的钱，也越来越多。事实上，这两年有关碧桂园房子还没建好，就坍塌的事情已经曝光了很多次了，很多都被快速平息了，碧桂园的公关能力还是比较强悍的。高层拿走太多钱的房企，不仅仅是碧桂园，多数房产都是如此，例如被称为恒大“打工皇帝”夏海钧，年薪高达2亿多。

近日，许久不见的碧桂园原创人杨国强，罕见现身，杨国强一现身，就引来了众多关注，碧桂园暴雷后，杨国强为了解决现金流紧张的问题，一方面正在变卖两架私人飞机，另一个方面，杨国强家族近期会向碧桂园提供3亿美元的无息借款。

事实上，早在三年前，我就说过，碧桂园的暴雷是注定的，主要是由以下四个关键性因素造成的：

倾巢之下安有完卵呢？当前整个房地产市场已经发生了根本性的变化，供需关系已经彻底了。

现在情况不同了。现在的房地产市场已经发生了根本性的变化，现在中国的城镇化率已经高达65%左右了。

楼市现在的情况就是城里的房子越来越多了，而进城买房的人越来越少了，房子不好卖了，房地产市场供过于求了。

前一阵子，国家统计局原副局长就明确表示过，当前，我国商品房已经严重过剩，14亿人根本住不完，建议房企尽早转型。

再这样的大环境下，碧桂园做为超级大牌房企，怎么可能会独身其身呢？不但不可能独善其身，还会因为船大难掉头而首当其冲。

碧桂园一开始是从三四线城市开发楼盘起家的，也因此，碧桂园的战略性思维就受到很大局限，一直在布局三四五六线城市的房产开发。

其实，人都很难突破自身的舒适圈，从内心也是排斥跳出舒适圈的，企业也同样如此。碧桂园开始发家于小城市，也就很难突破到大城市，越是排斥大城市，就越是会失去在大城市开发的能力，到最后，也只能扎根在小城市，扎根在自己的舒适圈了。

因此，当我们国家的城镇化到了现如今的水平，小城市的房地产市场注定会首当其冲，并且，不仅仅是现在深度缺少购买力，时间越长，购买力还会越少。

或许有人会说，人口会回流，小城市生活压力小，以后年轻人会回去。

因此，战略性布局错误，是碧桂园必然会暴雷的第二大原因。

碧桂园的楼盘开发的特点是什么？

高周转，高杠杆。

碧桂园有个456模式，意思是4个月开盘，5个月收回房款，6个月回笼全部资金。在如此高速的周转模式之下，碧桂园的杠杆也被无限放大。

如此反复的操作之下，撬动的资金越来越多了，如果房地产市场一直很好，房子一直好卖，资金回笼速度够快，肯定是没问题的。

这时候怎么办呢？

时代如洪流，挡不住的，最后，注定要暴雷了。

碧桂园345的高周转模式，一方面是无限放大了杠杆，另一方面，也滋生了很多楼盘的质量问题。

想一想，如果快速的周转速度，必然要求快速的施工，如此之快的施工，哪怕是机器人也会宕机，更何况人呢，这样的房子，质量大概率是堪忧的。

碧桂园家族占有碧桂园超过40%的股份，总计拿走分红几百亿，这还是明面上的，暗地里有多少，根本计算不出来。

这还是仅仅只是杨国强家族拿走的钱，还是无数的高管，例如现在总裁莫斌，年薪1亿3000万，执行董事杨志成年薪5788万，拿千万年薪的高层领导也不在少数，并且，也都是明面拿走的年薪，明里暗里还有多少，谁能搞清楚呢？

碧桂园是起步，是时代红利所致，也和杨国强的领导有极大的关系，可做为公司的最高领导人，不能与时俱进，实时改变公司发现的策略，确实是严重的错误。

当然了，在如此严峻的房地产市场环境下，房企的境遇都是比较困难的，之所以碧桂园暴雷的危害更大，更早暴雷，确实和碧桂园的战略性布局错误以及高周转高杠杆式有密切的关联。

总结：

房地产市场严峻，战略性布局错误，高周转高杠杆模式，以及分红太多，是碧桂园暴雷的主要原因。碧桂园的结局会如何呢？

近期，为了解决碧桂园现金流紧张的问题，据知情人士透露，杨国强正在变卖私人飞机，杨国强家族也会在近期向碧桂园提供3亿美元的无息借款。

从杨国强及其家族的行动来看，碧桂园应该会全力以赴的解决国内的债务问题以及楼盘复工问题。

事实上，杨国强家族之所以会有“吐钱”的动作，和恒大的许家印被抓，肯定有极大的关系。

杨国强卖掉私人飞机以及杨国强家族向碧桂园提供的3亿美元无息借款，不可能从根本上解决碧桂园目前的现金流紧张的问题，跟不足以解决国内的庞大债务问题和楼盘复工问题，因此，破产重组，或许是碧桂园的最终结局，不过，在此之前，杨国强及其家族，或许要吐出更多的钱才行。

你怎么看这个问题呢？杨国强会把“吃进去的都吐出来”吗？

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