自从2023年以来，政策利好消息持续刺激房地产行业。
先是央行支持、鼓励存量房贷利率下调；
接着就是广州、深圳、上海和北京这四个一线城市分别宣布“认房不认贷”；
最近有一个史诗级别的利好消息出台，那就是中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。该通知明确规定：不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
正因为如此，一些经济学家最近又表现出乐观预期。比如泽平宏观创始人、著名经济学家任泽平先生就乐观预言：房地产政策正迎来历史性拐点，金九银十或将迎来结构性行情。
笔者也相信，在政策利好消息持续出台之下，人们对房地产行业的信心将会得到逐步恢复。
但是一些细心的小伙伴还是发现，即使不断降低了购房门槛、松绑了限购、限贷、限售等政策，但就是不见降房价。
那么，为什么房价不能下降呢？
笔者个人认为，主要有以下几个原因：
1、降房价不利于“保交楼”。
笔者在房地产行业，一直从事着房地产投融资业务。
在2016年之前，房地产行业还可以享受土地红利。但是2016年后，随着土地市场竞争越来越激烈，土地红利几乎消失殆尽。
尤其是在2018年后，房企拿地开发项目的利润，能有10%就非常不错了。
也就是说，如果房价降价10%，项目的利润就为“0”；如果房价降价超过10%，项目的利润就直接变为负数，也就是说项目亏损了。
在项目利润为正的情况下，房企“保交楼”的动力还是有的，但是一旦项目亏损，房企“保交楼”的动力就直接为“0”。
谁愿意去继续投入时间、精力和资金到一个亏损项目呢？
而“保交楼”就是“保民生”、“保稳定”，因此，在政策层面才设置各种限跌令，禁止房价恶性下跌。
2、降房价有可能会导致金融风险。
笔者在之前一直强调，购房首付比例20%是底线。突破这个底线就有可能导致金融风险。
因为，如果突破购房首付20%的比例，那么这个购房者的资信是无法得到保障的，更为重要的是，这也加重了购房者按揭贷款月供的压力。
资信不良，加上按揭月供压力大，在遇到收入下滑或者锐减，最容易断供，从而形成天量的银行不良债务。
其实，降房价和降低购房首付比例一样，都有可能导致金融风险。
大家知道，降房价实质就是降低项目的开发利润。当房价降低10%，甚至更多导致项目亏损的时候，最容易引起金融风险。
为什么？
虽然金融机构融资有担保，但是在我国现行法律框架下，工程款是优先于金融机构资金偿还的。
而项目工程无一例外都是包干，即包人工、包材料、包机械设备租赁费用等等。
也就是说，一个项目的人工费、材料费和机械设备租赁费用等等，都是优先于金融机构融资偿还的。
而人工费、材料费和机械设备租赁费用是一个项目最大的成本。
当一个项目房价下降，导致一个项目亏损时，当一个项目优先偿还项目的人工费、材料费和机械设备租赁费用等等后，还能剩余多少留给金融机构还款呢？