Paul哥的地产观

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近日，苏州市相城区恒大悦珑湾花园小区一则“延期交房违约金抵扣车位款”公告，引发业主们的讨论。
公告称，小区将于2024年4月13日开展延期交房违约金抵扣车位款事宜，每户可抵扣一个车位，车位销售参考价格为10万元/个，违约金赔付对象为2022年11月30日前已支付全部购房款的一期业主。有一说一，恒大能交房已经是最好的结果。恒大已经申请境外破产，在国内追索恒大的赔偿经济损失，也得看别人司法管辖的美国愿不愿意承认。也就是说，想追讨恒大的现金延迟交房补偿，那是不可能实现的。想都别想！现在可以用违约金作为买车位补偿，一方面是，政府面临处理舆情的压力；另一方面是，有可能是要借机从这部分收回的车位销售款里，拿回恒大之前未结清的土地出让金。所以，有车位房产证的最好，没有的话，车位使用权也得拿下。当然，家庭没有车，未来也没有用车需求的，可以自行判断。 #萌芽计划·新人创作挑战#

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金融监管总局局长李云泽在十四届全国人大二次会议第三场“部长通道”上表示，“一降”是指推动社会综合融资成本持续下降，贷款利率已降至历史低位，银行净息差降到20年来最低水平。去年会同人民银行推动存量首套房贷利率下降，每年可以为广大购房者节约利息支出1700亿。
金融少赚钱，就是做奉献？当前的中国，已开始从发展中国家迈进发达国家。未来的社会财富会越来越多，而相反，好的机会也会开始越来越少。这一点没什么不可能的，外国那些发达经济体都是这么过来的。比如，谁何曾想过中国与美国的利率会反转？未来，金融通过利差赚取利润的空间还将进一步地压缩。可以这么说，银行业的利率还会持续下调。当然央行大概率会支持银行继续下调存款利率，让银行可以通过利差赚取利润。不出意外的话“房贷利率下降后每年买房者节约 XXXX亿”这种话，我们还经常会听到。毕竟都已经少赚你一点钱了，我给自己脸上贴贴金，难道还不可以吗？你说呢！ #你所在地的房价高吗？#

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香港政府称将全面撤销所有楼市需求管理措施包括取消买家印花税、额外印花税等
我想说，取消印花税是正确的！当年香港开征印花税，主要针对的是，限制炒房！作为被征税主体的香港永久居民购房及非香港永久居民再次购房。想继续买房需要缴交高额的印花税。征税率：15%-30% 以香港动不动上千万楼价计算印花税，需要缴纳就得超过300万！可想而知印花税带来购房成本是超高的。当时，有大量的内地人进入香港购房，在大量的资金涌入之下，一下子就把香港的房子给炒起来了。出于抑制楼价上涨的原因，香港出台了高额的印花税限制炒房。通过增加购房成本，压缩炒房者的利润，从而减缓房产交易的速度，最终达到控制炒房的目的。很明显，这招很管用！而且房价也给打压下来了。今天的香港繁荣不再，部分房价跌回7年前。作为质押物的房产，已经跌穿抵押值。进而影响到香港主营贸易的信用证。房产估值影响到金融系统，金融系统被房产价值拖累。继续下去肯定会出大事的！距离最高峰时的香港，当时急需一波经济来恢复信心。香港现在要房价涨，要人才流入。拿到抑制房产的工具，以此换回房产的回升。但是能不能取得好的效果，那就不好说了。毕竟今日香港，已经是此一时彼一时了！ #乘风计划，动态激励# #香港取消楼市印花税# #香港取消楼市印花税#

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网上有消息称“南京首套房贷认定，不再追溯外地贷款情况，本地无房贷即可享受首套房政策。”2月29日，新京报记者从南京当地多家银行核实到，此消息基本属实。
2月29日，中国银行、农业银行、邮政储蓄银行南京区域相关工作人员向新京报记者证实，无论买房人在外地是否有房、有贷款，也无论在南京有没有房，只要在南京市无贷款记录或贷款已结清，在南京贷款买房都按首套房政策执行，即首付两成起、利率3.65%。南京首套房贷认定会又效果吗？估计影响相对有限！限购的这些年，有能力在户籍地以外买房的购房者，该买的早买了。能在房价最高峰时退出的，估计屈指可数，大多数都被套牢在房价下行的周期里了。只要没有售出，在购房时使用过贷款的话，必定存在贷款记录。目前，大多数一线城市的贷款政策，对贷款记录的参考范围还是对标全国。如果这批购房者还能购房，能够使用的金融杠杆是不高的。那么，南京取消对全国贷款记录限制，意图就很明确了：南京需要人才，特别是高净值的人才。只要人才愿意来，愿意来购房落户，南京不但放开限购，还提供金融杠杆的支持。可谓诚意满满啊！只是优化房产贷款，对如今楼市的影响已经相当有限了。经济疲软之下，就业压力非常大，居民收入才是最大问题。市场呈现出消费降级的情况下，想要刺激居民在购房上花钱是很难的。信心是一切的前提，买涨不买跌已经是最大的拦路虎了。关键的是，居民收入问题才是大问题，核心问题都没有得到解决，现在先谈消费，会有点本木倒置的。试想一下，只要居民收入能得到保证，还能进一步提升，进而跑赢房价上涨的话，购房消费需求自然就起来了，哪还用刺激呢？所以，不解决核心问题，什么降利息、加杠杆、解限购都是表面操作。想收获预期，估计不是有点难啊！ #2024年的第一篇动态# #乘风计划，动态激励#

