最近，表姐正在梳理北京各个区板块能量级的梯队。
上周先聊了大兴，能量级划分成了五个梯队，感兴趣的朋友可以戳。
这周我们聊顺义，同样是五个梯队。
先聊聊最火的一梯队，顺义后沙峪。
今年一批次，顺义在后沙峪供了A、C两宗地，对比二批次拟供主力在高丽营，一批次地可以说是诚意满满，就差跳起来说：
都来抢我的一批次地，买不了吃亏买不了上当。
据表姐了解，顺义A、C地块，也确实是众多开发商争抢的爆款。
这两宗地之所以火爆，跟后沙峪有关，跟单宗地不到20亿的低总价优势有关。
但最根本原因，还是顺义牛，顺义的后沙峪更牛。
一
顺义，比绝大多数人预想的要强。
过去的顺义，有过无数次高光时刻。
要不是1958年顺义还属于河北，连首都机场都差点落位这里，只是时间的错配，与首都机场失之交臂。
但终究是自家土地长出飞向世界的第一双翅膀。
顺义依旧借着首都机场，从农业大县开始像工业强区逆袭。
而后机场扩建，兜兜转转又回到顺义，顺义拥有了T3航站楼，及临空经济的相关产业，街道与配套，比朝阳段的还要好。
整个临空经济区，从航空业、物流业，到现在的高精尖研发类企业、会展等，堪称德智体美劳，全面搞发展。
也因此诞生了顺义板块能量级的第一梯队，新国展、后沙峪、机场/国门单元。
2011年，顺义的GDP就一举突破了1000亿，成为全市第5个GDP破千亿的区。
排在他前边的，就是东西朝海四位大佬。
临空经济区更是北京6大高端产业区之一。
的确，过去几年，航空业和对外贸易打击了顺义。导致顺义的GDP4年间仅从1993亿，涨到2073亿，几乎是原地踏步。
但毕竟当过郊区老大，到过顶峰，顺义必然不能就此偃旗息鼓。
它已经在酝酿大招，转型搞钱了。
二
2023年一季度，远在西北的大西安，特区深圳，杀出重围，分别以7.6%、6.5%的实际增速，拿下GDP增速榜的冠亚军宝座。
他们靠的就是：
新能源汽车。
北京的新能源汽车大本营在哪里？
顺义。
2013年前后，顺义就开始大搞车的产业，拥有全国首家空港汽车整车进口口岸，汽车行业的上下游产业都得以发展。
2019年理想汽车北京绿色智能工厂在顺义正式开工。
还有200余家汽车相关企业，包括北京奔驰新能源、北京现代、宝马研发中心等等都落在了顺义。
所以，搞汽车，顺义确实是在行的。
转型的同时，国际航线、空港物流也都在陆续恢复，成了顺义未来发展的坚实后盾和杀手锏。
三
顺义风向向好，但钱毕竟有限，所以板块发展就得分先后。
钱都是聪明的，它会最先涌到最好生钱的地方。
问题是买房人怎么找到它？
供地计划里往往藏着答案。
一批次供地，顺义时隔多年，破天荒的在后沙峪一次性拿出了2块地。
答案不言而喻：
后沙峪组团，又要向更高阶迈进了。
这实在是顺理成章的事情。
首先，顺义的发展除了抱临空经济区的大腿，就是讲环线逻辑。
恰好，后沙峪既在临空经济区的核心又距离城区最近，还附赠一个环境好，罗马湖公园、温榆河公园都是隐形富豪们的心头好。
其次，后沙峪已经是顺义的一梯队了。
大家知道顺义的2000亿GDP都来自于哪么？
主要是后沙峪、国展、天竺这一小撮地方。
但具体有多少呢？
90%，几乎顺义二十分之一的镇域面积贡献了90%的GDP。
所以，毫不夸张的说，后沙峪组团就是顺义的过去和未来。
四
顺义正在这里下一盘大棋，还是最绝妙的五步棋。
1、给后沙峪组团7万左右的人口上涨空间。
顺义2021年常住人口132.6万，2035年规划常住人口145万，余额12.4万。
后沙峪组团5个街区的规划显示，2035年达16.05万人口。
要知道后沙峪镇（行政规划）7普常住人口仅有7.48万人，也就是说，后沙峪大概有7万左右人口余额。
相当于顺义56%的人口增长红利都在后沙峪。
一个人口数字，就能看出上头对后沙峪寄予了厚望。
2、5年引入1万高科技人才。
要抢人，就得给就业岗位，搞产业。
所以顺义不止发展新国展，还要做海创城，总计6.98平方公里，起步区就在后沙峪。
以此吸引海外留学人才、归国人才和高层次人才，初级目标就是5年引入1万高科技人才。
3、一个销金窟和一个聚宝盆。
就是顺义积极洽谈的costco。
