西派善成,中铁建成都第11座西派系。
周末和一位前中铁建朋友聊天,盘点了下西派系列,怎么算也只有9座,原来他也忘了龙潭寺“西派泊玥”。
这位朋友说,当初龙潭寺用“西派”,内部也有不同声音,现在复盘来看,可以处理更好。
如今我们看到,像“青羊樾府”这样产品力出众的项目,也未能使用“西派品牌”。
公司内部对“西派”的标准和要求更加严苛,确保“无「高端」,不「西派」”。
回到2012年,金融城“西派国际”横空出世,隔着遥远的记忆,它留给时代的“豪宅启蒙”印象仍然深刻。
6千装标,10年前已是行业“天花板”。
这些年受制于限价,“西派”像被束住手脚的武林高手,拳脚难以施展,西派澜岸曾经“砸掉重装”的业主不少。
如今,西派善成重新拿到“6千装标”的价格,施展空间大幅提升。
这一次“放开手脚”的西派,能否“火力全开”?
01
这篇测评,本应在“西派善成”示范区出来后发布。
但有小伙伴抱怨,上周“城投锦上锦”测评太慢,那边都选房了,这边才发布,错过了关键信息。
这能怪深测君吗?只能怪城投“不讲武德”。
按照节点,城投应该比西派慢,磨蹭一年多后,眼看西派善成要开盘,它却来一手“闪电战”,闪了深测君老腰。
不管过程怎样,上周五“摇号大战”,366套630万起线上抢房,就像微信群抢红包一样,一转眼就没了。
剩下不少人手握“70万”号码牌,在风中凌乱。
有人说,到了贵气逼人的大源,那个卖地瓜的仿佛都是“豪宅摇号选手”。
那是你肤浅了,在街边看是卖地瓜,但在手机上看,就是农产品网红博主。
这边西派善成,也是不愁卖的主,国庆之后早早关闭“诚意金通道”
强劲的购买力是大源最大底气,所以大源西有实力喊出,“豪宅第三极”的口号。
攀成钢和金融城之后,市场一直在寻找“豪宅第三极”,从武侯新城、金沙、白鹭湾到新川、麓湖以及天西。
就像“铁打的梅罗,流水的第三人”,豪宅第三极的争夺仍在继续,但大源西已初露锋芒。
相对以上区域,大源西优势在于,区域内高端购买力强大。
加上金融城客群,十来分钟车程即可达到,选大源西也顺理成章。
不过,相比“天西”的纯粹,麓湖的“超级IP”,大源西未来也有不确定性。
比如,后期呈现是否都走“高端路线”,区域产业配套能否“高能级”,学区能否延续大源“天花板”……都将是考验。
02
西派善成被中铁建定义为“西派4.0”。
占地23亩,2.0容积率,纯板式2T2大平层,一共4栋住宅,只有180㎡和218㎡两个户型。
虽然地块较小,但最大优势,无疑是紧邻成都教科院。
受限于地块,内部施展空间有限。
不过这套总平,仍然非常厉害,充分利用内部空间以及外部资源,具有很强竞争力。
西派善成虽然没有能做到“全南北2T2板式”,但是这套排布是因地制宜结果,也是最好的选择。
我们将从内部空间和外部资源两个方面分析。
内部空间方面。
车库入口处设置酒店式落客区,入户大门挑高6.5米,突出“高级感”“尊贵感”。
入户大堂无缝连接风雨连廊,随后贯通2号楼和3号楼;4、5号楼也有风雨连廊连接。
从设计图上来看,不知为何3、4号楼之间风雨连廊中断,稍显遗憾。
在全架空的首层,打造泛会所。
通过镜面水系,叠水瀑布,以动静结合,营造“酒店度假生活”氛围。
在西派善成的宣传中,突出了一个词“CITY PARK”,直译过来是“城市公园”。
所以,西派善成想要表达的是两点:
▌整个小区“公园化”打造,全架空意味着23亩地都是公园。
▌定制化高端、时尚、艺术城市公园生活场景,营造强烈“度假酒店”氛围。
这些内容,都是理念表达,期待示范区开放。
03
“高阶楼盘”善于借力外部资源,来看西派善成“东南西北”四至。
大源西最大悬念“骑龙创新园”紧邻地块南侧。
从高新骑龙创新园“深度设计方案”来看,西派善成南侧是有建筑的。
这是征集方案,至于建筑高度,目前没有具体标识。
从四至来看,优势在于,地块“北、西、东三面”都没有高层建筑遮挡,“充分利用东西视野”思路是对的。
从视野图可以看到,2#与4#楼之间的中庭间距达到97米。
4#向东,视线穿过栏杆堰,直接眺望“逸都国际”,视距达到200米以上。
3#向北,穿过教科院初中部,6楼以上可以穿过天府四街,再往北是保利心语别墅区,也没有建筑遮挡。
2#向西,穿过秀华路之后是“教科院小学部”,再往西是“远达别墅低区”,视野开阔。
5#南北两侧视野和3#同款,都非常开阔,北侧达到300米以上,南侧到对面地块红线也在70米以上。
南侧“高新骑龙创新园”,如果有高层建筑则会存在一定干扰。