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#十年前30万买的海景房现在8万卖不掉#
乳山是山东威海下的一个县级市，银滩则是位于乳山的国家级4A景区，千禧年前后，这里出现房地产开发热潮，绵延的海岸线上，密集地排列了200多个海景房小区。现如今许多业主面临困境，曾经30万购入的房子只能以8万卖出。许多家庭深受“海景房”困扰，无法居住也难以出售。无独有偶！广东惠州的海景房，现如今也同样处于大幅跌价和卖不出去的困境。比如，“十里银滩”之称的大亚湾碧桂园，坐拥无敌一线海景。在2000年左右时，最高的房价也达到15000元/㎡，与现在跌到3千至5千的房价相比，可谓是腰斩再腰斩了。而且，即使跌到这份上，依然很难卖出去。很明显，他们面临的问题是一样的。问题当然有很多，但字数有限，这里只说三点。 1、人口问题受虹吸效应的影响，二线以下城市的人口会不断外流。现在人口红利消失，人口外流后对城市经济的影响会更加严重。一边房子越盖越多，一边人口越来越流失。此消彼长之下，市场供需就会失衡。“鬼城”逐渐呈现，一个越来越没有交投的市场，房价当然只会越来越低。 2、居住属性在那些经济向好的年份，在买到房子就是赚钱的假象驱动下，买房子是没有考虑其实用性的。因为有溢价预期，不常住，也可以拿来度假；即使真的不住，也可以卖掉赚钱。在给现实打脸的时候才发现：因为通勤效应，选择居住不太现实。真的等不到预期了，才发现，原来要卖也是卖不掉的。 3、市政配套中国房子的溢价主要看市政配套（商业、行政、教育及医疗……）然而有和有用时两回事！比如，三甲医院好建，但专家医生却不容易来。你觉得呢？ #社会民生圆桌会# #乘风计划，动态激励#

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专家称：房地产泡沫已经挤完了听过不少国内和国际的专家，都在谈中国的经济的泡沫问题，有说经济存在泡沫、也有说股市存在泡沫、更有说房地产价格存在泡沫。
就在今年8月，华尔街资本巨头“木姐”发表言论：美联储加息除了控制通货膨胀外，更重要的目标是“刺破”中国的经济泡沫，特别是中国房地产市场这个庞大的泡沫，从而彻底引爆中国的经济危机。现在，我们国内专家表示：全国50个主要城市的房价泡沫整体上已经挤完。到底是泡沫庞大还是已经挤完呢？什么是泡沫? 经济有泡沫是正常的，泡沫也是可以填实的。很多人都不清楚，泡沫的本质是用来换取资源的。本国的资产如果放大泡沫，就可以通过印钞去换取外国的资源（钢铁、石油、橡胶、粮食等）只要自身的泡沫放得比其他国家大，换取的资源就会比其他国家换自己的多。这就是为什么外国的专家一直都说我们国家有泡沫的原因。他们当然希望，本国的泡沫可以无限高，别国最好一点泡沫都不要有！但往往这个时候，我们国内专家跟着说我们国家有泡沫危机。这是什么操作？这是什么原因？我们自己脑补一下吧！对于现在房价泡沫已经挤完的观点，我们适当借鉴即可。其实资产是否有泡沫并不可怕，可怕的是，我们的收入并没有一起同步增长。这才是关键！ #今日新闻我来评# #寻找新闻评论员# #聊聊社会新鲜事#

