8月30日一天之内，广州和深圳这两大一线城市同时出台“认房不认贷”政策，紧接着，北京、上海于9月1日也相继发布通知执行“认房不用认贷”政策。
所谓认房不认贷，是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。此前部分重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
这不是近期政策层面扶持房地产行业复苏的“第一枪”，事实上，早在2021年末-2022年初，各地已经出台了一系列政策，但久病沉疴，直到目前，房地产行业总体仍处在较为低迷的状态，部分龙头房企的信用违约事件不时发生，仍然带起一轮又一轮对产业链上下游的震荡，有待风险进一步出清。
在“政策底”出来之后，房地产行业的整体性复苏，或许也可以期待一下了。
01、认房不认贷政策陆续出台
8月30日晚，深圳住建局、央行深圳市分行和国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。通知提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。通知自2023年8月31日起施行。
而广州的执行开始时间还更早，自8月18日零点开始。官方通知中提到，本轮政策调整是广州对中央新一轮经济政策的积极贯彻，以拉动内需扩大消费为目标促进房地产市场企稳回升。
9月1 日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布通知，自9月1日起在北京市执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
同一天，上海市住建委、上海市房屋管理局、中国人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发通知，从9月2日起，上海执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。居民家庭在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
四大一线城两天内齐扑扑“官宣”认房不认贷的政策，因此也引发市场热议。其实在住建部、中国人民银行、金融监管总局联合发布相关政策后，已经有部分二三线城市发布了执行认房不认贷政策的消息。
据新华社消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，发布15条楼市调控新政，包括落实“认房不认贷”政策、暂停执行限售政策、有序下调存量房贷利率等。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
8月29日起，成都市宣布执行认房不认贷政策。
8月31日，中山市住房和城乡建设局、中国人民银行中山市分行、国家金融监督管理总局中山监管分局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。
随着政策落实推进，特别是多个城市加入“认房不认贷”阵营后，二级市场的房地产板块也迎来了久违的热潮，多家地产公司近几日都出现了大涨。
02、房企提振业绩尚需时日
冰冻三尺非一日之寒，要解冻也不是一日之功。
近年来，房地产市场在经历了数年调控之后，已经基本出清了“炒房”的金融需求。但与此同时，市场的长期低迷也让部分房企出现债务违约，甚至整个产业链面临较大的下行压力。
2021年末-2022年初开始，政策端就在频频发力，不论是部分城市限购限贷政策的松绑，还是近期一线城市也开始加入的“认房不认贷”等，本质上仍然偏重于购房者端的刺激，而对于企业端，要走出资金紧张、销售不振的局面仍然不是一件容易的事。
从全国范围的房地产销售情况来看，据国信证券研报数据，2023年1-7月，商品房销售额为70450亿元，同比转负为-1.5%，较1-6月下降了2.6个百分点；商品房销售面积为66563万㎡，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点。
2023年7月单月，商品房销售额7358亿元，环比-45%，同比-19%，与6月持平；销售面积7048万㎡，环比-46%，同比-16%，降幅较6月收窄3个百分点；销售均价为10440元/㎡，环比+2.6%，同比-4.4%。
从日频跟踪来看，8月销售未见明显复苏。2023年8月24日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7天移动平均面积同比分别变动为-33%、-13%、-21%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-37%、-9%、-31%。
截至2023年8月24日，30城商品房累计成交面积为8947万㎡，同比-6%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-6%、-7%、-3%、-9%；一线城市、二 线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+8%、-10%、-9%。
总体来看，虽然政策转暖的信号日益明显，但政策利好向房企销售业绩端的传导显然还需要时间。
东吴证券一份名为《日本房地产泡沫破裂启示录：加大政策放松力度，助力市场回归良性发展》的研究报告，通过对比我国目前的房地产市场状况和1991年的日本，特别提示了当前面临的困境和解决之道：（1）当前我国楼市与日本1991年对比：相同点：我国和日本有着相似的人口结构，快速攀升的杠杆率和过高的房价收入比，购买力接近极限。不同点：我国经济发展外部环境复杂，经济进入增速换挡阶段仍保持中高速增长，城镇化进程进入快速发展期的减速阶段，未来发展空间犹在，房地产作为我国支柱行业，对宏观经济更重要；（2）当前我国市场信心不足，近年来多重货币、财政政策力保经济复苏稳增长，长远还需将扩张性宏观调控政策与改革相结合：2023年我国出现提前还贷率持续上升现象，可能对社会融资增长、消费有所拖累，为应对经济下行和市场预期转弱造成的需求不足，还需开大政策工具箱，提振市场信心；（3）稳楼市有助于稳经济、稳就业，加快构建房地产新模式：短期，降低首套首付比和贷款利率、为改善型住房提供税费减免、调整认房认贷政策等政策；通过贷款展期、债务重组、并购等供给端政策化解房企风险。长期，推动城市群战略、金融稳定、租购并举等为核心加快构建房地产新模式。
在8月31日的2023年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮的发言或许能代表广大房地产企业的心声：目前的整体房地产市场处于胶着状态，市场显然超跌了，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响，因此容易作出过度反应。“当前政策已经在发力，希望已出台的政策能尽快落实到位。相信在各方努力下，随着经济态势的持续平稳改善，人们对未来预期的稳定，房地产行业迟早会回到一个健康合理的水平。”