为规范青岛市商品房预售资金监管，保障房地产项目竣工交付，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，青岛市住房和城乡建设局起草了《青岛市商品房预售资金监管办法》公开征求社会意见。
青岛市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）
第一章 总则
第一条【目的】为规范本市商品房预售资金监管，保障房地产项目竣工交付，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据有关法律法规和《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 本市行政区域内商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。
第三条【名词解释】 本办法所称商品房预售资金（以下简称预售资金），是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同（含认购协议）约定支付的全部房价款。
本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。
本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。
第四条【分工】 市住房城乡建设主管部门（以下简称市主管部门）负责指导和监督全市商品房预售资金监管，具体承担市南区、市北区、李沧区商品房预售资金监督管理工作。
西海岸新区、崂山区、城阳区、即墨区、高新区、自贸区住房城乡建设主管部门，具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。
人民银行青岛市分行负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户管理工作。
国家金融监督管理总局青岛监管局负责对商业银行商品房预售资金监管的合规性和操作风险进行监督检查。
第五条【监管原则】商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。
第六条【监管期限】商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至完成房屋所有权首次登记终止。
第七条【信息化监管】 市主管部门建立全市统一的商品房预售资金监管信息系统，通过监管系统实现商品房预售资金信息化管理。
第二章 监管银行及账户
第八条【监管银行】市主管部门应当会同人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行（以下简称监管银行）应当通过市主管部门门户网站予以公示。违反相关规定的商业银行，不能继续作为监管银行。
监管银行在与市主管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议后，提供相应的金融服务，并与商品房预售管理信息系统对接，实现信息互通共享，确保业务办理连续、安全、便捷。
监管银行应当建立具体承接商品房预售资金监管业务的分支机构名录库，并加强监管指导，承担相应经济、法律责任。
第九条【监管账户】房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择名录库内的监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个账户的原则，开设商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)。监管账户应当按幢或者多幢开立，并由各主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。未开立监管账户的，主管部门不得核发《商品房预售许可证》。
监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置以及主管部门门户网站进行公示。
第十条【监管协议】监管协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，监管协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
预售人、监管银行、主管部门应共同签订监管协议，明确各自的权利、义务、责任。签订监管协议时，预售人应当会同监管银行向监管部门提供下列资料：
（一）监管银行资料；
（二）《建筑工程施工合同》；
（三）预售人向施工单位提供的工程款支付担保材料；
（四）《商品房预售方案》。
第十一条【账户变更】 预售人需变更监管银行、企业名称、监管账号、开户范围、项目名称等相关信息的，应当到主管部门、监管银行办理相关变更手续。
监管账户设立后，预售人不得擅自变更。确需变更监管账户的，预售人应当与原监管银行共同向监管部门申请并经审核通过后，与新监管银行重新签订监管协议，并将原监管账户的结余资金转入变更后的监管账户。
第三章 预售资金收存
第十二条【资金收存】 预售资金应当全部存入监管账户，预售人不得直接收存房价款。
预售人与预购人进行商品房预售合同网签时，预售人向预购人出具《商品房预售资金监管收存通知单》。预购人凭《商品房预售资金监管收存通知单》将预售资金存入监管账户后，主管部门按规定办理商品房预售合同备案。
预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，预购人将首付款存入监管账户，并书面委托贷款银行将发放的按揭贷款及时足额转入监管账户。
监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具《商品房预售资金监管收款凭证》，并将信息传至主管部门。
《商品房预售资金监管收款凭证》内容包括但不限于：商品房预售合同编号、监管银行、监管账户、预购人资金结算个人账户、预售资金总额、本次交存数额、累计交存数额、交存时间等。