总体来说,4栋住宅视野不错,北、东、西三个方向视野开阔,其中学校建筑大约5层高,只要6层以上视野都无遮挡。
至于南侧“高新骑龙创新园”,现在存在不同的说法。
如果上述这套“设计征集方案”,对3#和5#楼影响不大,它们的间距至少在70米以上。
对2#和4#楼218㎡端厅户型有一定遮挡,但距离也至少有31米以上。
04
西派善成一共两款户型,180㎡和218㎡。
深测君认为,西派善成并没有一味追求“端厅”,根据楼栋排布和周边资源,选择218㎡做端厅,180㎡做横厅,无疑是正确的。
所有户型层高均为3.1米,虽然比对面“锦上锦”少了0.05米,但还算出色。
楼层为16F和17F小高层,舒适度较高。
180㎡,四室三卫
这款户型,享受南北通透,或者东西超大视野。
因为没做端厅,反而不会受到未来南侧“骑龙创新园”不确定性影响。
▌2T2独立入户,采用L型大方厅设计,餐客厅面积达到53㎡,加上厨房形成一个约64㎡超大餐客厅。
▌双套房设计,28㎡主卧空间算是基操,好在主卧是通透型房间,这是加分项。
▌次主卧采光略差,该套房卫生间为暗卫,书房、次卧表现一般。
▌双阳台设计很赞,特别是客厅阳台,开发商会包好之后交付,并且只算半面积。
这款户型16.9米四开间朝主采光面,还是不错设计。
218㎡,四室三卫
端厅对视野要求高,因此先看218㎡“间距和视野”。
5#楼临路,270度视野都很好,缺点是可能会有噪音干扰。
前面已经讲过,2#和4#楼218㎡端厅户型,距离对面地块红线约31米,还算OK。
3#楼位于C位,但是两边端厅距离较近,和2#楼距离不到18米,和4#楼距离不到19米。
上两期深测君分别测评了“城投锦上锦”和“越秀天悦云萃”,端厅也存在楼间距过近问题。
再看218㎡户型设计。
16米面宽表现一般,它是L型端厅,没有一味追求“单面”面宽。
▌餐客厅约63㎡,拥有16.3米的L型超大采光面。
▌主卧面积近43㎡,特别是采光面达到了6.7米,面积和采光都非常不错。
▌另外三间卧室朝北或者朝西,次主卧约23㎡;次卧稍有异形约18㎡;书房约10㎡。
▌客卫为暗卫,过道要是能更紧凑,减少过道让动线更干净利落会更佳。
218㎡级别四房和我们经常看到的143㎡四房思路不一样。
户型设计非常“西派”,把最主要资源给到餐客厅和主卧,而不是平均用力。
这个阶段客户不缺房,也不需要太多房间,甚至可能是二人世界或三口之家。
舒适度是设计师首要思考目标,所以我们看到超大的餐客厅,以及豪华主卧,这样的设计好于平均用力。
05
从资料介绍来看,西派善成外立面采用“玻璃幕墙+金属铝板装修+石材基座+真石漆”。
从流出外立面设计图来看,要是减少真石漆使用,无论是耐用性,还是颜值将更上一层楼。
值得点赞的是验收后开发商会统一封窗,保持外立面统一,这就减少立面破坏带来的邻里纠纷和价值损失。
西派善成优势是距离“成都教科院”近,但学校噪音干扰会存在。
根据保利心语业主反馈,学校噪音主要来自于课间广播。
置业顾问介绍,西派善成采用的是“5+12A+5”玻璃。如果是双层架空玻璃,那么这一规格只能算是“常规中偏高”。
只对比厚度来看,还有“5+20A+5”以及“三层中空”玻璃等更高规格产品。
另外,上下学期间车流量会较大,可能影响业主出行。
关于区域板块的分析,上一次“城投锦上锦”已经讲的很详细,错过的小伙伴可以跳转观看。
06
西派善成,结果其实早已能猜到:不愁卖。
虽然价格来到4万,总价720万以上,仍然挡不住大家“砸钱”的热情。
相比“大源西新F4”其它三帅,西派善成最大优势是学区“确定性”达到99.99%。
这个概率,大家都懂。
就项目本身来看,优点在于:
▌西派是成熟的高端品牌,无论知名度,落地能力和大牌效应,都更强。
▌180㎡,720万起的门槛,保证了项目高端纯粹性。
▌这次虽然是合作项目,物业用的是中铁建,而西派融城和西派少城等合作项目则没有用上。
从产品角度来看,如果减少真石漆使用,风雨连廊全楼栋贯通,针对学校噪音的玻璃采用等级更高会更好。
深测君得到消息,中铁建这次能拿到4万的价格,非常重视项目品质,所以示范区仍在“精雕细琢”。
被称为“西派4.0”的西派善成,有开启“新一代西派”的战略意味。
用内部人士的话来讲,这次和交投的合作,上面希望能做成标杆,作为未来合作开发模式范本。(完)
「往期测评」
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