现在全国人民都知道我们的房地产泡沫快要崩溃了,但就是被死死托着,为什么呢?因为房价崩盘就会导致断供潮,出现大面积的银行坏账,会引发系统性的金融危机,导致失业率增加等等一系列的连锁反应,所以房地产才不能崩盘,这个解释是不是很合理?
改革开放以后啊,我们学习了香港的土地财政模式,然后以深圳为试点,这让深圳的经济得到了飞速的发展,于是土地财政模式就推向全国,在这个过程中啊,有些先富起来的人就发现房价一直在涨,于是他们开始疯狂的投资买房,这种行为虽然推动了房价的上涨,但并不会产生多少泡沫,是在可控范围之内的,毕竟那个时候有钱的人还不多,房价如果涨得太快,那大家都买不起,所以慢慢还会回落到一个人们可以承受的范围内。
但房价回落就会导致地价回落,地价回落就会使地方政府的财政收入减少,没有钱发展地方基础建设,影响经济发展速度,于是这个时候,一个是房地产飞速发展的大杀器就加入进来了,那就是银行,至此,房价上涨的两个必要条件,人口和金融杠杆我们都有了,后来的事大家也看到了,涨了30年都没停过。
当然中间还有各种政策的辅助和观念的引导,比如说房产跟户籍、孩子的教育和养老这些深度绑定,年轻人结婚必须要买婚房等等,还有同步开始的城市化建设,我们中国的城镇化率从2000年的36.2%到现在的65%点多,以上种种创造了海量的刚需群体,也是创造了海量的炒房客。
泡沫就是这样被吹起来的,在2020年的时候我国的住房市值是418万亿,是当年GDP的4.1倍。我们居民的杠杆率也达到了62.2%,居民的杠杆率等于居民全部债务除以当年的GDP,在2000年的时候这个数据只有5%,他是个什么概念呢?很危险,比如日本在1989年的时候,他们的房地产总市值是2456万亿日元,而GDP只有442万亿日元,房产价值是GDP的5.5倍,这也是他们最后的疯狂,1990年日本房地产泡沫被刺破,随后几年整体下跌60%,甚至有部分地区下跌了90%,经济衰退失业率大幅增加,到现在都没有缓过来。
所以,从2021年起我就国开始大力度的收紧楼市调控政策,主要的目的就是为了减少居民的杠杆率,减少系统性金融风险,避免像日本那样在房产泡沫破灭后直接断崖式下跌。现在的效果是,还在阵痛期,我们的房价缓慢的下跌,监管也很严格,有的房企或者开发商扛不住降价打折买房都会被叫停,只不过也产生了一个严重的副作用,就是大量烂尾楼的诞生。
不过我们在这个软着陆的过程中付出的代价,已经算是比较小的了。如果像日本那样一个处理不当广场协议一签,那后果就是房地产直接崩盘,经济也会崩溃,失业率激增,更严重的是各个地方政府会破产,中国的经济将会直接倒退至少30年,这也是必须软着陆的原因。
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