旧的规则已经打破,新的秩序尚未建立。

楼市又走到了关键的时间节点.

各方都在等,相互等。

如果父母看到孩子4、5月的学习成绩,肯定暴跳如雷,拉去补课。

都说,这是楼市最冷的5月。

天津楼市,整体势能下来不少,各板块按购买力分层。

有的逆流而上,有的偃旗息鼓。

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TOP10的板块,一水儿的刚需和刚改,成交均价基本都跌了。

成交结构明显“下坠”。

整体基本面的支撑点,又回到刚需手里。

楼市混沌,当预期不一致时,只有“急用房”才会出手。

那就剩“刚需+学区”了。

卖学区的“大户”,完全从海教园转移到空港。

5月,空港“碾压式”第一名。

比第二名成交量多出20%。

今年特殊,赶上2016年出生人口高峰所带来的入学高峰。

河西一片被买的房价涨了20%,海教园新房也被买的涨价。

空港这一波儿赢在了新房供应充足上。

加上逸阳小学刚建校,暂时不存在学位紧张的问题。

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绿城桂语听蘭中等户型没货后,天保九如品筑接棒。

5月成交84套,4月成交124套,3月成交162套……流速很快。

空港一期新挂了块地,6月27日出让。

开发商也是哪好卖,就去哪拿地。

二期还要再建初中,除了补学校,空港也补产业。

这是个有增量资金进场的板块,房价很稳。

海教园,供应是真跟不上了。

只剩龙湖樘樾“一家独大”,5月成交117套。

每月都100多套的流速。

照这意思,下半年“选房空间”越来越小。

6月准备出让的两块地,速度快也得年底入市。

现在在楼市里扑腾,更考验身段灵活性和市场敏锐度。

在天津,卖教育的板块,买房不用嘀咕。

虽然长期看重点校都会普及,但至少最近几年,还是“少数派”。

滨海落户放松,后劲儿持续。

两大主力板块:生态城、中心商务区。

生态城北岛5月成交量排名第三,主打一个便宜。

雅居乐滨河雅郡,签约176套;博屿海,签约87套,套均价80-100万。

能享受生态城的教育,是24K纯刚需“落脚第一站”。

生态城中部片区,对口南开学校。

但贻成学府世家清盘后,没有成交主力了。

5月能冲到第七名,因为新和锦园成交了88套。

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它属于公屋转为商品房,房价还是比周边新盘低。

5月,中心商务区没能继续保持全市第一,被挤到第四名。

问题也出在供应端。

复地壹号湾基本尾盘、万科大都会只剩210平米的……

成交第一名,碧桂园幸福里,59套。

5月首开,小高层89、120平米,均价1.4万/平米。

马上,纯新盘际华园·天津府就要开盘。

铝板、落地窗、架空层、空中花园……将成为主力选手。

际华园·天津府效果图

津城和滨城,是两个“城市”,要分开来看。

滨城属于非限购区域,参照青岛新政,如果天津调整首付比例和限购,会从滨城开始。

没想到,东丽湖和团泊湖也上榜了。

但是买房逻辑完全不一样。

东丽湖房价深度调整,回归梯度,激发刚需入场。

北大资源阅府的47套,属于延迟签约。

金融街东湖融御签约32套。

82平米的小洋房,设计了5.8米宽厅,总价不到80万,挺有性价比。

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团泊西闯进了前十名,需要对它重新认

它与团泊东完全不是一个发展路径,要单独拎出来看。

协和医院、市域郊铁路、第三大学城……都是高能级的城市配套。

1万+的单价段中,它最有竞争力。

团泊西的认知红利,已经体现出来了。

5月,基業·世琾成交107套;新华上院成交34套……

津铁镜界,作为现在的大热红盘,即将首开。

70米宽的归家大堂、铝板、玻璃幕……产品力炫炸。

据透露,首开楼座的大户型已经被挑的差不多了。

津铁·镜界效果图

大学城、武清商务区,新天津人的“流入重镇”。

其实,大学城的热度越来越低,问题也出在供应上。

美的旭辉翰悦府,只剩洋房了。

爱情缤纷里交房延期后,成交量严重下滑。

金地艺墅家也基本尾盘了。

能买的主力,就剩保利和光尘樾、万科翡翠大道。

但大学城的热度,来自“双面加热”。

后身——南站,没什么房可选了,新天津人必然要“前进一步”。

前身——水西,风头正盛,房价3字头,梯度站稳。

前无截胡,后无后浪,大学城房价,很稳定。

武清,几乎定向承接“北津人”。

公寓不能落户之后,需求积压到新房,成交量起势。

5月,武清商务区成交量全市第二名。

春江天玺签约53套,保利朗阅签约46套……

几个盘销量都在线,三五十套是常态。

“北津人”来武清买房,目的是落户上学。

今明两年又是入学高峰期,买房人激增,下半年新房市场会很不错。

5月的板块排名,有两个变量极其明显:供应、人口。

人口流入、有供应的地方,成交量就高。

两个变量,少了哪个都不行。

博弈在“深度继续”。

现在二手房流动性不咋地。

潜在买房人手里的二手房卖不出去,就没资格进入新房市场。

所以,楼市没有增量,只是存量的转移。

这是个零和游戏。

救市肯定会来。

现在车在减速,还没停,给点油能保持平稳;如果停了,再想启动,耗油就更大了。

但在救市之前,楼市要冲刺年中了。

有的盘已经连续3个月成交量起不来,半年任务摆在眼前,必须完成。

在没有预期的氛围下,只能松动价格。