如果评选 2023 年最具争议楼盘，“金泰·和序”可以纳入“最有竞争力候选”。
高新南区，成都最炙手可热的区域，很久没有“争议”如此大的楼盘。
觉得它好的人认为，金泰·和序是轻奢产品主义代表，主要理由是漂亮的立面，大师设计，超大中庭在当下较为少见。
认为它不好的理由，产品定位模糊，在3万清水限价 （准确为30500元/㎡） 之下，楼栋排布，产品选择不合理，缺乏竞争力。
事实上， 这两种观点，都看到了项目的一部分特质。
首批次开盘哑火，似乎说明金泰·和序对成都市场的认知，存在一定偏差 （此前成都商报报道，金泰·和序首批次开盘仅卖出两套） 。
简单批评金泰·和序缺乏诚意“并不公平”，说它是一个“加错技能点”的实力选手或许更加恰当。
01
产研圈常说，牛逼不牛逼，总平见高低。
这句话，只说对了一半。
每个项目场地和资源不一样， 麓湖部分楼栋非常适合三叶草，但是99%楼盘不适合。
不要看到“三叶草”，就激动到不行，这只能暴露你还是“一枚萌新”。
三叶草放在后面讲，我们还是先看“总平”。
金泰·和序这套总平，先说它优点：
▌大围合式布局，得到了约1万平米大中庭，内部活动空间大。
▌相对阵列式，部分楼栋获得更大楼间距，最大楼间距达到178米 （介绍称最高超200米） 。
围合式有利有弊，这套总平的缺点在于：
▌全部楼栋延场地“边沿”落位，所有楼栋临街。
▌相比阵列式，围合式无法做到“全南北向”，只有部分户型“朝南”。
▌高层采用“三叶草”造型，在以T2板楼为主流的今天，市场接受有难度。
虽然所有楼栋“临路”，但好在有西侧和北侧两个口袋公园，形成隔离缓冲。
特别是北侧，双向两车道，加上绿化隔离，实地感受“较为安静”。
西侧为“双向八车道”，未来是高新区和天府新区通勤主干道，车流量预计较大。
网上有种观点认为，金泰·和序“围合式大中庭”代表“高端”。
这是一种误读。
围合式大中庭，既有如“城南一号”这样的高端盘，也有容积率5.0的华侨城滨江壹号这样的刚需。
华侨城滨江壹号四期，在5.0容积率之下，打造出1.1万㎡大中庭 （还只是其中一部分） ，就是因为采用围合式布局。
这样的例子“举不胜数”。
要说真牛逼，还得是龙湖天府晴川，即是阵列式布局“全南北板式”，又有大中庭。
天府晴川之所以能做到，得益于更低的2.0容积率，以及龙湖产品力。
反观新川，地块容积率大多都在2.5。
不过2.5容积率也能做出T2全板式，如同板块招商新川臻境、华发新川印。
招商新川臻境，还做到了T2全板式“全南北朝向”，有一点厉害。
金泰·和序并非不能做 T2 全板式。
在网络流传的数十套方案中，全南北朝向T2布局方案非常丰富 （心疼1秒画图的乙方小伙伴） 。
这里选了其中6套方案。
大概看了下，如果采用全南北T2排布，缺点是“除了方案三，西侧都要排4行 （采用「三叶草」布局，西侧为3行） ”，栋数增加到15栋 （最终方案为10栋） 甚至更多，楼间距会更近。
可以简单总结，对于金泰·和序这块地：
▌围合式布局，楼间距大，视野更好，有大中庭，但是朝向均好性欠佳。
▌阵列式布局，甚至能做到全T2南北朝向，但楼间距小，且极有可能全为高层 （类似招商新川臻境） 。
各位可以留言说出，偏爱金泰·和序围合式，还是阵列式方案？
02
明眼人应该看出来了，同样是2.5容积，同样是新川，对于金泰·和序来说，最把稳的是“抄作业”。
招商新川臻境“珠玉在前”，卖到3.5万，甚至还要“拼手气”。
聪明如“新川印”，就采用全T2板楼，尽量全南北朝向排布，从首次开盘来看，延续了招商的“高人气”。
金泰·和序开发商“金泰恒业”作为陕西国企，西安SKP业主方，初到成都或许想要“不走寻常路”，一鸣惊人。
