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【导语】随着“认房不认贷”政策正式落地,要买房的刚需纷纷出手。上海资深房产律师杜继业根据工作中常遇到的问题,总结出在上海买房必须注意的四大要点,供买房的朋友规避风险时参考。

一、示范文本双方可以协商修改,有人认为不能修改是错误的

《上海市房地产买卖合同》示范文本,在关键处留有空白,并特意设置了补充条款和附件。这些都涉及到了买卖双方重要的权利义务,可以由双方协商确定。

特别说明:为了方便,中介往往会预先将空白处填写并拟好补充条款。但中介准备好的这些条款完全可以不采用,而由买卖双方根据协商结果另作约定。

二、有抵押的房产,支付首期房款要特别当心,谨防上当

如果房屋尚有贷款没有还完,存在抵押是很常见的。但是,如果卖方需要利用买方的首期房款还贷才能解除抵押,则需要特别当心。因为,如果买方急需用钱,将钱挪作他用,则抵押没有解除的情况下,将会带来一系列的问题。

特别说明:上述情况,建议买方先确认卖方欠款的金额,同时陪同卖方前往银行还贷,将首期房款从买方自己的银行卡里直接支付给银行,同时要求买方出具收条并保留银行出具的回执。

三、支付第二期房款需要特别注意的事项

支付第二期房款,通常通过向银行贷款支付,也有人通过现金支付。如果通过银行支付,则可注意银行在贷款合同中约定的是见“收件收据”放款,还是见“他项权证”放款。建议最好约定,见“他项权证”房款,因为拿到“收件收据”时房子并没有过户至买方名下,在这期间,房子是有可能被司法查封的。这种情况,虽然发生的概率并不大,但实践中也并不罕见。

如果现金支付第二期房款,则双方喜欢约定“办理过户交易手续的同时”支付第二期房款,首先如此约定很难说清,到底交资料的时候还是手续办理完毕之日,同时也存在过户前被司法查封的法律风险,因此建议至少要约定拿到“收件收据”之后再支付第二期房款。

特别说明:要耐心与卖方协商,争取最有利于自己的结果,而不要完全听任中介的安排。

四、交房和支付尾款需要注意规避的风险

对于买方而言,只有拿到产权证并实际占有房屋之后,才算取得房屋的全部权利。伴随着交房,还有清点设备,办理水电煤、有线电视、物业费过户,钥匙交接等工作要做,因此如果不多留些尾款,一旦产生争议,卖方如消极对待,则仍然需要通过诉讼解决。

特别说明:实务中,所留尾款一般不超过5%,如果要求留太多,卖方一般也不会同意。

【结语】上海买房动辄上千万,如何小心都不为过。以上总结的是最重要、最核心的几点,其实几乎每个交易环节都需注意,但是如果以上几个重要环节不出问题,就能规避绝大部分风险。
文/上海杜继业律师(未经许可,不得转载)

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