拆迁的由头有很多，尤其是近年来，出现了腾退这样的新奇的理由，这些是合法的吗？跟正常的拆迁比，腾退有哪些不同呢？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊。
京康普法
接/受/委/托
誓/达/使/命
我国的征地拆迁是有着明确的法律规定的，是严格受到法律的监督的，而以腾退为由的行为，其实是一种类似拆迁，却缺乏有效法律规定的行政行为。主要表现为：
1、法律依据不一样
我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律法规对征收拆迁的细节包括对于被征收人如何补偿都进行了明确清晰的规定。但是对于腾退却没有法律进行约束，这就导致了各地的腾退无法可依，也无法进行有效的监督。
2、实施主体不一样
征收项目是以市县政府作为实施机关，针对被征收人作出的征收决定和征收补偿决定等行政行为。而腾退则因为缺乏有效的立法约束，主体并不明确，出现了乡镇政府、村委会甚至拆迁公司这种民事主体实施的情况。
3、腾退方能强制拆除房屋吗？
不能！如《北京市城市更新条例》中规定对私有房屋腾退的补偿方式需要的是“协商”，“协议搬迁”的本质是自愿的，如果物业权利人们认为补偿给得太低，完全有权拒绝签约、腾退。
这种情况下，只有转化为正式的拆迁才能实施强制行为！而腾退转化为拆迁，关键点在于：同意腾退的私有房屋产权人比例达到95%以上。否则不构成启动拆迁的条件，也就不能强拆咱们的房屋。
史律师提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。