上一篇，《》，我们聊了上海“北转型”发展重点的宝山区。
今天我们来看一看，上海“南转型”的金山区！
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去年10月金山开出的一个新盘光明艺树家（2.7万元/m²）竟然出现了认购人数是0的情况，上海2500万人都没有一个过来买的，到底咋回事？
据了解，当时该盘原计划于10月14日进行开盘摇号的，但是在前面的4天半认购期内，没有一个意向客户登记过来买，成了一条爆炸性的新闻：
上周日环线前去探访时，售楼部没有一个看房人员，只有销售三三两两地聚在一起聊天，先前开出的3栋楼依然在售，销售说每个楼层都有房源，可选范围比较大，可见确实卖得不咋滴：
前面几栋楼不好卖，也导致后续的楼栋迟迟无法开盘，销售真的很惨淡！
不止如此，与项目一路之隔对面的光明金山府（2.7万元/m²）早在2019年就开盘了，如今卖到了交房住人仍有2栋楼没卖完。
更加夸张的是，2016年就开盘的湖山香颂湾（3.1万元/m²），现在7年过去还有新房在卖，不是开发商藏房源，而是卖不出去！
还有2015年开盘的合生海景1号（2.8万元/m²），2019年开盘的建邦国宸府（3万元/m²）、碧桂园凤凰城（2.7万元/m²），拖到现在新房也都没卖完，颠覆了很多买房人的认知！
纵使上海其它区域的新房抢翻天、积分高到吓人，但金山的新房还是岿然不动卖不掉，也没有人看房，触发积分是不存在的！
其实从期房卖到交房、开盘保持低认购率甚至0认购是金山楼市的常态。
早在2018年5月上海金山高尔夫+温泉度假大盘汤泉美地城（1.9万元/m²）开盘时，456套房仅8人参与摇号，也闹了笑话！
金山楼市，何以至此？到底怎么了？
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去年9月一个关于上班极端通勤的新闻被顶上了热搜，家住金山区朱泾镇的金小姐平时在杨浦区某公司上班，每天来回通勤6.5个小时，让众人吃了一惊：
从金山到杨浦穿越了上海的西南与东北，开车每月花费5000元、要是坐公交再转地铁也要800元，金小姐上班所付出的资金、时间与精力成本都很大，金山距离上海市区的远可见一斑！
且不说住在郊区朱泾的金小姐了，换作是你住在了金山发展相对较好的新城万达附近，想要去市区上班，你会怎么办？
不管你住在金山哪里，自驾走高速都会产生过路费，再加上油费/充电费、停车费，一个月下来还真的是一笔不小的开支。
要是乘坐经济实惠的公交车呢？结果发现直达1号线锦江乐园（梅陇汽车站）的公交车，站点和时长会多到恐怖：
莲卫专线25站68分钟，石梅线13站76分钟，上石线40站102分钟。
这都没有算到达公交站+等车的时间，再加上换乘地铁到公司的时间，实际单程通勤就要2小时，每天来回妥妥的4个小时！
要是你害怕晕车，乘坐小火车金山城际铁路出行结果会怎么样呢？
金山万达距离最近的小火车金山卫站5.5公里，坐公交车接驳等车+行程就要花费半小时，进站检票+候车至少预留15分钟吧，如不凑巧没赶上直达上海南站的班次，坐了站站停1个小时到达的，出站+换乘地铁10分钟，再乘坐地铁半小时左右到达公司。
这样算下来单程也要2个小时半，基本上每天来回5个小时，真的是噩梦了！长此以往身体肯定吃不消，难怪金小姐最后被迫辞职了。
有人说金小姐所住的朱泾离高铁金山北站很近，何不尝试坐高铁上下班呢？
