文/宅老师
本文仅代表个人观点
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除了一无所有者，谁还在期待战争？
答：一些国内资本。
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前段时间和朋友聊天，他给我讲了一些事：
说地产行业现在不太行，有资本看上了养老产业，因为我们人口老龄化趋势是确定的，所以想借地产衰退期抄底一些项目做养老地产。
操盘的人也很有韧劲，差不多跑了两年接触了不少各地项目，然后一个也没谈下来。关键问题就是钱。
他想折扣越低越好，对面想着你最好原价或溢价接盘，去哪儿谈哪个项目都是一球样，价格死活下不来，气得操盘手骂娘，说烂你们手里算了，实在不行我就等打仗。
操盘手做养老地产的逻辑不是为了赚老人那三瓜两枣，而是低价（最好是打骨折）拿项目，重新按养老地产项目包装包装去资本市场赚钱，那你现在不能低价抄底，项目就做不了，明明看准了大趋势，运作运作就能赚钱，但你现在只能干看着做不了，操盘手当然急。
聊到这我明白问题谈不拢的关键了，对项目价值的认定。
一个10个亿的项目，养老资本认为你卖不了，又是行业下行期，动不动就裁员破产，你现在是难关，项目估值应该下调，由我们现在愿意出钱接盘的掌握主动权。但结果一个比一个嘴硬，就是不降价，那好吧，我也不谈了，晾着吧，看你能活几天？真万一有个打仗国际冲突的，地产项目价值绝对跳水式下跌。
听朋友说完，我也一头雾水，地产公司到底在倔什么？
然后我又和一位地产圈朋友聊了聊，他告诉了我答案，关键还是在对项目价值的认定上。
比如同样是10个亿的项目，我们认为市场不好它估值应该打折。但对于地产老板来说，完全不可能，因为他就没出那么多钱。
价值10个亿的项目≠地产公司实掏了10个亿。
几个亿的土地出让金是银行贷款，工程款一部分是上一个项目盈利结余，一部分拖着没给，最多也就掏了些中介费（你懂得）、公司运营费、营销费等等，这杂七杂八加起来才有多少钱？
是，现在是市场不好房子不好卖，公司资金链也紧张，但那又如何？估值10个亿的项目你想打骨折？根本不可能！
大不了我就公司破产，反正老板的钱一分没少，项目最后被处理价格怎么也比你资本趁火打劫强。
这一圈聊完，我算是明白了，一家说你遭了难，小姐得当丫鬟卖。另一家心想我这小姐本来就是丫鬟扮的，再按丫鬟价格卖，我成什么了？
谈不拢，那就不谈了。
3
这就是眼下国内资本发展的困局
没有有利可图的项目
从0到1容易，从1到2，或者从1到0难。
就像我们的八九十年，一片欣欣向荣的白地，任资本驰骋。然后到了今天，房价从几千涨到了几万，小县城也盖满了高楼；南方遍地小工厂，拼价格卷到了国外；互联网建好了，APP该有的都有了，还能投资啥赚钱？
产业升级？资本愿意费那力气？
最简单的办法当然是抄底，就像炒股票一样，有高有低才有的赚。但你放眼现在，有哪个行业适合抄底？
好不容易遇到地产下行，结果还是实打实的水多浪多，人不干啊。
要不躺平，要不躺平等着别人掀桌子（打仗），不然还能怎样？
4
美国有个经济理论叫“黑帮经济学”。
地产公司想对一个社区进行再开发，该怎么做？
答：找黑帮。
黑帮进去搞点案子，卖点粉，社区治安就会变差，然后无家可归者、瘾君子、、老黑、小偷小摸越来越多，有钱有能力的都搬走了，剩下搬不走的也苦不堪言，自然，该区域的房价也跌落谷底。
这时候地产公司出面了，略微掏点钱就能拿下整个社区，然后再赞助点警局福利让他们清理社区，最后重新建新社区高价销售，公司利润大大的。
其实我们细观察整个“黑帮经济学”，它就是资本人为的制造事端去影响项目的估值。
做低它，买进。做高它，卖出。
高低之间，利润自然来。
简单吧，如果我们把视野再拉大，你会发现美国政府也是这样玩的。
美元是资本，军队是打手。依靠美国的军事实力和国际影响力人为的制造地区冲突与危机，使目标国家资产价格大幅度波动，本币剧烈贬值，从而以超低代价收割目标国的优质资产与外汇储备，然后再过个十来年，换一拨韭菜国继续割（至于割中国割不动以及贸易战什么的，那是另一个故事。）
资本获利的逻辑其实就这么简单。
只不过在国内不简单。
在那双“无形的手”控制下，城市不会也不允许出现贫民窟，资本也没有能力去人为控制货物价值的高低，那只能看政策红利、等风口了。
所以我们看到了资本在城市化建设、互联网浪潮中的热舞，也看到了它们对西部大开发、乡村振新等的熟视无睹。
逐利嘛，不寒碜。
眼下资本扎堆新能源领域，也是看好这个风口，想吃发展红利的第一口肉。
至于地产，如果没有外力因素如导弹嗖嗖嗖大炮砰砰砰来把项目估值打下来，那就就让地产老板和地方城投自己玩去吧。
爱谈不谈。