《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
依《民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，有两种情形将导致预告登记失效：
一是债权消灭；
二是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。
适用到“抵押预告登记失效”，债权消灭好认定，就是指主债权消灭（具体的银行，是指贷款债权消灭），一般来说，债权因清偿、提存、抵销、免除等而消灭，实务中不会出现不同认识或者争议。
但如何认定抵押预告登记失效中的“能够进行不动产登记之日”，归纳起来无外乎就两种观点：一是“能够进行不动产登记之日”是指办理大产权证之日；二是“能够进行不动产登记之日”是指购房人（借款人）办理所购房屋不动产产权证之日。而在两种观点中均还存在：若购房人（借款人）不配合办理抵押登记的，是否可认定未满足“能够进行不动产登记”，也有不同认识。
房屋能够进行抵押登记之前提，须办理了房屋产权登记，取得不动产权证，而办理房屋产权登记之前提，须办理了大产权证。如果以办理大产权证之日来认定“能够进行不动产登记之日”，则不符合抵押登记办理之逻辑过程和条件。
同时，无论房屋产权登记还是房屋抵押登记，按照《不动产登记暂行条例》第十四条“买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，均须由当事人共同申请方能完成登记。
如果不考虑购房人（借款人）的配合，则会助长购房人（借款人）故意促使“抵押预告登记失效”，同时也对银行等债权人有失公平。
因此，只有确定同时具备以下两个条件之日，才属于“能够进行不动产登记之日”，才能认定满足按揭预告登记转正式抵押登记之条件：一是办理了房屋产权登记，取得不动产权证；二是购房人（借款人）配合办理抵押登记。只有如此确定，才会满足逻辑要求，才会符合法律规定本意，才会不失公平。
法院判决：
关于建行宣城分行是否对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条之规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
该案中，锦龙置业已经为涉案房屋办理了建筑物所有权首次登记。关于是否存在抵押权预告登记失效的情形，法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中借款人未按期履行还款义务，经法院审查债权依法成立，不存在债权消灭情形；“能够进行不动产登记”是指具备了办理抵押登记的条件，案涉房产现只登记在锦龙置业名下，还未转移登记到陈某名下，故权利人还无法办理正式的抵押权登记，故不存在抵押权预告登记失效的情形。上述两个条件均具备，故建行宣城分行作为抵押权预告登记权利人要求就抵押房产优先受偿，依法予以支持。
案件来源：（2022）皖1802民初6660号民事判决书