创新总有风险，做好了“一鸣惊人”，做不好“一命呜呼”！
另一种观点认为，金泰·和序想要和招商、华发等楼盘“错位竞争”，没有选择同类产品线。
“卷产品力”的今天，对于严苛的改善项目， 塔楼无疑是“冒险的决定”。
T2板楼，才是票房保证，首次开盘的金泰·和序虽仅售两套，但T2洋房即便顺销仍能走量。
从国庆销售来看，仅有两栋洋房，已经差不多清盘。
看懂总平后，再来看金泰·和序的产品构成：
塔楼 （25F） +小高层 （16F和17F） +洋房 （6F和8F） 。
其中，塔楼是主力，为138㎡和139㎡两款户型；小高层也能走量，户型为168㎡；洋房则是宣传亮点。
楼盘广告语是“6层真洋房”，其实这样的产品只有一栋。
洋房为1T2板式设计， 6F洋房这样的“楼王级”产品，却放了该项目最低门槛的“136㎡”入门级户型。
虽然175㎡户型宣传多，但一共只有5套，重点来看168㎡户型。
样板间做的是175㎡，和168㎡同款，主要是面积上有7㎡差别。
168㎡户型总体优质。
▌168㎡尺度，做到了三卫双套房，大多数180㎡以上户型才能做到，对于三代同堂家庭，双套房非常实用。
▌LDK厅面积接近50㎡，大横厅设计，最大限度减少过道浪费。
▌阳台面积约15㎡，后期可以封窗，如此一来客餐厅面积可以达到60㎡+。
▌主卧南北通透，双台盆设计，预留浴缸的位置，较为友好。
▌四个房间总体均好，最小卧室有9.8㎡，日常居住也能满足。
168㎡户型也有一些小瑕疵。
▌今年不少“新品”都是双阳台，金泰·和序所有户型仍是“单阳台”。
▌户型仍然保留飘窗，虽然有人喜欢飘窗，但从主流需求来看，在飘窗和更大面积之间选择，大多数人选择更大面积。
▌或许是保留飘窗的原因，开窗相对较小，相比当前改善盘大部分“落地窗”设计，更显吃亏。
另一个是，在T2板楼设计中，私梯入户前厅，越来越重要。
金泰·和序洋房168㎡，1T2两侧双开，入户前厅“中规中矩”。
但待售的小高层168㎡，从介绍来看，似乎没有“入户私梯”，需要关注后期具体呈现。
总体来说，168㎡属于T2板楼，加上户型设计不错，改善客群可重点关注。
03
再看烧脑的“三叶草”。
从货值来说，这才是金泰·和序的“重头戏”。
大家觉得“三叶草”很高端，这很正常，一般来说，只有资源绝好的楼栋才会做“三叶草”。
毕竟“三叶草”特点是，三个户型均为“端户”，适合“大户型端厅”设计，270度无敌视野，走向人生巅峰那种。
麓湖卖到 1500 万以上的神兽系列之“玄鸟湾”，一二期加在一起，也只有两栋楼为“三叶草”。
麓湖为什么不多整几栋“三叶草”，货值搞上去？
答案是：资源不支持。
看下面这张图，你大概会明白一二。
“三叶草”楼栋的精髓在于，超级视野资源支持，麓湖玄鸟湾两栋“三叶草”均位于地块端头“湖心”位置，拥有无敌景观资源。
玄鸟湾“三叶草”户型，均为350㎡大平层，客厅270度超大采光面设计。
▲麓湖玄鸟湾“三叶草”单层平面
如果说麓湖是神盘级存在，比较特殊。
再看一个相对“平平无奇”的“三叶草”——天府半岛。
天府半岛“三叶草 ” 采用弧形大阳台，为5T3 （3私梯，2公梯） ，户型分别为建面约269-292㎡ 。
天府半岛“三叶草 ”也仅在部分地块的临江楼栋呈现 ，每一户都直面本核心景观资源——锦江。
可以简单总结“三叶草”的特点是： 户型大，端厅设计，客厅270度大视野。
从造型上来讲，金泰·和序可以称为“三叶草”，但并没有“三叶草”的核心优势。
那么金泰·和序“三叶草”是不是就是“脱了裤儿放屁——多此一举”呢？
也不完全是，相比传统的2T3，它稍有优势。