第十三条【报表】 预售人应当会同监管银行按照要求定期向监管部门报送监管项目的预售资金收存、支取情况对账单及相关报表。报送的资料应当真实、准确、完整、及时。
第四章 预售资金支取、使用和终止监管
第十四条【监管额度】商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积。
我市商品房预售资金监管按以下标准执行：
（一）6层以下住宅房屋2800元/平方米；
（二）7至12层住宅房屋3400元/平方米；
（三）13层以上住宅房屋4100元/平方米；
（四）非住宅房屋4500元/平方米。
实行全装修交付的，监管标准增加1000元/平方米。
第十五条【支取方式】 商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。
第十六条【节点控制】 商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、房屋所有权首次登记。向农民工工资专用账户及时足额拨付农民工工资不受控制节点限制。
监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%；主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%；单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%；完成房屋所有权首次登记时，监管终止。
规划设计总层数为13层（含13层）以上的建筑，增加以下两个节点：
建成层数达到规划总层数四分之三时，监管资金留存比例为45%;
建设进度达到完成外墙装饰（不含外立面、门、窗安装）时，监管资金留存比例为20%。
第十七条【信用关联】 主管部门可根据预售人上一年度企业信用状况、资质等级等情况，适当调整商品房预售监管资金留存比例。
房地产企业信用评定为AAA级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低5个百分点。AA级企业，各拨付节点预售资金监管留存比例降低3个百分点。
第十八条【保函】 在主体结构封顶控制节点之前，预售人可以凭银行出具的不可撤销的见索即付现金保函部分抵顶商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的30%。
第十九条【受理】预售人申请提取商品房预售资金监管额度以内的资金，主管部门应当自受理之日起3个工作日内完成审核，并进行必要的现场查勘，对收款单位、用途、金额等内容与企业申报内容是否一致进行审核。符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》；不符合条件的，一次性告知。
监管银行收到《商品房预售监管资金拨付通知单》后，按照《商品房预售监管资金拨付通知单》内容，拨付预售资金。按照监管协议，未经主管部门书面同意，监管银行不得拨付监管额度以内的资金，擅自拨付监管额度以内资金的，监管银行应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
监管额度以内的预售资金，应优先向农民工工资专有账户及时足额拨付农民工工资剩余资金，原则上应当直接拨付至项目对应的施工单位、材料设备供应单位及水、电、气、热等配套设施建设单位和预售人共同指定的银行账户。
第二十条【监管银行义务】有关部门对监管账户进行冻结或扣划的，监管银行应当说明预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知主管部门。
第二十一条【终止监管】 预售人申请终止商品房预售资金监管，主管部门应当自受理之日起3个工作日内进行审核，并进行必要的现场查勘。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》。监管银行应当在2个工作日内终止监管。
第五章 监督管理
第二十二条【联动监管】 主管部门应当与人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局建立联动工作机制，按照预售资金监管职责对预售人、监管银行在预售资金监管方面进行监督指导，发现预售人抽逃、挪用预售资金以及监管银行违规扣划预售资金等违法违规行为的，按照各自职责及时进行处理。
第二十三条【违规处置】 预售人有下列行为的，主管部门责令其限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的可暂停其预售合同网签业务，并依法应予以行政处罚：
（一）未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;
（二）变相逃避商品房预售资金监管的;
（三）未按规定使用商品房预售资金的;
（四）提供虚假材料的;
（五）其它违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
第二十四条【强化监督】 监管银行有下列行为的，主管部门按照商品房预售资金监管金融服务协议暂停或者终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门:
（一）未按规定将预售资金存入监管账户的；
（二）未经主管部门同意，擅自支付商品房预售资金的;
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的;
（四）其他违反本办法或者商品房预售资金监管协议的行为。
第二十五条【工作人员违规】 相关部门及银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条【应急措施】 因特殊情况出现房屋延期交付风险的项目，经属地人民政府评估确认，在确保落实资金回补措施的前提下，制订“一楼一策”工作方案，向主管部门申请设立共管账户，应急使用监管资金。
附 则
第二十七条 胶州市、平度市、莱西市的新建商品房预售资金监管，可以参照本办法执行，或者结合当地实际自行制定。
第二十八条 本办法自2024年1月1日起至2028年12月31日止施行，本办法施行之前已取得预售许可证的，按照原规定执行，直至商品房预售资金监管终止。