韩国楼市的雷大概率是要爆了！
抛去朝鲜这个未知数，最近这几年，中日韩三国的出生率都在全球倒数前几名，韩国拿了个倒数第一，咱们稍强点，但也只是强了那么一丢丢，而日本因为常年在后几位里混，对生育率这个事早就看开了。
但比较奇葩的是，三国的新生儿还在逐渐递减，大城市的房价却一个比一个妖。
比如2022年，首尔的中心区域，就是鸟叔洗脑全球的那个《江南style》，平均房价超过了15万人民币每平米，位居全球第二，首尔外围区域的均价也超过了7万人民币，位居全球第三。
大家别较真哈，排在第一的是香港，论均价，帝都、魔都还是要略逊一点风骚的。
而日本虽然整体楼市拉胯，但东京圈里的房子也是一点也不便宜，涨幅更是连续2年刷新历史最高纪录。
在生育率全球倒数的情况下，东亚圈的楼市仍然走出了一波独立行情，所以年初的时候就有人跳出来，义正言辞地否定了人口决定房价的推论逻辑。
不过打脸来的很快，据媒体报道，2月份韩国公寓价格指数较去年同期下降了17%，首尔下跌了20%，仁川下跌了21.5%。
在所有发达经济体中，韩国房价是跌得最惨的一个。
年初的时候，首尔的二手房业主已经开始恐慌性抛售，房子挂牌一年自动下调了15%，但始终连个看房的人都没有，而开发商为了赶紧卖出新盘，甚至打出了“买房送奔驰”的优惠活动。
所有迹象表明，韩国的房价已经绷不住了。在泡沫吹破之前，撸起裤腿撒丫子跑，是最明智的选择。
另外韩国房地产还有个非常魔幻的玩法叫传贳房。
简单来说，就是租房者要向房东缴纳一大笔押金，大概是房子价值的50%-80%，然后就可以免费租住两年的时间，到期或者退租后，房东再把押金全部退还给租客。，等于是房东利用不动产变相吸储的一种手段。
传贳房可以说是21世纪韩国人最伟大的金融创新，早在2013年我就听一个留学生讲过，当时他在首尔租房采用就是这种模式，由于韩国银行的利率比较低，年轻人把钱存在房东手里抵租金相对来说更加划算，而房东融来了钱，就可以买理财或者投资炒房，双方都没损失，还实现了资产收益的最大化。
韩国房价上涨的这些年，首尔大约一半的租约采用的就是这种方式。
但这个游戏有两个前提，一是房价持续上涨；二是银行始终维持低利率。
原因也不复杂，如果房价下跌或者横盘，房东还不上押金，租客就会上访说理，房东手里的房子必然会折价拍卖；
而如果银行加息，租客又会提前解除合约把钱要回去，一旦形成群体无意识跟进，又会影响整个房地产的资金流动，房价还是支撑不下去。
韩国房东现在是两个问题全赶上了。
在过去的两年里，为了应对美联储加息而引发的资本外逃和国内通胀，韩国央行连续9次大幅度加息，银行利率上调到了3.25%。
显然把钱存在银行要比放在房东那里更划算，于是大量租客开始提前退租，而房东为了退还押金就只能降价卖房，结果又刺激了楼市进一步下跌。
除此之外，从去年的第三季度开始，韩国的半导体行业就一路走低，出口贸易更是出现了7连跪，零售和批发行业减少了7.6万个工作岗位，制造业减少了2.7万个。
在经济面临大幅衰退的前景下，韩国的房地产大概是真的扛不住了。
而造成这一局面的原因无非就是，城市化、少子化和老龄化三重叠加的结果。
大家都知道，经济学里有个名词叫“大城市的虹吸效应”，说的是在一个国家的城市化的进程中，核心城市因为有教育、医疗和就业优势，所以更容易吸引周围城市的资金和人才。
一增一减，核心城市的吸引力在不断增加，而三四线城市的人口和经济只能逐渐被掏空。
韩国在这方面站在了难以逾越的位置上。
网上有句调侃的话，说去掉首尔，韩国就死了一半。
韩国有5000万人口，差不多有一半的人生活在首尔经济圈，韩国所有的重要产业，从金融到手机，再到汽车、轮船制造业，几乎无一例外都把总部设在了这里。
首尔的面积不过605平方公里，仅占韩国总面积的0.6%，但其经济总量却达到了全国的21%。
韩国几乎所有的精英要么出生在首尔，要么就削尖了脑袋努力生活在首尔。