先看金泰·和序“三叶草”标准层“结构示意图”： 138㎡位于两端，139㎡位于凸出位置。
138㎡为传统套四，横厅设计，端头部分为山墙，并不采光。
139㎡居中C位，有做端厅的条件，但最终呈现仍然是传统横厅。
需要注意的是，139㎡户型基本面对中庭，享受更好资源，大了1㎡反而少了一间卧室，采用“套三”设计。
能级明显高于“两侧138㎡”。
当然，你也可以认为此“三叶草”是“品字型”或者“Y字型”。
虽然没有“三叶草”霸道，但好处在于： 面宽足够情况下，三个户型采光都会更佳。
我把已经取证的4号楼放上去，可以看到，无论140㎡ （等同于139㎡户型） 还是138㎡户型，均能朝南采光。
140㎡和东侧138㎡算正南，西侧138㎡“西南向”采光。
这类T3布局，在今年以来的华润、中海等初改产品上使用较多，市场反响较好。
▲ 金泰·和序日照较为充足
金泰·和序整体采光不错，至少从取证的高层4号楼来看，没有一套公寓。
04
至于立面，以及下沉会所 （目前为售楼部） ，总体水平尚可。
洋房立面已经呈现，实体样板间也在8栋洋房。
立面采用“铝板+玻璃幕墙+真石漆”，从立面施工细节来看，还能进一步提升。
地段很多媒体已经反复讲过，这里简单说下区位逻辑。
金泰·和序位于新川五组团。
但是新川组团概念，现在已经不重要，组团是早年和新加坡合作发展时的“规划”。
板块的划分最重要的依据是学区，项目所在的是中和B区。
一街之隔有“新川二中”，有消息称将与“树德中学”合作办学，小学有“五组团一小”正在修建，幼儿园已经修建完毕。
地铁目前6号线已经开通，万安站就在门口。
虽然目前周边还在“开荒”，但是总体不用担心，新川未来配套“无弱项”。
05
金泰·和序初入成都， 没有选择“抄作业”，而是勇于创新，勇气可嘉。
从产品配置来看，开发商诚意十足，但对成都市场了解或许不深入，有些“学费还得交”。
比如，项目所有户型层高做到3.15米，这在成都改善盘中非常少见。
可见，开发商有做好产品的“决心”。
但是这种“高配”带来的“作用”却值得商榷。
做产品，本就是“权衡利弊”，如何“取舍”的艺术。
不可能各项指标都“超配”，这样成本“把不住”，也打不赢“竞品”。
这样说吧，如果层高做到3米，每层少0.15米，25层可以节省3.75米。
节省下来的层高，用到一楼架空层，这样整个小区都可以做到“全架空”，单元入户大堂甚至可以做到局部6米。
不增加费用的情况下，架空层还可以做“泛会所”，儿童玩乐、健身区、老人棋牌室……
这不比多0.15米层高更香？
看了下，它的“三叶草”楼栋，一楼只有一户，也产生不了多少货值。
这也有“珠玉在前”。
当年红盘“朗诗熙华府”，容积率3.5，基本都是2T3楼栋，但是一楼做到了全架空，小区空间得到扩展，居住舒适度大幅提升。
金泰·和序就像“加错技能点”的游戏角色，技能点满却干不过对手，用力地方值得商榷。
这就好比给捷达安装V8发动机，当然是良心厂家，但是作用有些鸡肋了。
最后，总结几点：
▌T2板式户型，无论洋房和小高，都没有问题。
▌三叶草定位模糊，138㎡套四、139㎡套三，改善看不上，刚需够不上。目前2.8万起就能拿下，说明需要折价才能出货，如果前期规划更好，不会折损利润。
▌不少人提到，地块南侧，小高层+洋房，3栋全部朝北。这一点我认为可以接受，毕竟朝北对中庭，加上本身是T2南北通透，采光没问题。
至于三叶草， 在一辆普通车上，安装一台爆发力十足的发动机，对于有特殊偏爱的朋友，也是特别的体验。
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