新房去化，时兴美化数据并不意外。
但是能把开盘数据，声势浩大地夸大好几倍的，还真是不多见。
俗话说，人有多大胆，开盘业绩就有多漂亮。
在市场火热过后，唯一能够把开发商业绩打回原形的，就只有项目的备案状态变动数据了。
在南山的众多新房当中，去年开盘的项目，出现了一个日光盘，3个当天去化达到90%以上的。
就算是公寓类项目，已经入市的，也都不断悄悄有成交。
但唯独南山中心区的公寓+办公项目恒裕柏悦湾，却比较尴尬。
在去年11月23日，项目官方渠道曾宣扬，开盘劲销576套，再创传奇。
一个蹭“三湾核心”地段概念的的公寓+办公的项目，都能卖出这样的成绩，确实出乎市场当时的意料，甚至还引起深圳人的不少讨论。
但如今距离项目入市将近两个月，截至2023年1月13日，3356套房源，在深圳房地产信息平台上显示，已备案/已签认购书的只有169套，去化率仅约5.04%。
与项目开盘之初火热宣传的576套，相差了407套。
虽然平台备案需要一定的时间，但接近两个月的时间，如果是普通项目，开盘真实卖掉的房源，基本也都会变更登记的七七八八。
如今数据摆在眼前，与项目官方公布的相差这么明显，少的四百多套房源去哪了？
抛开备案有时间差的因素，恒裕柏悦湾“撒的谎”，这次似乎已经圆不回来。
当初开盘劲销576套，项目还喜庆地安排了庆功晚宴犒劳首开热销的奇绩。
功是庆了，宴是吃了，如今现在再看这样的业绩，营销部、策划部该如何自处？
只能说，当初有多喜庆热烈，现在就有多尴尬无奈。
不过，这其实也说明了一些问题。
第一，开盘前及开盘中，为了营造买房氛围，让购房者冲动一把，开发商宣布的开盘数据，不一定都是真实的。
只有开盘后两三个月回看，没有了营销助推，才是真正验证一个楼盘是否被市场认可的时候。
第二，一般两三个月后，在深圳房地产信息平台上显示的“期房待售”状态越少，项目就卖得越好，市场认可度就越高。很明显，市场对恒裕柏悦湾并不怎么感冒。
不知道营销总在做年终总结的时候，PPT上到底写的是169套还是576套？
去化慢，在这样的市场环境下，其实没有什么值得诟病的。
因为除了少数几个项目，大家的都不怎么好看，到目前为止，去化为0或者寥寥几套的新房住宅并不少见。
问题要出就出在，项目官方公布的数据和实际的备案数据，相差得实在明显。
营销数据都虚报了这么多，市场还怎么相信一个不诚实的品牌？
还怎么延续，过去这么多年恒裕积累的恒裕深圳湾口碑和底蕴？
实际上，只要了解这个项目的人，遇冷的原因基本都能总结出个一二。
1、公寓不是主流选择资产，深圳人的首选还是以住宅为主。
除非是一些高端客户，或者是没有名额的客户，才会考虑公寓。并且即使是有实力的客户，也很难看得上这么小户（36-77平）的精装公寓。
2、作为公寓项目，其中的商务公寓备案价格不算太低，均价约8.42万/平，单价区间7.65万/平—11.85万/平。
这个价格几乎可以赶上南山区部分住宅的价格，比如御成府（备案均价约7.9万-9.6万/㎡），前海宸湾（备案均价约8.63万-11.98万/㎡）。
3、项目综合品质因素，不一定能让市场接受，比如容积率、户型、产品类型结构等。
公寓5梯24户，42平的loft，层高只有3.6米，虽然做到了两房，但二层层高并不理想。
所以1月13日深圳房地产信息平台显示，恒裕柏悦湾商务公寓类产品，1958套的体量，已签认购书的只有9套，已备案的只有5套，也并不稀奇。
很好奇，这14批客户，到底是以什么样的心态，入手了公寓？
不过，相信恒裕柏悦湾只是被市场选择的一面，只能无奈地给市场扔了一颗营销的烟雾弹。
毕竟连沙井的万丰海岸城也开始缺客户了，566套可售房源，意向登记结果公布前，官方公布在I深圳超过1200批客户登记，最终公布只有552批入围客户。
连昔日网红盘都跌落神坛，何况是本身就不是市场主流买卖选择的公寓？
你们觉得呢？