我查了下，金山北站只有到虹桥的班次，早上就7：43分这一班，8：02分到虹桥还来得及转地铁，但是晚上下班回程18：35就收班了，况且要踩准点一般人也很难做到，错过就麻烦了！
沪杭高铁金山北站是2010年开站的，对于金山居民来说发挥的功能作用还不如2012年开通的小火车。
不过饱受当地居民诟病的是，这趟小火车的班次同样不多，尤其是在上下班高峰期。
要想在9点之前到达公司打卡，早上合适的班次只有这两趟：
金山卫-上海南站早晚高峰车次
7：13分发车直达38分钟、7：26分发车站站停62分钟，意味着你6点半就要起床、需要7点前赶到火车站，不能磨蹭！
不要小看发车间隔的13分钟，决定了你能否在火车南站早点换乘地铁、能否准时到达公司打卡。
而在晚上下班后，你可能享受不到直达的待遇了，即使是“大站停”也要50或52分钟，而直达的一班19：46才有，耗时43分钟，仅比大站停快7分钟！
要是同样不凑巧你错过了这一直达班车，那么你乘坐下一班就要9点半以后回家了。
不只如此，从上海南站到金山卫的末班车是21：52分（直达41分钟），若是周末你想和朋友在南西人广附近小聚一下，那么9点左右你就该考虑如何回家了。
但是换作你住在了五大新城的嘉定或松江，在徐家汇玩到11点也不会错过最后一班回家的地铁，简直没有对比就没有伤害！
可见，不是随到随走的地铁模式，金山城际铁路很大程度上制约了区域的交通出行，给金山居民带来了不便。因为像赶高铁一样不管你到哪都得踩准点，而且班次少还要提前等。
这一方面，奉贤很聪明，即使把5号线拖到2018年很晚才开通，也死活不建金山那样的“伪轨交”城际铁路。而未来奉贤还打算把15号线也延伸过来，届时金山的交通将与奉贤拉开更大的差距！
目前金山是上海16区中除崇明外唯一不通地铁的一个区了，崇明有崇明线和高铁在建，未来便利度也会赶超金山。
而展望到2035年，金山区都没有地铁的规划，仍然是依靠那条小火车进城。
至于规划中的市域铁路南枫线、嘉青松青线，也只是小火车，即使开通后班次也不会多，对于往返市区的上下班族来说毫无用处。
上海市金山区2035年轨交规划图
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比起“新房开盘0认购”“极端通勤”更加引人注目的是，去年6月18日清晨上海金山石化发生的一起火灾大爆炸事故更加让人震惊！
当天早上，金山区隆安东路上海石化化工部乙二醇装置发生火情，引发剧烈爆炸：
附近居民表示，凌晨4点多钟自己还在睡梦中突然被一声巨大的爆炸震醒了，紧接着就是持续火烧的呜呜声，隔了几公里都是火光通明，烧起的烟云迅速漫天，场景很可怕。
事发当时100多辆消防车紧急奔赴现场，火灾造成1死1伤。金山石化大爆炸虽没有2015年发生的天津滨海大爆炸那么严重，但影响还是很大，白天变成了黑夜，让居住在这里的人们笼罩在阴影之中。
而在2021年金山区也曾发生过工厂大火事件，致2名消防员牺牲、6名员工死亡。
石化重地、大爆炸，让金山成了上海16区中最不宜居的一个区！
崇明岛虽然离上海主城比金山还要远，经济同样垫底，但起码把生态做的很好，人家是“原始生态岛”，高度宜居。
而金山不一样，新中国成立后从一个农业县变成了一个石油化工重地，成了宜居的一大杀手。
金山的中国石化上海石油化工股份有限公司是中国重要的成品油生产基地之一，也是上海6大支柱产业之一，始建于1970年代，曾经为金山和上海创造了辉煌的GDP。
如果说上海是中国化工产业重镇的话，那么金山则是上海化工产业的重镇！
