广州住房限购不再提及黄埔、番禺、花都三区。

9月20日晚间,广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。官方版政策解读也紧接着发布,并宣布自2023年9月20日起执行。

从有关政策解读可见,广州本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区域仍然限购2套住房。在限购名单中,不见此前限购的黄埔、番禺及花都三个区域。这意味着,该三区或是解除了限购。

由此,广州也成为首个调整限购的一线城市。这也是继十天前广州率先落地执行低首付及利率之后,又再一次放松楼市政策。这对于接下来的广州楼市,将带来哪些利好?其他一线城市会否跟进?

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广州三个区或放开限购

此次新政中,广州优化住房限购政策和个人销售住房增值税征免年限及加大保障性住房建设和供给。

在优化住房限购政策和个人销售住房增值税征免年限方面,一共涉及六点:

(一)本市户籍居民家庭在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区域仍然限购2套住房。

(二)非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房,购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。

(三)本市户籍成年单身(含离异)人士在上述区域仍限购1套住房。

(四)境外机构和个人购房按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房〔2006〕171号)、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(建房〔2015〕122号)执行。

(五)将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年,政策的适用认定以税务部门具体审核意见为准。

(六)政策调整自2023年9月20日0:00起施行,购房资格审核适用政策与本通知不一致的,以本通知为准。

在此次新政之前,广州11区中,增城、从化两区及白云区的江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇不限购,其余9区执行限购政策。但在这次新政中,9个区的名单中已不见黄埔、番禺、花都名单,这或意味着,这三个区已放开限购。

此外,这次新政前,广州非本市户籍居民家庭的购房条件为在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满5年,这次调整到只需2年。

与此同时,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

数据

新政后,广州购房意愿变化如何?

广州为什么要率先放开限购?

据中指数据研究院数据,2022年广州11区新房共成交了约6.5万套,与2021年对比,直接减少了大约4万套,同时,2022年广州新房的成交量,也是近10年来的新低。

二手住宅成交方面,南都·湾财社记者从广州住建局数据可见,2022年广州全市网签66889套,比2021年的114379套大减47490套,同比减少41.5%。而在今年前8月,广州二手住宅仅成交57669套,比去年前8月的47087套略有上升。

据克而瑞数据,截至今年9月上半月,广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米,与去年同期相比仅微增1.5%,与上半年14%的增速相比大幅收窄。与此同时,截至8月末,全市一手住宅库存面积达到1275万平方米,去化周期攀升至19.6个月。

合富研究院统计的数据亦显示,8月底新政以来的三周,广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%,6%,-6%。

据中指研究院调查的数据,新政之后,广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京上海。

与此同时,据中指监测数据显示,广州新建商品住宅成交自4月份以来,已连续4个月持续下滑,8月新建商品住宅成交仅为50.4万㎡,环比下降0.6%,同比下降25.7%,8月新建商品住宅供应为56.9万㎡,同比下降40.8%。

“无论从供应端还是成交端来看,当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万㎡,环比8月上半月成交增加2.4%,在执行‘认房不认贷’政策后成交未出现明显增长”。中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为,从此政策将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域,将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这4区的购房资格,短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房资格,将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心,进一步激发市场需求的释放。

业界说法

广州放开限购迫切性大

“无论从今年楼市的成交表现来看,还是从库存压力来看,广州都有对调控政策进行优化调整的必要性,这也是此前广州在一线城市中首个落地‘认房不用认贷’以及下调二套房首付比例的重要原因”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出,从市场监控来看,尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升,但是到第三周环比已经开始下降,显示市场的需求动能仍然不足,因此也具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求,因此为了盘活二手房交易,本次将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。

肖文晓进一步分析,从本次新政不再提及限购的区域名单来看,根据克而瑞的统计,黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方、143万平方米、210万平方米,都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域,因此放开限购的迫切性也更大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦认为,综合广州新政以来的表现等,的确迫切需要发布新的政策以提振市场情绪,避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环,缓解过快下行的局面,防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累,“因此,此次一揽子政策更意在托底,稳定市场情绪,避免大幅下行”。

市场

广州年底楼市整体复苏有望?

今晚新政出台后,不少市民在业主群里欢呼。

在天河区牛奶厂某盘,有业主认为,天河区满二不满五的房子,以牛奶厂居多,这对牛奶厂的房子是利好,对老城区的老破小或是利空。

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天河区牛奶厂大量次新房迎来“五改二”。南都·湾财社记者 邱永芬 摄

据了解,在2020年至2021年间,牛奶厂的次新房有多套成交价突破9万+,而在这次新政之前,牛奶厂不少楼盘成交单价降至七八万元,当中有七万多为主。

某经纪人介绍,牛奶厂某盘一套建面164平方米的高层单位在今年4月以1400万元放盘,5月份时有买家出价1250万元,但其不愿意出售。直到8月份,因其所置换的豪宅接近付款期限,最终以一次性付款1136万元成交,单价跌破7万元。

今晚新政出台后,增值税征免年限从5年调整为2年,对于牛奶厂的业主而言,此前成交需缴5.3%的增值税,如今免除之后,买家可以省下几十万元,或将有望激活片区成交,也利于房价回升。

肖文晓认为,在“信贷组合拳”之后,广州这次再度调整限购区域范围、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本,对于年底楼市整体复苏回暖有“再添一把火”的作用。

李宇嘉预计,年内剩余4个月,广州商品房市场从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。

观察

其他一线城市会否跟进?

广州在一线城市中两次率先放松楼市政策,接下来其余一线城市会否跟进?

易居研究院研究总监严跃进分析认为,这次广州放松限购政策,信号意义非常强。此前南京,武汉等一些城市都在全面放松限购政策,那么这次广州开始放松,也就意味着限购政策从二线城市的放松,或者说从之前的三线城市放松进入到二线,现在开始进入到一线。

此外,这次广州的政策调整,也说明要进一步关注二手房方面的盘活政策,降低二手房的交易成本。如今广州出台,有助于更好降低现在二手房的交易成本,有助于进一步促进二手房交易的活跃。

“广州的这个信号意义是非常强的,因为四个一线城市本身就是这一轮政策放松的最核心的区域。之前是认房不认贷政策,现在是限购放松的政策,我们认为如果说后续有的话,包括普通住房的标准调整也会成为一个政策的备选项”。严跃进认为,当前认房不认贷以后,一线城市市场总体是有积极活跃的态势,但是确实还是需要进一步加码,一线城市要扮演整个楼市复苏的领头羊和龙头的角色,带领全国其他城市优化预期、调整预期,促进我们房地产市场朝着更加持续、更加平稳的健康发展方向推进。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为,广州二手房交易增值税免征年限从5年改为2年,理顺了二手置换交易环节,有助于降低置换改善需求的交易税费成本,也有助于激活这类需求的入市。这个政策配合认房不认贷、首付比例降低等措施,成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”,预计后续更多的一、二线城市会普遍落地这个政策组合拳。

采写:南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