这就让教育极致内卷的年青人，刷完学历还要再去刷首尔房价这种地狱级关卡。
经过几十年的反复锤炼，首尔的公寓价格赶英超美，并且成为韩国中产的黄金标配，几乎3/4的韩国家庭的主要财富全都集中在了房地产上。
根据统计，2022年韩国家庭的平均负债超过了9000万韩元，折合人民币大约48万，差不多是10年前的近一倍。
前段时间，日本媒体借着生育话题嘲讽韩国的房价，说阻碍韩国人生孩子的元凶之一是高房价，平均每个韩国家庭需要8.9年不吃不喝才能买房。
看到这个评价，韩国人笑不出来，但中国人一定会哭晕在厕所。
韩国这十年的人均国民总收入增长了51%，但首尔的房价却翻了几番，首尔市区里一套小房子的平均价格，折合人民币要657万，虽然这个价格只能和北京四环外打个平手，但足以让一个韩国人不吃不喝为房子奋斗29年。
然而韩国年青人的就业难度也一点输周围的邻居。
根据韩国国家统计厅的数据，2022年韩国15岁以上人口的就业率为62.1%，只有40%左右的企业招聘了新员工。
在阶层固化、财阀资本已经老赖控制经济命脉的情况下，普通家庭的年青人很难找到一份理想工作。
在韩国，企业一般会提供正式或者非正式两种工作岗位，非正式员工的薪酬一般只有正式工的65%，社保缴费比例也只有后者的一半左右。
在2021年的就业群体中，非正式工的比例达到了40%以上。
所以韩国毕业生想要混个正式职位，就只能在学历上疯狂卷，结果搞得高考跟全家献祭一般，私教、培训班的费用也是逐年递增，学区房的价格那就更是高的离谱了。
在这种情况下，子女上什么学校就完全取决于父母的经济能力，富裕家庭可以将经济优势转换为子女的教育优势，而教育优势又能转换为年青人的就业优势。
最近两年韩国社会又把出身论翻了出来，因为生在什么阶层大概率就会终身围着这个阶层转，人生的轨迹早在胚胎时期就被规划好了。
所以一部分韩国人也看开了，他们觉得自己无论怎么努力、怎么奋斗也不可能跨越阶层，于是选择不升学、不工作、不结婚、也不生孩子，每天混吃等死俗称“尼特族”。
根据韩国国家统计厅的数据，韩国20-30岁年青人口大概是1300多万，其中有近180万人贴上了“尼特族”的标签。
结果就造成一边是找不到理想工作的年青人，另一边又是社会青年劳动力严重不足。
韩国政府也是哪疼医哪儿。
为了抑制高房价，文在寅在四年里连续出台了二十多项抑制楼市的政策，但一通操作下来，房子是越调越稀缺，均价更是上涨了25%。
到了尹锡悦上台，为了解决社会劳动力不足的问题，干脆把企业员工每周的工作时间从52小时延长到了69小时，60岁以上的老年人也在政府的鼓励下反相就业，成功劝退了一波还在待业的年青人。
在房价和就业两大问题上，韩国政府用实际行动诠释了什么叫不给年青人留一点机会。
如果把韩国人口的现状比作一场工业化进程，当人的再生产不能带来快乐，反而还越来越痛苦的时候，普通人的做法就是砍掉生产线。
韩国就是在人的再生产环节出了大问题，早在2020年，韩国人口就出现了死亡交叉，两年后，这个国家的总和生育率来到了0.78，新生儿数量相比10年前少了一半。
最近的三年里因为一孩难求，韩国的中小学校就报废了1400多所，不少地方学校出现了老师比学生还多的景象。
根据韩国媒体的报道，今年有147所小学的招生结果为零，另外140所小学勉强实现了零的突破，只招到1个人，
2016年首尔的人口跌破了1000万，2022年又下降近50万，如果以目前的生育率来计算，到了2050年，韩国的总人口将减少到4700多万，首尔的人口会减少到720万，而65岁以上的老年人将会达到近2000万。
所以韩国的年青人都没了，还怎么支撑房价呢？
只不过，韩国的这个逻辑死循环如今也出现在了咱们身上，好在问题发现的早，腾挪的空间也还有。
千万不要再拖上个好几年，等到问题搂不住的时候，一切就都来不及了。
此文完。