2023年：终迎凤凰涅槃
3月22日深夜，曾经暴雷的恒大发布消息：
恒大破产重组！
在疫情和经济大势的多重压力下，2022年房企经历了一场前所未有的腥风血雨。
银行层面三道红线严格鼎立，楼市遇冷去化拉长，房企原先高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式转不动了。
国企尚有“大腿”可抱，不至于“断粮饿死”，而民企却只能靠自己。
资金链的断裂导致多地项目停工烂尾，多项债券预期无法兑现，房企暴雷层出叠见。即使没有暴雷的民企，在这样的烈火考验下，也是困境求生、奄奄一息。
随着2023年的到来，如今疫情放开，楼市回暖，许多房企尤其是民企熬过了最困难的时刻，如今迎来了凤凰涅槃。
2022年：民企的浴火之战
2022年的房地产危机，为何说民企比国企更难过？
根据克尔瑞统计，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，36家百强房企累计业绩同比降幅大于50%，32家百强房企累计业绩同比降幅在-50%至-20%之间。
而央国企及混合所有制房企中，保利、华润、中海、招商、绿城、建发、越秀、华发等8家房企销售降幅则均在20%以内，销售业绩降幅远低于民企。
2022年间，民企拿地、操盘整体投资相比央国企及混合制房企也大幅减少。
2022年内，中指研究院统计的22个集中供地城市累计实现土地出让金收入约1.9万亿元。其中，四批拍地民企拿地占比仅在20%左右。
2022年集中供地拿地企业金额占比|图源网络
深圳土拍情况也是如此，2022年内共挂牌38宗居住用地，成交34宗，其中国企拿地25块之多。华润斥资203.5亿元竞得8宗用地，拿地数量最多；深铁斥资153.7亿元，拿地面积最大。
深圳2022年土拍情况 |图源安居客
根据克尔瑞统计的2022年1-10月中国房地产企业操盘榜，操盘金额、面积前20的房企中，仅有碧桂园、龙湖、融创、美的、旭辉、新城、建业7家民营企业上榜，其余都属央国企及混合所有制企业且排名占据榜单前列。
2022年1-10月房企操盘TOP100节选|图源网络
不仅如此，在融资方面，民企也更难。
无论是整体融资规模，还是单企业融资能力，民企与央国企差距都非常大，尤其是在三道红线的信用危机之下，民企的融资难现象日益突出。
相比央国企，民企融资规模占比逐月下降，民营房企融资难的问题自2021年以来就开始日益突出。
克尔瑞监测的100家样本房企数据显示，此前2020年时，民企融资占比能大致达到70%-80%，而自2021年8月后逐步跌落至20%-40%。
历年民营房企融资额情况 |图源网络
央国企及混合所有制房企的数量仅占27%，但融资总量在2021年和2022年分别占比达到49%和73%。2021年及2022年民企的融资总量则同比下滑45%及66%。
在销售业绩大幅下滑和融资困难大幅上升的双重夹击下，地产民企比国企所受到的冲击要大得多。
而随着2023年的到来，疫情放开、救市政策发布，房地产行业迎来回暖，不少民营房企凤凰涅槃，迎来新生机。
针对民企的困境，在刚结束的今年两会上，上层定调强调正确引导民营经济健康发展、高质量发展。
政府工作报告也提出要“为各类所有制企业创造公平竞争、竞相发展的环境”。最高人民法院工作报告指出“依法保障公平竞争，促进民营经济健康发展、高质量发展”。
▌恒大：走出债务重组第一步
3月22日深夜，恒大发布了一份超过价值千亿的境外债券重组协议，至此，恒大境外重组方案终于浮出水面，迈出了债务重组的第一步。
这份协议有几大重点：已与债权人特别小组就拟议重组的核心条款达成具有约束力的协议，恒大境外债券将于3月31日最终重组。
事实上，恒大的复苏早已启动。根据中国恒大公告，截至2023年2月末，本集团已完成保交楼任务交付42.1万套、4,882万平方米建筑面积的任务，涉及515个项目。
恒大方面表示，未来三年，公司的核心任务是保交楼，将努力保持复工复产维持有序运营。
恒大重组消息 |图源网络
▌碧桂园：全力以赴打好翻身仗
碧桂园2022年间也经历了融资收紧、销售下滑、评级下调等挑战。2022年年初，碧桂园管理层就判断2022年市场形势仍然严峻，强调要有归零思维，过紧日子。