如今的金山区政府所在地——金山卫地区的城市发展，完全就是由上海石化一手带动起来的。
1976年8月还是县建制的金山成立了“政企合一”管理模式的“上海石油化工总厂地区办事处”，相当于市直管的一块飞地，享受上海城镇化地区户籍政策，邮政编码也使用市区的番号200540。
1997年金山县撤县设区，位于原金山县北部朱泾镇上的上海石化总厂地区办事处撤销，划归南部滨海区域新成立的石化街道管辖，金山区政府相应地也由原来的老县城朱泾迁到了紧邻石化的山阳镇现址。
进入21世纪后上海中心城区的石化产业关停并转，留下的企业集中搬迁到了金山漕泾与奉贤柘林毗邻区域的上海化学工业区，这让金山的产业和GDP很受伤，所以急着提出了转型发展。
虽然从环保指标上来看，金山化工区的空气污染指数是达标的，但是大量输油输气管道和工业烟囱的存在，尤其是火灾爆炸事故频发，让居住生活在化工区旁的人们感到心有余悸！
不止如此，在金山西部的海盐，还有核电的威胁，整个杭州湾沿岸都是藏污纳垢的地方，不是宜居之地。
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可能金山本来就没有打算把自己变成一个宜居之城，因为除了交通，在医疗、商业、教育等公共资源配套上都是那么的拉胯，都成了金山的“硬伤”。
金山全区没有一家三甲综合医院，金山新城的复旦大学附属金山医院是三级医院还没有评到甲等，而建在“荒野”里的上海市公共卫生临床中心虽是三甲但却是治疗传染病的专科医院，非特殊情况一般人也不会去。
位于金山老县城朱泾镇上的上海市第六人民医院(金山分院)、枫泾古镇上的中西医结合医院、石化街道上的九和堂中医医院均是二级医院。
此外，金山再无好医院！
更拉胯的是，金山只有一个万达广场，还是在金山新城，大部分区域都享受不到辐射。
而在金山老城，只有小众化的百联购物中心、破旧的金山欧洲商业广场，易家商业中心开得像倒闭的样子，石化村里的红金源广场、石化百货成了老人俱乐部，档次不高、吸引力也不大。
金山虽也有枫泾古镇、枫泾老街商业城，但青浦的朱家角古镇人气不是比你更旺？
康隆商业广场、五福商业广场都是老县城朱泾镇上的旧商业了，只有本地人爱去逛，外地人鲜有留下足迹，一点也不热闹。
反观同是沪郊的奉贤、松江、青浦和嘉定，在商业配套方面都完爆了金山：
奉贤有龙湖天街、宝龙广场、苏宁生活广场、南方国际广场、百联南桥购物中心+青峰时代广场+圆心汇生活广场等；
松江除万达外还有九亭金地广场、三湘商业广场+保利悦活荟、宝乐汇佘山+佘山湾生活购物广场、G60科创云廊商业；
青浦17号线沿线都造满了商业，万达茂、吾悦广场、绿地缤纷城、宝龙广场、百联奥特莱斯+合生新天地+元祖梦世界；
嘉定有2个万达，还有宝龙广场、印象城、大融城、嘉亭荟、中治祥腾城市广场等大型商业综合体。
金山区政府建得就是没有松江区政府气派，金山广场、金山新城公园建得都很小家子气，几乎巴掌大还没逛就走完了。
金山没有嘉定远香湖和青浦夏阳湖那样的中心湖，更没有松江和临港那样的大学城，只有一所华东理工大学金山校区，前身还是上海石油化工高等专科学校。
不仅大学资源匮乏，金山的基础教育也是一塌糊涂。
在上海11所名校综评录取高中生源分布中，金山仅有2所高中上榜，分别是金山中学、华师三附中，其中华师三附中只有2名学生考上11校，整体办学实力欠佳：
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没有人为了孩子的教育会把房子买在金山，连本地居民都会想方设法搬往闵行和“教育一哥”的徐汇，你说外地人怎么会看得上？
