一、问题提出
有遇到二手商品房买卖纠纷的购房人来咨询：“自己在购房二手商品房的过程中，支付了大部分购房款。房子卖家也交付给自己居住，但在排队过户的过程中房产被他人查封了。卖方认为自己已经交付了房屋，遇到他人查封是非预料的意外，卖方没有违约。请问律师对方到底违约吗”？
二、律师解答
当然是卖方违约，卖方应当赔偿买家损失。可以看看下面一个广州的案例。
三、以案说法（广州真实案例，隐藏原被告信息）
1、案件情况：2017年6月18日，林（出售方）与陈（认购方）签订《商品房认购书》，就涉案房屋的认购事宜作出约定。2018年2月10日，林（卖方、甲方）与陈（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，该房地产以毛坯现状售予乙方，乙方已认真查看和了解该房地产的情况，该房地产存在抵押登记。
房地产交易价格660000元，乙方应于2017年7月22日前向甲方支付房款330000元整（含定金30000元），除前述房款外，剩余房款330000元，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款。乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款。合同第四条约定，如乙方选择一次性付款或分期付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需付清全部购房款，甲方于收到全部购房款后申请办理赎契及涂销抵押手续。之后，林确认收到66万元房款。
陈与林一致确认双方于2018年12月20日办理了交楼手续，林陈述在排期过户的时候因为涉案房屋被查封了，故没有过户至陈名下。2020年2月5日，陈向一审法院提起了案外人执行异议之诉，一审法院于2020年9月28日作出（2020）粤0114民初xxxx号民事判决，判决如下：驳回陈的全部诉讼请求。
2、出售方与购买方争议
购买方：要求解除购房合同，退回房款，支付违约金，赔偿损失。
出售方：我方已完全按照合同约定，于2018年3月5日与陈办理了涉案房屋网签手续，并于2019年1月18日配合陈办理涉案房屋交税手续。房屋已经在2018年12月20日履行了交付涉案房屋的义务，陈已办理收楼手续，涉案房屋现由陈使用，故陈没有任何经济损失，涉案房屋已经交付陈情况下，不适宜解除双方涉案购房合同。另在出售涉案房屋时已充分告知陈房屋存在抵押，已履行必要的告知义务，陈对此情况是知悉且同意的，故陈亦同意承担抵押所存在所有风险，故林并无根本违约。
3、法院判决
卖方违约，确认双方房屋买卖合同解除，退回全部购房款给买家。但本案因为买家起诉诉请问题，法院并未在本案支持违约金。
四、房产律师提示
北京德和衡（广州）律师事务所房产律师李维常提示：
1、本案明显是卖家违约，但是法院却并未支持违约金。为什么呢？因为逾期违约金和解除合同违约金是两种不同的诉请，当合同不能履行时，能否支持逾期违约金在司法实务中不同地区存在争议，建议诉讼时找专业人士确定诉讼策略。
2、存在抵押的房产不是不能买，关键要看合同权责如何约定，以及看看抵押权人。在合同约定清楚权责的情况下，如果抵押权人是银行，那么买此类抵押房可能还能获得卖家价格大让步。
3、房产在过户过程中被他人查封的，当然是卖家的违约责任。如果最终导致合同解除的，根据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，当事人可以请求恢复原状或者采取补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。
4、二手房交易过程中，多留下微信文字等书面沟通记录，以便出现纠纷时作为证据。
