9月11日，青岛全部放开了限购限售。至此，青岛的楼市限制政策已经全部解除。
限制政策全部解除了，剩下的工具就是刺激政策，例如降低首付比例、降息等，这些其实在青岛也已经实行。
当政策逐渐释放完成，楼市仍没有见到好转迹象，更兼之青岛自2018年至今5年时间的萧条，真的是消磨掉了二手房东的耐心，大家对涨价已经不抱希望，反而害怕房价跌的更多。
此时，二手房东们终于是卖急眼了；而青岛二手房市场也迎来了历史最惨时刻。
01 二手房在售量的急剧增长
曾经，贝壳网上青岛的二手房在售量一直维持在8万套以下，在全国大中城市中并不显眼。
可自2023年开始，这种状况急剧“恶化”：
上表是我记录的青岛二手房在售量的变化，2022年3月份到2023年3月份，这一整年的时间，青岛二手房在售量只增长了8000套。
可2023年3月份到昨天（9月26日），短短的半年时间，青岛二手房在售量增加了近3万套，总量达到11.4万套，增长速度着实吓人。
在售量其实是一个动态的变化过程，有新增的房源，也有卖掉后退出的房源。青岛二手房在售量之所以大增，除了新增房源急剧增多外，还与二手房卖出周期太长有关。
其实，青岛二手房东的急，体现在两个方面，一是在售量急增，二是挂牌价下降，这都说明大家失去了对未来房价上涨的奢望。
02 房价继续下探
有不少粉丝和我说过这种事，他的房子在2018年可以卖200万，他嫌低没卖；2020年只能卖180万，他还是嫌低没卖；2022年，买家最多出到150万，他更不可能卖；时至今日，连个看房的都没有了，甚至于邻居们都挂牌120万了。
这就是二手房东们害怕的地方：越放越不值钱。
这种意念一旦形成，尤其是这次全面放开限购限售没有起到预期作用后，二手房东们的心理就塌陷了，害怕未来没人接手，害怕明年价格继续下降，急眼的房东就只能降价再降价。
我以前说过老破小和远大新的低价问题，市北、李沧的一些高楼层老破小已经出现了1万左右的单价，基本回到了十年前。
远郊区的新房、次新房这几年也出现了大降价，跌掉首付的现象很常见。
如今，连次新房也顶不住了：
上图是一些真实的成交房源，新都心的次新房价格已经到了2.5万左右，东李、李村、老四方则突破了2万元下限，李沧北突破1.5万下限，白沙湾到了9千多，这在以前是不可想象的。
红楼梦中有一个词叫“千红一窟，万艳同悲”，大环境如此，什么房子都避免不了，只是时间问题。
03 都是哪些人在卖房子
青岛市面上那么多二手房在售，都是谁在卖？有人说是炒房客在抛售，这是不对的。
青岛的5年限售是2018年4月开始实施的，之前的房子并不限售；而炒房客不可能在青岛发布限售政策后还来炒房，他们原来的房子早就卖了。
现在青岛在卖的二手房，绝大多数都是置换需求淘汰的，少部分是卖房持现或另作他用。
我这么说是有依据的，我们看看青岛在售二手房源的总价组成：
占比最多的就是200万以内的房子，这个价格的房子有以下几种：老破小、远大新、市区90平以内的次新房。
这三种房子，多是2010年代买的。那时候执行“90/70”政策，新房多是90平以内的；还有一部分人买的二手房。
如今，随着家庭收入增多、家庭成员增多，他们集中迎来了置换改善时代；而想要置换大房子、新房子、好位置的房子，就需要卖掉原来的房子。
可当他们把自己很满意的房子投入市场后，就傻眼了，因为根本就没有多少人接手。
现在缺房的年轻人，家里底子都很雄厚，买房多是一步到位，追求大房子、新房子、好位置的房子。
说到这里就明了了，现在的改善一族和刚需一族的追求目标一致，都是大房子、新房子、好位置的房子，老房子、小房子反而掉空里、没人接手了。
这就是青岛楼市目前的困难所在，大家集中出售房子来改善，却没有多少人来接手，最终就出现挤兑效应，导致上述所说的二手房在售量急剧增长、价格逐渐下降。
这种现象的根源，还是房子太多了。
现在，我们把房子也当做消费品了，可房子这个“消费品”和别的大不相同。
别的消费品不用了，可以扔了，可以坏了，大家转身一变又成了刚需；可房子呢，太值钱了，没人舍得扔了，又拆迁不了，同时还占据着家庭大部分资产，想要置换就只能找接手的，一个萝卜一个坑，卖不了旧的就买不了新的。
可人就那么多，你也要卖房子，他也要卖房子，开发商还要卖新房子；一个人最多只能住一套房子，谁也不能住两套、三套，最终谁来接手呢？
这个问题真是愁人。