重庆最具争议的板块，当属中央公园板块。可曾想过，一个离重庆核心差不多20公里的板块，房价一度看齐两江四岸核心区？
10年间，中央公园板块可以从均价8000多到1万8千多，涨幅确实可观。
但另一面是，价格波动也很大，这是跟随地价来的，高峰期21年上半年一大把高价地，甚至突破1.5的楼面地价，至今都没有打破。可是占的高，跌的也惨，近期有7/8千的地价，跌的时候也蛮惨的，差额近一半，让那些高位站岗的开发商情何以堪。
所以中央公园有一波房价回调也是正常，今年上半年板块内有好几个开发商，打价格战，一度掀起整个重庆的价格战。
中央公园新房的供应量确实不小，最近几年都是霸榜销量榜no.1的常客，今年上半年销售TOP20的名单里面有5个项目是中央公园的，从榜单可以看出，改善这个维度来看，大平层在核心区，洋房产品还得看中央公园。
数据来自铭腾
不可否认，从房价来看，中央公园是有回调的，先整理一些悲观论点。
1）地价的大幅下挫天然带来负反馈，前面有讲，面粉与面包的关系，地价下跌幅度这么大，难免不会影响房价的预期信心。
2）与城市核心距离较远，虽说2300亩中央公园实景打造，全世界暨纽约中央公园、伦敦海德公园之后第3大城市公园，但前面2个公园都在城市的核心位置，城市公园肯定是好的模式，但是整个城市需要流通、交换，距离是硬伤，改变不了。
3）供应量过大，持续成交量能排名重庆第一的板块，是因为供应量也很大，且周边的供应量都很大，有蔡家、悦来、水土、空港、礼嘉的分流，都是新区，组成庞大的新房供应集群。
4）西区的分流，过去10-20年，重庆一路向北发展，缔造两江新区，塑造渝北GDP第一，目前北区的发展从土地上来看是已经到达极限了，但一个城市的资源和财力是有限的，我们未来会一路向西发展，这是契合成渝一体化发展战略，且只有向西还有大面积平坦未被开发之土地，有科学城全国概念的加持，第二机场建设。以后北区依然会大力发展，但更多重心我觉得是在西区的，至少也会被分流。
5）产业发展需要时间，如果是横向和照母山板块比，中央公园的产业还是要差不少，或者说尚需时间，照母山周边有各种星、互联网产业园、汽车产业基地等，都是赚钱的行业。而中央公园周边有数据谷、水土、空港、龙兴等的产业，这些产业有想象空间，但目前量级和能级都还差些意思，且这些客群会被当地的住宅分流，中央公园自身写字楼的入驻情况也需要培育。产业是支持一个板块房价的重要因子，目前是短板项。
6）二手房交易疲软，二手房挂牌量不小，但成交量相较其他板块并不算高，流通性堪忧。同时虽然号称600万方的商业，两江国际商务中心很多已经开业，但是运营情况及人流量仍有提升空间。还有就是整体的入住率也并不是很好。
说了一大堆，我是想表明我的观点，中央公园板块短期我是看空的，但长期看多。
中央公园未来还有崛起的可能吗？
虽然争议点很多，但我认为中央公园依然是重庆7大蕞优秀板块之一，接下来谈谈
中央公园的有点及机会点。
01
【规划】超前规划，一路向北少有平坦地
中央公园可谓真的是大手笔超前规划，2300亩的公园，很多ZF单位先进驻，商业、医疗配套先整好，教育、轨道配套都是顶级，未来还会有博物馆等市级配套设施。
这么宏大的规划，显然中央公园不是按照卫星城的概念去打造，而是要再造中心，是对标观音桥的，这个中心辐射范围是很广的，包括悦来、水土、蔡家、礼嘉、两路空港、龙兴，甚至是长寿、广安。
所以道路规划7横7纵，目前已经通车的轨道线路就有3条，你对标一下照母山就感觉到差距了。离江北机场很近。
还有很重要的一点是中央公园是一路向北，少有的大面积平坦地，很宜居，很舒服，北区的大后花园，最宜居的板块，没得之一。
02
【配套】商业、教育王炸级落地
不玩虚的，玩的就是真实。
两江国际商务中心以这么快的周期超前落地，这本来就是个奇迹，这么大体量，品牌集中度，造重庆最快速度。只是也许我们需要一点耐心，观音桥发展到现在的状态是经历了20年的发展的，中央公园作为北区新中心，新商圈，才开业2年不到的时间，再看18年，我们再来评判。
另外就是教育，七龙珠+五朵金花，渝北八中本部，数据谷八中，人和街小学，巴蜀小学等。教育维度最优板块之一，无需多说，这也是支撑万科璞园能持续热销的另一主因。
03
【产业】产业发展空间巨大，中心辐射力
前面有讲，虽然目前中央公园板块产业不是很强，但是未来可期，数据谷、水土、蔡家、两路空港、龙兴的产业未来是可期的，数字经济，汽车。
只是需要时间，同时中央公园在中心，且最宜居，居住最纯粹，他是可以辐射这些周边的产业的，长此以往，会有持续的人口流入，支撑房价。
综上，对于中央公园板块，依然是短期看空，长期看多。
至于这个时间需要多久，我觉得是新房市场及存量市场达到某种程度的平衡才行，也就是新房和二手房的销量逐渐平衡，而不是目前的新房成交远大于二手房。当然这个周期不会短，个人预期是3-5年。对于投资，目前购买中央公园不是特别好的窗口期，或者是你愿意持有时间超过5年，且需要淘到足够的笋盘，这样你的持有成本足够低，风险可控。当然如果是自住就不用太考虑，中央公园真的是重庆最宜居的板块。