编者按
最近，关于存量房贷利率下调的讨论非常多。起因是人民银行货币司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
下调存量房贷利率，可谓牵一发而动全身，其重要性和影响远比普通的降息、降准等要大得多，也困难得多。
文/伍艳艳、陈心草
01
下调存量利率，动了谁的奶酪？
降息导致存量/增量利率剪刀差扩大。2022年以来为了托底经济，我国LPR利率经历了4次下调。但是由于我国目前实行的个人住房贷款利率基本由5年期以上LPR（贷款市场报价利率）加点确定，加点幅度在合同期限内固定不变。
以北京为例，目前北京首套房贷利率普遍为5年期以上LPR+55基点，二套房贷利率是5年期LPR基础上加105基点。2021年5年期LPR是4.65%，现在降到了4.2%，降了45个基点，但是固定加点并没有随着LPR相应下调，从而导致增量利率与存量利率出现了剪刀差。
数据显示，随着国内LPR的下调，目前国内首套房利率已经降到4%左右，但是2018-2021年发放的存量贷款利率很多还在5%以上。这部分存量贷款与增量贷款的利差红利，绝大部分被金融机构获得，并没有流向实体经济。
存量利率固化正在加剧居民借贷市场的混乱。一个是提前还贷潮。从去年下半年起，“提前还贷”话题一直备受关注。央行邹澜司长在近日也表示，二季度上半年个人住房贷款投放同比多增超5100亿元，但个人住房贷款总额有所减少，主要原因是居民提前偿还存量贷款现象高增。
还有就是“转按揭”再现江湖。贷款以新换旧又俗称“转按揭”，是方便二手房交易而产生的，但是却潜在着同业恶意竞争，非法中介假冒银行进行高额诈骗等风险，对市场和利率的影响比较大。2019年8月，央行发文禁止银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。去年曾有一家小型城商行以“按揭贷款置换”为名推出过转按揭业务，但随即被叫停。但是，只要存量利率与增量利率的利差客观存在，“转按揭”的需求就很难杜绝。
下调存量房贷利率的本质，就是将流动性放松的政策红利，从原来主要堆积在金融机构向居民转移。一方面，这有助于减轻居民贷款负担、缓解居民提前还贷问题，也有助于降低居民对房贷利率未来继续下行造成损失的顾虑，平滑地产预期。但另一方面，可能会对银行息差、理财市场、债市等造成比较大冲击。
截止2023年6月，我国居民贷款已经超过了78万亿，其中2021年以前的居民存量贷款规模预计超过70万亿，如果其所对应的贷款利率整体下调0.5个百分点，对居民、金融机构潜在收入的影响就有可能超过千亿以上规模。
02
存量利率到底如何调整？
理想背后的现实困境
2008年我国曾有过存量利率调整的类似历程。2008年10月22日央行发文，扩大房贷下浮幅度，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，之后存量房贷利率出现了快速下行。2009年初部分银行在部分地区对存量房贷进行利率优惠。
从2008年的经验看，存量利率下调一方面在于央行引导（限制政策放宽），但另一方面金融机构的自主决策权（下调意愿）的影响同样很大。
这次存量利率调整是在LPR利率市场化改革背景下进行，与2008年央行对利率管制不同。因此本轮存量房贷利率不会像2008年时期出现一刀切的情况，更多可能根据存量房贷利率的不同，分阶梯进行差异化引导下调。
这里面商业银行的意愿可能会产生更大的影响。按照央行的表态：“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 也就是说，目前央行方面的态度是鼓励而非强制要求。
商业银行下调存量利率的意愿大概率会受到息差的影响。当前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。从兴业证券的研究报告看，至2023年第一季度末，我国银行整体净息差已降至1.74%，是有统计数据以来的最低点，而且已是除混业经营外G20国家中净息差最低的经济体（2021年数据）。可见当前银行息差下行的空间有，但并没有想象中的大，意愿恐怕不足。
03
存量房贷利率下调如何落地？央行或为关键
短期看，中小银行基于竞争压力，有更多的动力去进行存量房贷的置换。但是在现有商业银行低息差的现实条件下，银行主动全面下调存量房贷利率的意愿不大。下一步恐怕还要等到央行相关具体的“鼓励”、“支持”的细则出台，才会真正全面落实。
我国以及存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异，如何制定合适的政策兼顾效率与公平，如何确保政策顺利落地都存在较大的挑战。
（添加好友请备注机构及姓名）