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11月7日，河南濮阳大量购房者贷款买房，过程中被银行办了消费贷一事被报道，引发舆论热议。
但这里所指的“消费贷”估计是并不是消费贷，而是经营贷！只是为了避免发生更大的舆论才采用“消费贷”这个字眼。为什么呢？因为房贷就属于消费贷，是消费贷里的其中一种。个人消费贷款用于个人生活和消费支出的贷款。一种是具有担保物的贷款，如车贷、房贷等；另一种是无担保物贷款，也即信用贷款。所以，用于房屋贷款并不违规，并不会因此不受惠于降息政策。而且贷款作为银行最重要的业务体系，在专业的审核模型下，根本就不可能会发生所谓“房贷办成消费贷”的错误。就更别说现在还出现那么多的错误了。大胆猜测一下：大概率是高层的授意，将房贷办成了经营贷。估计都是形式主义惹的祸记得两年多前，河南银保监局印发一份指导意见。 2021年4月28日的《河南银行业保险业高质量服务小微企业的指导意见》，《意见》中明确要求，全省法人银行普惠型小微企业贷款实施“两增”考核：普惠小微企业贷款较年初增速不低于各项贷款较年初增速，有贷款余额的户数不低于年初水平。普惠小微企业贷款，就是帮助小微企业，缓解小微企业贷款难的金融问题。普惠小微企业贷款属于企业贷款。但是对于银行而言，这种小微企业的风险高啊。而且都没有什么质押物，因为有质押物的话，这些小微企业就正常贷款，解决自己的资金困境了。贷款给小微企业，很容易就坏账烂账了。那可是影响到自己的问题哦。贷，可能影响自己；不贷，又有政策任务。完不成政策下达的任务，也可能是帽子问题啊！可能办法总比困难多嘛！住宅贷款是有质押物的，如果能将这部分住宅贷款变成普惠小微企业贷款，不就完美解决问题了吗？真有事，到爆出来的时候，再说吧！ #社会民生圆桌会# #萌芽计划创作有礼# #今日新闻我来评#

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问题出在万科的债券上!
首先得清楚一点：债券收益率与债券价格成反比。当前万科多只债券价格大幅下跌，有部分债券的收益率升至50%左右，最高接近60%。用大白话来讲，就是原来1块钱的债券，承诺到期给3%收益。而现在债券的面值跌去了一半，按照原来承诺收益，等于收益翻倍。以目前收益率升至50%来看，就意味着这只债券的价格跌去了25%。如果债券到期后，万科无法兑现怎么办？岂不是会暴雷！这就是目前市场充斥的猜测与质疑，那是对万科偿付能力不信任的危机啊。万科自己跑出来证明自己没有问题。肯定是不够的。只会加剧投资者的担忧。所以，这时候国企大股东必须得出来表态。这非常关键! 国资为万科背书，意味着万科债券出事有政府兜底。好了，现在没事了，都退下吧。 #《乘风计划》十月动态激励活动# #萌芽计划创作有礼#

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9月4日，在“百年变局下的中国经济金融形势与未来”研讨会暨中国建设银行、中国人民大学智库联合研究成果发布会上，中国人民大学国家金融研究院院长吴晓求在会上表示，“房地产是国民经济中的一个重要产业，和人民的生活密切相关，如果钱交了但房子没了，那么说明这种制度设计是令人困惑的。”吴晓求认为，房地产风险理应由房地产商承担。
魔鬼都藏在细节里！ “房地产是国民经济中的一个重要产业，和人民的生活密切相关，如果钱交了但房子没了，那么说明这种制度设计是令人困惑的。”吴晓求认为，房地产风险理应由房地产商承担。注意看，这一段话其实很有深意。 “钱交了但房子没了” 说明制度设计有问题，这里当然没毛病。但是，因此房地产风险都理应该由房地产商来承担。这里面藏的就是细节。关于烂尾楼的问题，房地产商是肯定有问题的。但是，只是房地产商自己，就能自主造成烂尾楼的壮举吗？房地产商就能代表整个制度设计吗？还是说，房地产商就是最好的背锅侠，一下子能把所有的锅都背了。比如，银行违规放款的责任就这样给淡去了…… 真是牺牲房地产商一个，保全了其他所有的“人”啊。一下子都全摘干净，这观点，确认高！ #聊聊社会新鲜事#

商业经济论坛

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超大城市的房产，依然是居民保值避险的需求的香饽饽。
参照历史每次调控的经历，认房不认贷之后，北上广深必将迎来一波交易行情。不过，这次与历史上的几次调控时间不太一样。以往前期进入房企的资本都是可以大幅获利退出的，而这次不但房企濒临破产，连资本的操盘方都出现流动性危机。通过房价涨价实现进一步收割的计划算是失败了，现在都是为了回笼资金而降价抛售。如果资本这次能借机彻底控制这些房企，那起码也算达到一定战略目的了。不管怎么说，要给亏损排个顺序的话，应该是：房企＞操盘方＞资本。别看现在市场都在吹嘘政策转向，房企要涨价。只要你真心要买，现在绝对还价即成！ #一篇动态迎接9月#

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