8月31号，地产行业龙头万科公布2023年中期业绩：期内取得营业收入人民币2008.93亿元，同比减少2.91%；归母净利润98.7亿元，同比减少19.43%。
业绩整体保持盈利，但数据呈现同比下降。
虽说业绩数据并不华丽，但是对比当下同行房企可就优秀太多了。
根据市场公布数据，超过80家房企发布中期业绩预告中，占比超过六成的房企呈现亏损，其中还包含一些行业龙头和央企国企。
总的来说，房地产市场非常惨淡。
万科想要表达的是：整个房地产行业正处于调整周期，行业现在发生着很大的变化。虽然万科面临着短期利润压力，但万科的经营安全是没有问题的。
如果留意郁亮的会上发言，其实我们或许还能发现更多言语表达背后的含义。
譬如：
“目前市场处在焦灼状态，我们的判断是目前显然已经跌过头了。”
“全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模，即17年前的水平。”
“根据此前国家统计局公布的数据显示，今年前7月全国房屋新开工面积5.7亿平方米。其中，住宅新开工面积4.15亿平方米，下降25%。相反，前7月房屋竣工面积增长20.5%，其中住宅竣工面积增长20.8%。与竣工数据表现相比，新开工情况差异极为明显。”
“当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。”
“美国1960年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新开工面积平均为1平方米，部分年份能达到1.2平方米以上。”
“以国内目前城镇化率为65%，到2030年预计达到70%，城镇人口增加至9.8亿人左右，按经验建设水平保守估计，未来10-12亿平米新开工面积有保障”
字面上的理解：
郁亮表示房地产市场的低迷情况已经持续了较长的一段时间，导致整个市场的情绪已经受到影响，再这样下去可能会出现“过度反应”。其实大家都可能过滤了，根据新开工面积来看，对比与美国城镇化建设的经验，我国还具备很大的新开工的面积空间。
事实上真是如此吗？
根据中指研究院8月28号发布的数据：可见无论一线城市，还是二三四线城市，房产成交数据都在大幅下跌。在同比的基础上，最少的跌幅都达过21%。要知道，作为同比7月份的数据基数，本来就是大跌的！
供应和需求是相关的，这个简单的经济学原理，大家都懂。
当前市场需求萎靡，各城市的新房库存量在不断增加，同时去化周期也在不断攀升。这时候还继续加大新开工面积建设，难道不会导致更严重的供过于求吗？
房地产行业的龙头，连这个道理都不懂吗？
不是郁亮不懂，而是必须得有发言立场。
在大家都已经欠缺信心的当下，如果万科唱空市场，那现在已经很差的房地产市场将何去何从？
此一时非彼一时，房地产通胀的红利周期已经过去！
现在美国不断加息，抽走当年无限量化进来国内的美元，肯定会造成市场货币流动性危机的。简单理解，就是当年大家都借钱发展，肯定过得很舒服；而到了现在进入还钱周期，勒紧裤腰带还钱，不难受才怪。
经济基础决定上层建筑，没有物质基础怎么搞精神文明呢？所以，房地产依然是拉动经济的火车头，还是国民经济的支柱产业，也是社会交易信用的保障。
现在要做的是发展，发展停滞才是最大的问题。通过发展解决问题，才能熬过这个低迷的市场周期。
归根究底，郁亮的希望是，大家对房地产要有信心，对万科也要有信心。
但不是所有观点都可以全盘接收的，有些观点还是需要自己思考的。
比如，城镇化观念。
外国所指的城镇化率与我国的城镇化率其实并不是一个概念。我们的城镇化率65%不等同于外国的城镇化率65%。
倒是我们的城市化率与外国的城镇化率比较相似。
城市化率与城镇化率是有区别的。
以清华大学教授蔡继明的观点来看，我国目前的城市化率远低于城镇化率，常住人口城市化率还不到40%。
这是不是意味着未来房地产需求还很大呢？
需求大，但有城市差异性。
原因很简单，我国的出生人口在减少，人口红利在消失。人口流动的趋势，也已经由农村转移至城镇，而逐渐转向城市聚集。对于一二线城市而言，由于人口净流入的持续，未来的房产需求是会持续增加。而对于三线及以下城市的房产，却会由于人口持续净流出的关系，而导致需求更加萎缩。
这一点万科其实看得很清楚，他们今年的发展布局就是很好的答案！
集团坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益计容规划建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431.0亿元，新增项目平均地价为16003元/平方米。
可见万科喊话出台政策尽快实施，当然也是先从自身角度考量的。
郁亮所提的相关房地产政策，其中就包含租赁房地产“资产证券化”。以万科旗下“泊寓”在全国34个城市运营管理的租赁住房22.47万间的体量，一旦开展资产证券化，将带给万科天量的融资。
重资产运营的房地产公司，如果能掌握大量的低成本的现金，那简直不要太爽了！
你说，万科能不急吗？