新一代住宅，或再次刷新南京品质天花板

近年来，为了谋求产品的差异化竞争力、吸引购房者追捧抢购，南京楼市的各路开发企业卷立面、卷会所、卷户型、卷配置、卷科技，卷出了一批现象级的高品质楼盘，在全国牢牢确立了南京楼市的品质口碑。

南京高品质项目实景图

南京高品质项目实景图

方兴未艾的“第四代住宅”，成为了不少城市、开发企业住宅品质创新的一大看点。品质当道的南京，虽然暂未落地“第四代住宅”，但据多个规划设计院、建筑设计院传言，南京目前正在研究相关支持政策，将引导推动居住品质更高的新一代住宅的建设，或将以超越“第四代住宅”的产品居住体验，再次刷新南京楼市的品质天花板。

“第四代住宅”效果图

开发企业热议“第四代住宅”

“第四代住宅”又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，集合了空中园林、垂直绿化、空中停车和空中别墅等众多建筑优势于一身，强化有天有地、有门有院的居住体验。2016年国内首次提出“第四代住宅”概念，次年第一个“第四代住宅”项目落地成都，近年来在全国各地特别是南方城市加速落地。

全国首个“第四代住宅”项目成都七一广场实景图

正因为有着很多与传统住宅截然不同的独特居住体验，“第四代住宅”成为了当下人居产品的一个发展趋势。“目前市面上的‘第四代住宅’，即户户都有露台、花园的高层、小高层或是洋房物业。”南京从事居住建筑设计的某知名设计院相关建筑设计师介绍说，“其最大的特色，就是有一个露天的大露台、大花园，使得非低层住宅也能享受花园、庭院的生活，这点非常能打动买房人。”

“第四代住宅”实景图

品质当道的南京，不少开发企业选择将“第四代住宅”作为高层住宅品质破局、市场破局的新方向。某开发企业相关负责人指出：“‘第四代住宅’采取绿色环保的核心理念，注重空间利用和人性化建筑设计，可满足不同居住者的需求，让居住者能够享受到更加健康、舒适的生活环境，提升居住体验和想象。在品质竞争白热化的南京，这样的差异化产品一定很有市场号召力。”

据了解，去年以来不少开发企业在多个场合呼吁，希望南京给予“第四代住宅”规划层面的政策支持，通过院落等更具创新性的产品设计，进一步提升非低层住宅的居住品质，丰富城市人居的差异化选择。

“第四代住宅”真的“香”吗？

据了解，“第四代住宅”的得房率能高达110%以上，可极大地提升产品的附加值。该建筑设计师表示：“更高的得房率，意味着更多的实用空间，加之高层住宅中难得一见的院落体验，‘第四代住宅’确实很吸引人。”

作为“第四代住宅”典型特色的错层、退台式设计，往往会影响上下、左右邻里居住的私密性，大尺度出挑的平台在一定程度上会对采光、通风形成影响。在构建垂直绿化特色城市景观的同时，露台又不得不面临绿化养护难、使用功能杂乱等现实挑战，导致“第四代住宅”也被不少购房者所诟病。

其实，南京的规划设计行业很早就开始关注“第四代住宅”，且对实际居住时的上述缺憾进行了针对性分析研究，并达成了新一代住宅设计方面的共识：“期待规划资源部门能尽快出台有关新一代住宅的相关设计规范，切实引导、激励开发企业营造更具有品质感、更具有实用性、更具有生命力的新一代住宅，提供超越‘第四代住宅’的品质体验。”

江北新区垂直森林商办项目实景（孙中元摄）

住宅品质狂飙南京方案

在高品质住宅的引导方面，南京的政策支持一直在全国走得比较靠前。近年来已持续出台的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》《南京市建设工程规划设计方案审查办法》等多个系统性政策文件，从提升住宅品质、公共配套和安全韧性等多个维度，对品质提升要求提供鼓励政策、对市场需求趋势提供引导政策，进一步统一建筑审批管理标准，激励开发企业主动打造符合市场需求规律的高品质住宅产品，助力打造更多样、更舒适的城市空间。

在系列政策的引导支持下，近年来品质当道的南京涌现了一批现象级的高品质住宅产品。大进深阳台扩大了阳台面积比例，有效增加了活动的阳光空间；挑高设计的门厅、起居室强化了空间体验，营造出更好的居家仪式感；不计容的风雨连廊，让回家路更温馨惬意；不计容的架空层将建筑的灰空间变身为丰富多元的活动空间，既有效延展了公共的交流空间、场景，又以公共空间的公建化提升了品质感。