前几天在网上冲浪看到一句很搞笑但很真实的话：日本人不吃饭，韩国人不睡觉，中国人不放假。
东亚三国家，各有各的卷法，但有一点却很相似，楼市都出了些问题，只是问题大小不同。
日本楼市，早就塌过了，韩国楼市，也快了。
首尔江南区，韩国著名的富人区，也是全韩房价最高的地方都在经历暴跌。
同样是江南区一套25平方米的公寓，曾经售价高达32亿韩元（折合人民币约1676万元），现在同样户型的售价直降8.5亿韩元（折合人民币约443.6万）！富人区的房子尚且如此，其他住宅区就更不用提了，韩国整体房价已经连续九个月下跌。
为了让大家去买房子，开发商们开始宣传买房送奔驰，可这感觉就像兰博基尼5元代金券，韩国民众只想高呼一句：买不起！我们真的一滴都没有了！
韩国这地产泡沫要是彻底破灭，那可不仅仅他们一个国家受罪，这种体量的资产暴跌，带来的危机会影响到全球，而作为他们的邻居，我们也不是幸灾乐祸的时候。
不想买，也买不起
美联储加息这事说好久了，大家也都知道，而韩国这边呢，其实在之前美联储宣布加息后不久，韩国也开始加，不少网友还在网上调侃这事，但这可不是跟不跟风的问题。
韩国对于进口依赖度很高，尤其是半导体进口，三星一家的销售额就是韩国GDP的六分之一，而像手机这类电子产品最重要的就是什么？芯片！所以如果韩国不跟着加息，那韩元一贬值，半导体进口就会难上加难。
所以韩国没办法啊，只能跟着老美，但这加息的副作用也就影响到了楼市。
从22年4月到23年1月，韩国央行连续加息7次，高通胀、房贷利率升高这些副作用就开始浮出水面，使得没有房子的年轻人更加不想买房了，而背着巨额房贷的房东们也是叫苦不迭，只能忍痛把自己的房屋低价抛售，多少回点本，不然还不知道后面怎么跌。
（近5年韩国房贷利率）
韩国副总理秋庆镐在3月的时候就曾说过，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%。截止目前，韩国房价已经连续九个月下跌。
对于韩国没房的年轻人来说，当前的楼市在他们看来并非进场良机，首先是这一降再降的房价，说不定自己现在进去就是接盘侠，谁也说不准跌到什么时候，所以大家普遍的预期都是还会继续跌再等等，另外房贷利率升高，此时按揭房贷买房子，就像个冤大头，既在半山腰接盘又比别人承担了更多房贷。
这样对未来的消极预期，导致年轻人“不想买也买不起”的心态愈来愈盛，而这也让韩国楼市陷入了死循环，越不买越跌，越跌越不买。
曾经房地产带来的经济发展，不仅成不了后世谈论的佳话，反而会被指摘为罪魁祸首。
奇葩的“全租房”
曾经韩国的房价一度在全球排名第二，买不起房子的人就只能租房子住，而超高的房价也让租房制度衍生出了一些奇葩品种，比如韩国独有的全租房。
什么是全租房呢？
所谓的全租房，就是租客按照房价的一定比例，一般是在50%-80%左右，作为押金，给房东之后就可以入住，住个一两年后，租客退房，房东将押金全数退回。
那房东赚什么呢？在之前的行情，只有手里有钱赚什么不行，经营生意、投资，甚至是银行利息，那都是可以赚些回来的，这样一笔全租房的押金就是灵活流动的资金！为了获得更多押金，房东们也会买更多房子来出租，这样一来，房价也就越来越高。
这里你可能会疑惑，既然能拿出来这么大一笔钱来当全租房的押金，为什么不直接买房呢？
因为韩国银行针对这种全租房的租房制度推出了一种贷款，年轻人可以选择通过银行贷款来凑齐全租房的押金，而银行贷款的利息又要远低于月租房的租金，这样一来，其实对租客来说，就只是向银行支付了租房期间的利息，便可以住上房子，花更少的钱租房，谁都会乐意的。
看起来似乎是银行、租客、房东三赢的一种租房制度，但其中却隐藏了很多BUG。
首先是房东必须能从这笔押金上获得更多收益，他才会愿意接受之后的全额返还。比如房东拿着这笔钱去投资债券，债券的收益每年有个3%或4%，换成谁都觉得美滋滋，这3%、4%都是房东白嫖的，那之后把这笔押金返还给租客，租客再还给银行，完全没问题。
但如果这债券亏了呢？当房东在市场上找不到其他收益可观的资产时，他还会愿意退还这笔押金吗？甚至是在房东投资后亏了，假如亏得多了，亏掉了押金的90%，这时候房价也在下跌，房东是否会选择跑路？
答案显而易见。在全球多数资产价格都在下跌的情况下，普通人做投资已经不再像以前那么容易了。光是2022年，韩国就发生了2073起全租房保证金被吞案，许多房东无法返还押金，极端情况下还会携款潜逃，留下还欠着房贷的房子和失去押金的租客。
而租客们面对着这样的债务，只能有两个选择，①努力打工偿还债务，②成为失信人。
受害的租客多数都是年轻人，这样的情况对他们来说苦不堪言，看看这年纪轻轻背了这么高额的债务，再看看韩国的人口出生率，是不是突然也很好理解了呢~
全租房的“完美模式”就这样被打破，越来越多的租客放弃了全租房，重新回到了普通的月租房。
可这也意味着之前房东们为了获得更多押金买了那么多房，现在都无法获得足够的押金来支撑起房贷，只能降价抛售房产，进一步助推房价下跌。
一环崩，环环崩。
无人是赢家，皆为困兽尔
现在业绩普遍认为，今年韩国楼市将会持续萎缩，房价进一步下跌的趋势已成定局。
日本著名金融机构野村证券也悲观预测，未来韩国全国房价将比09-14年金融危机之后的房地产市场降温更为猛烈，并引发连锁反应。
而韩国楼市的问题会波及到其他许多行业，与房地产相关的行业也都会进入低谷，比如家装家居行业、中介行业，包括银行也会受到波及。
房贷对世界上任何一个国家来说都是银行的优质业务，常年收益可观，一旦房地产出了问题，那房贷业务也会缩水，届时银行的营收也会降低。
韩国房价骤降还会影响韩国的个人消费，这将会进一步导致韩国的经济衰退。
当然，韩国政府也不是啥也不干，韩国央行依然认为目前韩国房地产市场的调整是可控的，不过市场也不是央行说了算，当年轻人信心不足，不再参与泡沫里的狂欢时，总不能拿刀架在老百姓脖子上逼人贷款吧~
但话又说回来，楼市低迷，经济衰退，最终买单的主力军依然是年轻人，这场战役里，没有人是赢家，大家都是困兽罢了。
日本的房地产泡沫早已破裂，现在及以后很多年都还要继续为此付出代价，韩国楼市的问题也让全球其他国家都担忧，一旦坍塌可不是韩国一家之祸，对于其他国家的经济都会造成巨大冲击，我们也无法只作壁上观。
既是泡沫，就会有破裂的时候，即使韩国央行死鸭子嘴硬喊着仍可控，年轻人的心声依然是：我还是不想买房，即使这恶果是我们来吞。
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