文 | 村长
当前楼市这种局面，有两类玩家最为煎熬。
一类是房子卖不出去的开发商。
一类是房子卖不出去的二手房业主。
最近，深圳楼市就曝了一个惊天大瓜！
大概意思就是，在深圳有二手房买卖，可以做到负首付：
有中介发朋友圈称，520万元买罗湖3房，可以贷款570万，购房人不仅无需付首付，还可以拿到50万装修费。
算下来，一分首付不用出，还能多贷30万出来。
不过对于这个瓜，被很多人get错了重点。
市场的关注点和解读，多放在了这种操作的违规性和可能面临的风险。
事实上，以这种不择手段来增加挂牌房源的吸引力，恰恰反映了部分二手房卖家急于出手的迫切心理。
说实话，当前二手房卖家面临的困局和压力，一点都不输开发商。
不管是新闻媒体的报道，
还是网络热搜，
隔着屏幕都能感受到二手房业主的焦虑与无奈。
从更高的视角看，这并不只是二手房的问题。
一手房市场和二手房市场，并不是两个市场，而是一体两面，相互传导的。
如今每个城市巨大的二手房挂牌量就如同一个个仍在持续膨胀的堰塞湖，对本就羸弱的一手房市场的威胁，越来越不容忽视。
01
二手房业主焦虑的直接原因是随着“小阳春”的结束，二手房又不好卖了，成交量在急剧萎缩。
拿深圳来说，
3月，二手房成交量4943套（网签数据），创一年新高。
到了4月，成交量回落至3744套（网签数据），环比下跌24.2%。
截至5月28日，成交量仅2473套，较于3月份几乎腰斩。
其他城市，也基本都同病相怜。
上海，4月二手房成交量约1.73万套，较于3月环比下跌27%。
截至5月21日，仅累计成交1万套左右，成交量下滑明显。
北京，截至5月24日，二手房成交9599套，相比前4月下滑了12%，相比3月下滑了40%，也是越来越差。
杭州，截至5月24日，杭州二手成交量仅4000多套，相比3月还有上万套的交易量，显然是大幅度地下滑了。
从下图表可以看出，从4月份开始，热点城市的二手房成交量可以说是全面下滑。
（来源：真叫卢俊）
业主的焦虑源，需求萎缩是一方面，巨大的卖盘量是另一方面。
还以深圳为例，
深圳房地产中介协会提供的数据显示，截至5月29日，深圳二手房挂牌量53829套，较于2月底，增长了近1.4万套。
若按2022年的二手房成交量（26853套），在挂牌量不新增的情况下，需要2年才能去化。按照2021年的行情（44375套），现有的卖盘量也需要14个月消化。
其他城市的二手房挂牌量更是可用“天量”来形容，动辄就是10万+。
在贝壳找房上，截至5月29日，
成都的二手房挂牌量达到了17.6万套。
重庆的挂牌量更是突破20万套大关。
南京的挂牌量也有15.59万套。
杭州则有11.76万套。
广州、北京的二手房挂牌量也都在10万套左右。
一边是萎缩的需求，一边的天量的供给。
双重挤压之下，直接压崩了二手房业主心态。
那么，又是什么导致了这种局面呢？
1、国人对房地产的信仰碎了，预期没了。
过去十几年，楼市之所以陷入“越调越涨”，很大一部分原因是因为那会儿国人坚信房价会上涨，每一次调整都是难得的抢筹机会。
但现在基本没人再相信房价永远涨、买到即赚到了。
当普遍性的赚钱机会不再时，注定会有大量房子有价无市。
2、经济大环境已不同往日，人们的收入预期也变了。
相信大家都有这种感受，钱没以前好赚了。
当人们的收入预期变的不确定的时候，在买房这件事上自然会更加的谨慎。
反而会在卖房上变得更加积极。
3、核心性的调控政策仍未松动，需求尤其是投资和投机性需求，仍处于锁死状态。
