烟台是由一个军事据点奇山守御所发展而来
所城以烟台山—奇山所—塔山为南北中轴线，背山面水
是一个典型按照中国传统城市风水理念营建的城市
1861年烟台被辟为通商口岸后，城市进入快速扩张时期
烟台山变成了领事馆区，领事馆区南边是商埠区和行政区
城东变成商住区和别墅区，城西变成传统村落居住区
由于缺乏城市规划，老城区逐渐变成自由式布局
如今城市中轴线早就不见了踪影
只剩下破旧的所城以及烟台山的领事馆和朝阳街的商铺
20世纪初，随着青岛、大连的崛起，不通铁路的烟台逐渐走向没落
1956年，随着蓝烟铁路的开通，烟台开始沿着铁路往西缓慢发展
但城建开始大规模越过西炮台是在改革开放之后
大沽夹河以东的西郊和西沙旺被规划为工业区
这个决策对烟台城建影响深远
从地理角度考虑，烟台老城区三面被芝罘湾、岱王山、塔山、蓁山阻隔
只有西面适合作为城市主发展轴
如果一开始西沙旺被规划为居住区，烟台就打开了往西发展的通道
中期可以跨过大沽夹河和福山连片发展，保留远期对接蓬莱的可能
工业区主要放在山区的另一头就好了，这样对老城区影响不是很大
如今西边被规划为工业区，这也意味着烟台老城区将一直被“围困”
1984年，烟台成为首批对外开放沿海城市之一
烟台把大沽夹河西岸、柳子河北岸规划为烟台经济技术开发区
经开区整体为环带式布局，由北至南依次为：
别墅区、居住区、公共区和工业区
在居民区中间搞一条半环型工业带，真的是让人匪夷所思
这种规划有两个比较突出问题：
一是，环带式布局比较封闭，不能像环型放射式那样辐射更多的地方
二是，道路不好与芝罘和福山对接，通行效率不如棋盘式布局更高效
好在最后工厂大多建在沈海高速南侧，要不烟台西进道路会完全被堵死
烟台在往八角发展的过程中，算是搞明白如何在工业与滨海之间找平衡
即北京路以北是商住区以南是工业区
带状城市规划的核心就是要商住、工业发展齐头并进，而不是互相分割
西边被规划为工业区后，烟台只能强行越过山区往东南发展
1994年，为了解决城市用地问题，烟台把牟平撤县设区
并析出莱山镇、解甲庄镇，与芝罘区的初家镇合并为莱山区
行政、科教、交通中心被放到莱山区
随着大学城、高新区的建设，以及市政府、烟台南站等公共设施的落地
莱山区以最快的速度扩张
不过由于大多数是公共用地，以及高新区入驻的企业不多
莱山区在经济和人口方面并不是很突出，远不及拥有经开区的福山区
2020年，蓬莱市与长岛县合并为蓬莱区
蓬莱区位于烟台海岸线中部，是烟台往西发展重要的中转站
在此之前，烟台已经把国际机场从莱山搬到了蓬莱
2022年，烟台在芝罘区和蓬莱区之间设立黄渤海新区
黄渤海新区占地500平方公里，是山东四个省级新区之一
烟台几乎把能新兴产业都放到了新区
比如信息技术、港口石化、汽车制造、装备制造、生物医药等
在烟台城建扩张的同时，烟台港也在疯狂的扩张
大宗散货码头、集装箱码头、海洋装备码头都挤在芝罘湾
芝罘岛都被填成了陆连岛
改革开放40多年后，烟台终于腾出手来，对芝罘进行大刀阔斧的建设
第一步，把烟台港整体搬走，散货码头放西港区，海洋装备放八角港
芝罘湾将被打造为烟台都市之心
突堤根部为中央商务区(CBD)，突堤之间分别是科创、居住、娱乐、休闲区
具体实施方案可能会参考：“仙境绿港•创智蓝湾”设计
第二步，对大姑夹河以东区域进行升级改造，远期工厂估计都得搬走
这样芝罘区就能和经开区、福山区连成一片
只有把芝罘区打造为烟台的城市核心，烟台“一核两翼”格局才能保持平衡
烟台城建另一个缺陷在于交通
从蓬莱到牟平大概要100公里左右，比绕胶州湾一圈还要长
虽然烟台无限接近万亿城市，但修地铁短时间内无法实现
目前比较现实的做法，学浙江修市域铁路，把五个市辖区连起来
如果要省钱，可以考虑把龙烟铁路市域化，多增加几个站点和几条支线
快速路是另一个不错选择：
修一条连通牟平、莱山、芝罘、福山市区的快速路
以及修一条连通牟平、莱山的环城路
从卫星地图看，“带”状将是烟台城市发展的最终形态
如果把沿海地区都发展起来，搞不好烟台能挤进“新一线城市”