2019年8月，上海闵行店首次开业，现场直接爆满停业，2023年春节的销售额，更是一度位列全球第一名。
有信源称，costco大概率就落位在后沙峪。
后沙峪在拥有祥云小镇、山姆会员商店之后，又要迎来Costco，成为顺义建设成国际消费桥头堡的最强辅助。
4、一条最重要的交通轴，京密快速路来了。
顺义再强，依旧跟城区分不开，受大望京的辐射带动。
所以，交通就变得很重要。
捷运线主要出钱的获利的都是顺义，因为现在手头紧，被暂缓了。
但好消息是，京密快速路一期年底就要通车。
届时后沙峪到朝阳的望京、太阳宫等地的通行能力就会上几个台阶。
5、住宅是这盘棋的绝杀。
人来了，就不要走了。
所以顺义才在后沙峪组团，自己最好的板块，频繁供地。
目前这两宗地块期房限价5.8万，现房限价是6.2万。
可以预见的是，在前4点动作下顺义的A、C地块一定会非常的火爆。
而且顺义给了这两宗地足够的空间：
缝差很足。
也就是开发商拿地楼面价和新房售价之间的差值很足。这两块地，不考虑现房，即使拍到价格上限，都有2万多的缝差。
缝差大，就是利润空间足，就有了降价空间和卷产品的可能。
表姐无比期待，顺义在后沙峪再掀起一轮产品主义。
五
上一个掀起产品主义的，就是中海的湖光玖里。
因为溢价率低，楼面价低，所以缝差非常充足。
表姐觉得，这个项目买房人可以重点关注。
盘价格，湖光玖里优势明显。
A、C两块地的指导价期房是58000，乍一看比湖光玖里低了1000多块钱。
可是容积率却从湖光玖里的1.2，变成了1.8。
所以湖光能全部做成4-6层的洋房+联排别墅，而A、C地块从容积率和限高角度，就只能做成小高层社区，或者来个高低配。
这样一算，还是比湖光玖里的指导价涨了。
而且湖光玖里的洋房成交均价只有5.5万/平，若是联排别墅，一个400多平的户型，总价不超过2000万。
对比优山美地、金地中央世家动辄4000万的老牌别墅。
湖光玖里简直就是入住中央别墅区性价比最高的一张门票。
六
盘产品力，也是响当当。
每个去到湖光玖里联排实景样板间的人，几乎都会一眼爱上它。
就拿立面来说，一二层鱼肚白的干挂石材与三层以上的红砖做了撞色，搭配金属质感的线条镶嵌。
既有辨识度，又能很好的和花园风景融为一体。
令人印象深刻的，还有湖光玖里的采光井。
没错，当别人还在卷外立面，卷面宽的时候，中海已经开卷到天井了。
一整个反L型的环绕天井，让地下空间也能感受光影的律动，通透感和一般的地上房间几乎没有什么差别。
湖光玖里地下室展示
可以改成套房，也能像展示区一样做成家庭活动厅，能承载足够多的生活场景。
地下室不在鸡肋，湖光玖里直接把它变成了爽点。
室内一如既往是中海炫技的地方。
湖光玖里展示样板实拍图，可滑动
它真正实现了“空间自由”。
第一重自由，是家庭成员的阳光自由。
9.25m左右的南向面宽，可以奢侈的把所有卧室都放在了南向，保证每个空间都可以被阳光照顾到。
第二重自由，是生活自由。
地上三层，完全可以一代一层，每一层都是一个小家。
老人在一楼，有花鸟作伴，摆上一把躺椅，几杯清茶，就是有天有地的最好诠释；
二层的两个独立卧室，可以通过中间的起居室让孩子们相互独立，又可以随时交流；
三层整体是男女主人的套房，双扇门入室的仪式感，能看的见阳光和园林的衣帽间，没有人能拒绝它吧？
七
当然，懂行情的人都知道，买院墅，除了买距离，买配套和产品。
更重要的，是买圈层。
顺义的新房均价只有4万+，但最贵的二手房却能卖到10万+。
如此割裂，就是因为中央别墅区的存在。
在这里汇集了超级多的外商和富豪们，圈层十分出色。
而他们之所以在后沙峪定居，就因为这里，既有罗马湖公园，温榆河等自然的馈赠。
又能一脚油门到祥云小镇，山姆会员店，未来还可以到costco，龙湖天街等，无比丝滑。
真正是既身处顺义发展核心带，却又沉浸在湖光自然之间。
如今，顺义开始准备二次升级，后沙峪组团就是承载红利爆发的板块。
大多数人能做的，就是在后沙峪火爆的趋势成为流行前，提前占位那个足够稀缺的项目。销冠100
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