一、问题提出
有朋友咨询：近日，广州和深圳相继发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》和《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式对外宣布实施“认房不认贷”政策。那么在国家最新房贷政策下，我认购了房产支付了首付，是否一定可以按国家的首付政策贷款呢？如果贷款不通过，算不算我违约呢？
二、针对上述问题，来看广州之前因为贷款不过商品房买卖纠纷真实案例
1、案件情况：
2021年8月27日，原告（出卖人）和被告（买受人）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（包含附件一至十三），载明“……第三条……3.房屋地址广州市增城区新塘镇新绣北路XX房。……第五条……2.该商品房总价款为1825740元。第六条（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元……3.贷款方式付款商业贷款，买受人应当于2021年8月27日前支付首期房价款555740元，余款1270000元申请贷款支付。
付款及逾期付款责任……1.若选择贷款付款方式的，买受人承诺并确认如下：（1）若买受人逾期未完成贷款手续办理的，每逾期1日应向出卖人承担应付未付款项万分之三的违约金。（2）合同签署后45日内，买受人确保银行将贷款足额支付至出卖人指定银行账户。若非因出卖人原因导致银行未放款或未依约放款至出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款，买受人应于10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式付清购房款，并依约承担违约责任。
2021年11月30日，原告向被告发出《解约律师函》，函告因被告未支付剩余购房款，已构成违约，双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》自函件送达之日解除。该函件于12月1日妥投。
2、原被告双方观点：
原告认为：原告和被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件，由被告向原告购买房屋。被告签约后仅支付了555740元，余款一直未付。所以起诉与被告解除合同，要求被告支付违约金，解除网签手续。
被告认为：合同订立后，原告长期处于停工状态，并引发施工队工程款纠纷，在本合同中原告无法确保其能履行义务，被告合法权益没有保障。原告在订立合同前，销售人员刘某某口头承诺能够成功帮被告办理银行贷款，而此时被告已经告知该工作人员自身经济条件非常弱，有可能办不到，但原告的工作人员依然承诺没有问题，而事实上银行没能够批下贷款，此时该销售人员又要求被告加付30000元手续费，声称加付手续费后才能办到贷款。
3、法院判决
支持解除合同，被告违约。原告在扣除违约金后将剩余房款退回被告，被告需协助办理解除网签手续。
三、北京德和衡（广州）律师事务所房产律师李维常特别提醒您注意：
1、根据上述案例不难看出，如果合同约定房贷不过购房人需要补足余款的，而购房人没有能力补足余款的，多数视为购房人违约，但违约金可以减免。
2、低首付，0首付，认房不认贷都是促进购房的政策，但是该政策能否享受的审批权在银行，不是开发商说了算。因此，要清楚的认识到银行贷款能通过才能享受政策。
3、多数开发商的合同版本，都约定了贷款不通过是购房人的责任。因此，购房人需要慎重签署该购房合同或认购书，或者将该条款进行变更。否则，认房不认贷贷款不通过的风险就变为您自己的。
4、销售人员的口头承诺没用，需要开发商盖章的书面承诺。如果开发商销售口头承诺帮您搞定贷款的，请慎重考虑。