目前热点城市的调整政策虽有松动，但更多是试探性的，比如深圳二手房指导价名存实亡。
但这些对市场的拉动效应十分有限。
真正能搅动市场的，还是要靠限购松动、降低首付比这些“大杀招”。
4、二手房的池子注定会越来越大。
你可以把楼市比作股市，把新房市场比作IPO打新，把二手房比作股票二级市场。
当股票IPO（新房供应）越来越多时，二级市场（二手房市场）很多股票也将会变得不再稀缺，进而失去炒作价值。楼市亦然。
单是2022年，54家房企全年累计交付量就有约392万套(户)。一旦过了限售期，很多房源就会业主挂牌出售。
02
说实话，现在很多二手房业主的焦虑可能只是个开始。
考虑到房价上涨的一致性预期不再，未来二手房的挂牌量只会越来越多。
在卖盘压顶下，二手房市场很容易出现踩踏式出货。
一些卖家扛不住了，想急卖就只能降价。
房价一降，其他卖家担心会继续降，也着急出手，引发房价的“多米诺骨牌效应”。
而看到房价跌跌不休的买家，也会再等等，观望情绪浓厚。
一来一往，恶性循环。
这并不是危言耸听，降价卖房的比例已开始变高。
比如北京，其截至4月底，涨价房源与降价房源的比例为1:7；随着降价越来越多，预计五月这个比例会扩大到1:11（数据来源：华夏时报）。
也就12套挂牌的房子里，就有11套是降价卖的。
再看广州，4月份二手房降价房源占比29%，而涨价房源仅占比6.7%。
还有深圳，
截至2023年5月第3周（15-21日），深圳二手房销售价自年初以来累计下跌6.53%。
03
从房屋买卖的视角看，当下适合买房，不适合卖房！
但若从行业视角看，这种局面似乎并不是什么好事，一定程度上加剧了新房市场的压力。
1、打断了一二手之间的链条传导，抑制了增量需求。
很多一手房市场的改善客，其实也是二手房市场的卖家。
卖一套买一套是置换需求。
但现在二手房卖不出去，很多置换客迟迟无法转变成新房市场的有效需求。
2、一二手房价倒挂的逐渐消失，进一步降低了新房的吸引力。
过去几年，人们之所以热衷于买新房，很大程度上是新房因为限价与周边二手房房价存在显著的价差。
正是赚钱效应让人们趋之若鹜。
这几天上海闹闹的沸沸扬扬的云锦东方事件，还有前几年深圳招商双玺上演的“五千万蹲”都是如此。
不过目前除了极少数豪宅盘外，大部分限价新盘的倒挂，已显著缩小。
赚钱效应的消失，某种程度上也抑制了人们买新房的动力。
最近，发在财联社公号的一篇文章写到：
深圳楼市开盘即售罄的盛况，在2021年发生了转向。
主要是因为2021年，深圳出台二手房参考价政策后，二手房交易价格下降，一、二手房价格倒挂现象得到缓解，购房者“打新”积极性明显降低。
而当前深圳90%以上二手房源价格都有所下调。
3、当前一二手房市场陷入了相互强化的负循环。
某种程度上，一手房和二手房又是两个不同的市场。
一手房是一个政策市，供应和价格都受到有形之手的约束。
比如近期一些开发商5折卖房，很快被有关部门叫停。以什么价格卖，开发商还真说了不算。
二手房则是一个纯粹的自由交易市场，价格和供应都通过市场的无形之手来调节。
正因为一手房不具备自我调节能力，其更容易受到二手房的影响。
在二手房卖盘压顶，价格喋喋不休的情况下，一手房很难有好转。若一手房都热不起来，二手房就更难热。
总之，当前楼市的问题已不是简单的政策松绑问题，而是如何重拾赚钱效应，扭转这种负循环的问题。
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文 | 村长♂