广州白云站最近被大家聊得挺多，我们也跑了一趟。
按照工程的安排，白云站将在2023年10月达到联调联试条件，2023年12月将完工并具备开通条件。
对于这个广州的重要交通枢纽项目，有不少住在白云和周边区域的朋友还挺关注，问的也多。
关注的点，基本聚焦在两个维度：
第一，白云站能不能成为白云的下一个发力点？
第二，白云站的投入使用，会不会影响很多人的买房决策，让白云楼市更火？
01.
从实地来看，广州白云站的进度不慢。
而按照工程的安排，白云站将在2023年10月达到联调联试条件，2023年12月将完工并具备开通条件。
同时，白云站还计划引入广湛高铁、广清城际、京广高铁联络线。
白云站的意义在哪？
从实用角度去说，还是来自于解决出行的需求。
广州白云站站场规模达11台24线，是以普铁为主、高铁及城际为辅、站城融合配套的市区大型综合交通枢纽，总建筑面积约45.3万平方米。
我不知道大家有没有坐过普铁，但实际上，不少往返广州的人，对于普铁的需求依然是非常迫切的。
在这样的基本面上，广州白云站要承载的，会是大密度人口的交通出行，预测2030年旅客年发送量2731万人次。
换言之，是一个流通量不低的「人口交通枢纽」。
02.
但长远来看，白云站的意义会更大。
根据此前规划，广州白云站将建设成为集各种方式（地铁、长途汽车、公交）一体化换乘的综合交通枢纽，未来将实现7条地铁线路交汇的强大交通优势。
7条地铁包括了8号线北延段、12号线、22号线、24号线、29号线、佛山8号线东延线以及预留一条新线。
这些地铁的交汇，可以让白云站和整个白云，迅速拉开自己的路网骨架，串联起多个重要板块。
在其周边，不乏白云的高能节点：
棠涌片区-白云新城-设计之都-嘉禾望岗……。
同时，围绕白云站的核心点，布置产业、居住、配套和交通等一系列功能，当它们能够很好地融合在一起，与周边片区实现内容结合，这里就有了足够的变量。
另一方面，从白云的空间发展格局地图来看，广州白云站向东2公里是白云新城。
当我们将「CBD+交通枢纽+顶级商圈」这几个顶级IP叠加之后，放在广州的整个城市规划地图上面：
我们发现，能够复制「广州东+珠江新城」这样的基因，同时具备同等级别的城市资源配置，「广州白云站+白云新城」是有机会的。
白云站、白云新城，都处在了核心极点之上，同时无论是从地理距离，还是交通连接上，都有优势。
广州白云站扮演核心交通枢纽的作用，而白云新城作为广州白云的核心CBD，则需要承担起汇聚千万级人流量的虹吸重任。
一旦兑现天赋，广州白云站，确实可以成为白云的下一个发力点。
而长远来看，白云站作为广州站和广州东站未来更新改造的前置条件，则扮演着更深层次的角色。
广州白云站建成通车后，将引入京广普速铁路、京广高铁、广湛高铁等线路，承接广州站全部普速列车、广州东站部分普速列车。
从而真正拉开广州“高铁进城”的序幕，解决高铁站到市区“最后一公里”的问题。
这种跟广州站、广州东站的联动效应，才是白云站未来最大的变量。
03.
白云站的出现，可以为白云，乃至广州的发展扎下了全面而扎实的马步。
但从楼市角度来看，白云站的存在感，就不会那么突出了。
为什么这么说？
说实话，在当下的周期阶段，白云站的开通，并不会直接影响买房者的买房决策。
一个全新的板块要迅速崛起，除了要有大量的城市配套打底，更重要的还在于要把人真正地留下来。
而交通枢纽的实质意义，更多是人流，而不是人留。
我们和白云站周边的不少中介朋友聊过这个话题，发现大家实际上会有一个共识观点：
白云站的开通，要刺激到楼市并不容易，这里的一二手价格也不会在短时间内因为这个利好而发生太大的变化。
但白云站的开通、周边地区的升级，可以让这里的房子，更值钱，也会让潜在购房者，对板块会有更深的价值认可。
最后，聊一个跑偏，但热度不低的话题：
白云站会不会取代广州南站，有没有可能打败广州南站？
说法很多，但我们会觉得这两者之间有着很大的差异化，后面专程再聊。
但这里面，有一个值得探讨的变数是：
随着广州白云站即将投入使用，未来广州火车站进一步改造、广州东站继续优化升级，真正拉开广州“高铁进城”序幕后，广州南站是否会迎来真正的挑战？