根据碧桂园(02007.HK)发布业绩预告称，预期截至2022年12月31日止，2022年度公司股东核心净利润介乎约10亿元至30亿元，预期股东应占亏损介乎约55亿元至75亿元。
2022年前11月，碧桂园累计全口径销售金额为4412.9亿元，尽管利润下滑，却仍稳居行业首位。2022年11月24日至12月2日，不到10天时间碧桂园已获得了10家银行超3000亿元综合授信。
碧桂园集团2023年首次月度管理会议上号勉励大家坚定信心、全力以赴、用足政策，召全体员工”做好当下工作，打好2023年“翻身之战”。
2022年碧桂园销售额TOP1|图源网络
▌龙光：严格落实保交楼
2022年8月，龙光集团的现金流出现危机，资金链断裂。对于16亿美元（折合成人民币大约 110亿元）的共5笔境外美元债券，停止支付本息，正式宣告暴雷。
直到2023年3月13日，龙光集团发布公告称，就境外美元债券已制定出一个延期兑付的方案草稿，发送给了境外美元债券的持有人，或者是他们的法律顾问。
2023年3月13日，龙光集团（03380.HK）发布2022年盈利预警，截至2022年12月31日止，集团预计在2022年度将录得净亏损约70亿元至90亿元。
2022年，龙光严格落实政府工作要求，始终把“保交付”定为首要任务，按期履约交付，提升交付服务体验。全年公司共计完成项目交付6.1万套，合约交付率100%。
龙光拖欠境外债券 | 图源网络
▌佳兆业：迎来港交所复牌
2021年11月，因合作理财平台锦恒财富兑付逾期，佳兆业的债务危机开始爆发。
此后由于佳兆业美元债未偿还、境内债违约及交叉违约等一系列事件，加上2021年年报难产，2022年4月1日，佳兆业在港交所正式停牌。
根据佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）发布的盈利警告，集团预期将于2022年度录得亏损净额介乎约人民币120亿元至人民币140亿元。
尽管亏损额巨大、深受债务危机，佳兆业也总算挺过了2022年的至暗时刻。
3月9日，佳兆业正式宣布公司于3月10日起在港交所复牌。进入2023年以来，佳兆业的债务重组计划也进展迅速，截至目前，已有超过80%的部分与相关债权人达成协议。
佳兆业复盘公告| 图源网络
▌卓越：资本市场高度认可
凭借着对于低杠杆的控制和稳步的发展方略，深圳老牌民营房企卓越集团2022年但却表现优异，企业发展不但没有受限，还有了飞跃，2022年，卓越集团销售排名跃升至全国TOP23。
自2023年开年后，卓越集团连获资本市场认可。2月17日，卓越集团亦完成美元债券部分回购注销，并于3月1日兑付2023年所有到期美元债。
2月21日，卓越集团旗下全资子公司卓越商管成功发行第二期中债增全额担保中期票据人民币4亿元
截至2023年3月，卓越集团已与三家银行签署战略合作协议，累计获400亿授信额度，为企业可持续发展提供充分的资金与信用支持。
卓越与邮政储蓄银行签约 | 图源网络
▌星河：走好轻资产、深耕路线
2011年，星河地产为了上市准备，在深圳、广州、江苏、天津、北京投资超100亿大规模扩张。星河集团商业板块在2020年上市后，由于地产行业的下行，逐渐投入到了轻资产运营的领域。
2022年市场极度下行，星河集团的重点板块城市更新集团被合并到地产集团，华南区域的旧改业务基本上都处于暂停状态。
星河地产+旧改两个业务方面都在急速萎缩，从地产总部到区域公司都迎来了一次规模化的裁员动作。2023年3月8日，有消息称星河地产两位元老副总裁高管也退休离职。
预计未来，星河集团地产开发板块也是以深耕区域为主，不会投资重资产业务。
星河CoCopark | 图源网络
以上几家都是深圳人所熟知的头部民营房企，具有强大的资金实力，熬过了2022年的腥风血雨，如今项目交付、资产重组、股市复盘、重获融资。
许多企业也借此调整了发展方向和风险把控，摒弃了原先“三高”的模式，转向更为健康的发展模式。
随着国家对于房地产和民企的支持，民营房企们经历火的洗礼，终于迎来凤凰涅槃，未来也将更可持续的发展。