5
现在石化基地的金山与钢铁基地的宝山一同被列为了上海“南北转型”发展的重点扶持区。
眼看着宝山“北转型”的动作快马加鞭，吴淞创新城特钢首发项目拿出来了、南大智慧城办公研发大楼也造出来了，就是不见金山的“南转型”动作在哪里！
宝山利用近市区的优势要建很多CBD办公楼，但远郊的金山不适合搞这些。
金山向北与上海主城的连接被松江和奉贤两个大区所阻挡，进城的通道又被闵行卡脖子，让金山很孤立；
而中部又充斥着大片原始风貌的乡村田野和散落的工业厂房，更加阻碍了市区的资源进来。
金山仅有靠近杭州湾海岸的石化主城区被列为了发展重点，相距上海主城遥远，在单打独斗的情况下也注定孤掌难鸣！
走遍金山老城与新城，不见一幢办公楼，却只见小区一个挨一个地造，完全沦为了石化工厂的一个“睡城”。
金山的产业只适合走“园区模式”，果不其然，其“南转型”的首发项目就是在金山大道旁建设海伦堡产业园，这不是金山园区的翻版么？
金山只能引来巴斯夫、德威涂料等这些还是和石化相关的产业进驻，其中巴斯夫上海将在金山区打造巴斯夫高端化妆品原料、护理化学品生产销售一体化总部基地。
这些企业的到来，就是无法吸引都市小白领过来上班，产生不了高收入群体、没有购买力，当地的新房市场怎么会有活力？
当然金山也会升级自己的产业，在十四五中描摹了“一城一谷一区一带一中心”的产业蓝图：上海湾区健康医学城、上海碳谷绿湾产业园、国际滨海文化旅游度假区、金山大道经济走廊、上海湾区科创中心。规划很美好，口号谁不会喊？
金山还在与平湖的交界处搞了一个张江长三角科技城，并在高铁北站南侧引来了世界第三大主题乐园乐高乐园，已于2021年开建、将在明年开园，未来也并不是没有一丝发展希望。
金山很难起势，也在于政策的扶持力度不够大。
在《上海2035年城市总体规划》里，金山石化主城区由原来的“新城”级别降级为了“核心镇”级别，憾然落选上海五大新城。
这个“核心镇”周边一直是国家严格管控的保护耕地，不是金山想动就能动的，周边现在是农村、以后也还是农村，不用再多想有什么变化了！
金山的命运还不如比其更加“犄角旮旯”的临港，虽然与浦东城区发展也有断裂带，但人家有了自贸新片区和五大新城的双重政策刺激，迎来了大发展，房价在两年前就冲到了6-7万元/m²！
金山楼市的冷清，也在于上海限购的影响，成了远郊发展的“紧箍咒”。
上海自2011年实施限购，尤其是2016年底“沪九条”规定全国认房认贷、二套首付7成之后。
无论是有2张房票的上海户籍人士，还是积满5年社保+已婚才有资格买1套房的新上海人，大家都很珍惜这张“宝贵”的上海房票。
谁会把“房票”浪费在没有发展前途、没有轨交的远郊乡镇金山和崇明呢？
金山的未来系于“南转型”的动作做得是否比宝山更大，如若开放像临港那样的购房落户政策把门槛放得低一些。
比如在金山区域内工作和置业可以直接落户上海，那么金山楼市同样立马就有起色！
尽管金山的房价很有性价比，但不宜居因素还是让购房者望而却步。
金山新城的新房2.5-3.3万元/m²，但是传导到平湖就剩下1.2万元/m²了，到了杭州湾对岸的宁波前湾新区就只有8000多元/m²了，既不适合上海上班的刚需通勤族购买也不宜投资。
地理位置和交通产业现状，决定了金山房产的受众群体只有两类人：
一是金山本地以改善置业为目的的区域客，二是市区以休闲、养老为目的的非刚需客，这些人群都相对有限，也难怪金山的房子没人要！
以上为正文
编辑∣环线咨询