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太长不看版：-【建发·璟院】周边公园不少，但项目被回迁房包围。-周边某知名经纪门店表示，目前【建发·璟院】没有用他们的渠道，纯纯在自己卖房。-区域内次新二手房炒到每平米9万多，【建发·璟院】的销售指导均价才8.3万/平米。01
【建发·璟院】是建发在北京的第五个项目，文源府开盘的时候就有消息传出来，建发对南四环这个项目很重视，开盘不会太快。当时还以为这只是对丰台区域不熟悉，所以周转慢的托辞，直到踩盘当天偶遇建发的领导来视察，对样板间露出满意的神色，才发现传闻可能是真的。
话说回来，2022年9月末拿地，2023年3月初开盘，一个项目做了半年，其实不符合建发一贯的节奏，但是从开盘顺销的情况来看，其实有磨刀不误砍柴工的感觉。【建发·璟院】3月5日正式开盘，共532套房源，卖到20号已经销售过半。
如果是刚需盘，这个销售情况不足为奇，比如去年建发的望京养云和珺和府，都卖得很快。但这个楼盘106平米起，大至153平米的四居，总价879万起，总价千万级的户型占了3/4以上，这个销售状况属实不错了，去化速度让项目销售都不禁感叹：北京有钱人真多啊。
项目和周边两个商业体的区位示意
卖得好，最核心的原因还是位置好。而位置不错的盘，售楼处总是离楼盘很近。【建发·璟院】的售楼处在槐房万达旁边，项目本身离这个北京最大的万达广场只有一路之隔，到4号线新宫地铁站步行时间8分钟，距离新开不久的大悦春风里1.1公里，由于周边是老居民区，生活配套也都比较完善。
这个项目的另一大卖点是周边公园环绕，从西到东，有槐新公园、南苑森林湿地公园、桃苑公园，再向南还有和义公园和南苑公园。其中，南苑森林湿地公园还在建设中，到项目的步行距离大概是800米。这样一来，晨跑吸氧的门槛一下降低了，万事俱备就差毅力了。
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销售在强调这个楼盘稀缺性的时候，会强调周边几乎没有住宅地块出让了。这话没错，但是那是因为本身这个地块就是旧改出来的地块，周边都是回迁房。正商明苑是共有产权房；德鑫嘉园、御槐园、新宫家园北区全是回迁房，基本把【建发·璟院】的地块包围了。而且地图上可以看到，项目的形状其实不太规则，东北侧缺了一个小长方形区域。
官方介绍说，这是一个由村集体持有的2到3层高的建筑，用于商业和老年活动中心等等，目前处于闲置状态，离项目的距离很近。无法由开发商收归盘活，所以大概率会一直立在那。客观来讲，这是一个挺大的不确定性因素，既然是村集体持有，这类用地村集体有盘活的权利，是否真的不会加高呢？谁也不敢打包票。项目方也只能确认一点，它不能加高到超过区域限高，也就是不会比【建发·璟院】最高的楼高。
紧挨着这个闲置商业体的楼栋是1号楼和4号楼，东侧紧邻的户型是106平米，据说被挡光的低楼层有折扣。
图自：北京规自委
另外，周边其实还是有住宅地块待出让。上图来自北京规自委（能看出东北侧的商业体离项目有多近），011B是【建发·璟院】，011A也是待出让的住宅地块，010则是一个商业地块。011A其实体量更大。项目方在不利因素的通告中有写到，目前项目西侧地块正在进行考古发掘，规划及用途以政府后续公布为准。
建发在不利因素的公布上其实一直很“谨慎”，珺和府前段时间闹出的维权事件，其实就是官方声称自己早就公布了铁路用地的规划，但建发当时在公布不利因素的时候没有直接提，而是运用了类似的表述：“用途以政府规划为准”。
除了周边地块的情况，建发还把周边的学校、商业体也列进了不利因素里，可能产生噪音。
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【建发·璟院】的户型有四种，106平米、128平米、133平米和153平米，其中比较特别的是133平米。
133平米户型及转角飘窗
放眼望去，现在全北京的改善项目都是四叶草户型，这个户型当然好，基本没有浪费空间，市场接受度也已经被培育得很高，所以建发也做了，128平米就是。
而133平米的户型则比较特别，把一个次卧放到了西侧，而且做了转角窗户。另一个次卧也是朝西开窗，规避了四叶草户型两个次卧朝北的缺憾。比较难得的是，户型做得特别一些，也并没有太多的空间浪费。
还有一点，几乎全部户型都包含了设备平台的赠送面积，而这块区域没有作为阳台使用，而是直接包进了屋子里，比如133平米中最北侧的次卧，扩大了接近3平米。
不过，朝西带转角窗户的户型并不是建发的专利，附近的次新房项目金府大院的大户型也有类似的设计。但是周边二手房倒挂过于严重，泰禾金府大院和中粮天悦壹号的报价甚至高至9万以上，低的也就是和【建发·璟院】的指导均价持平（8.3万元/平米），但一定是毛坯。
【建发·璟院】则是带了精装修的。况且几年前的户型其实怎么看都不如现在，金府大院的房产证问题也还没彻底解决，不少已经挂出房源的房子都还没拿到证。所以如果不是太着急入住，不建议考虑次新房。
关于二手房倒挂如此夸张的原因，二手房经纪人说是成本问题，前几年买房的价格基本和现在的指导价持平，再加上税费，甚至装修费用，价格也就水涨船高了。
疫情以来，房地产行业也不断在周期底部下探，不少房企都选择将市场慢慢转移、聚拢至一二线城市。即便选择已经很少，但进京对于大部分房企来说，仍旧是一个需要慎重再慎重的选择。跟不少房企的人聊到，北京在地块出让上整体偏谨慎，无论从销售指导价的设置上还是各类流程的审核上，对于新进房企来说都是考验。
2020年至今，我们看到的行业新势力有建发、卓越，还有今年刚刚在北京拿下两个地块的越秀。目前来看，建发的第五子仍旧落得不错。接下来，看越秀的了。
小道消息：
越秀上批次拿的两块好地都确定了案名，石景山地块叫越秀·天玥，昌平信息园地块叫越秀·星樾。星樾开盘的时间会早一些，大概在五一前后，天玥则准备在二季度内搞定，也就是6月底之前。
西城宣武门的中信城四期案名定为都阙苑，中信房地产表示，都阙苑将采用公证处公开摇号的方式预售，还强调从未与任何第三方机构或个人的拓客渠道进行过合作。传闻中的预售均价为16.5万元/平方米，还是倒挂盘，但空间不大。
成交行情：
中指研究院数据显示，上周楼市整体同环比均上升，同比涨幅显著。各线城市中，一线城市整体环比涨幅最大为22.8%，北京成交面积环比、同比皆上涨，环比涨幅为46.57%，同比涨幅为87.2%。库存方面，北京可售套数95327套，可售面积1185.4万平米，环比上涨1.3%，同比上涨11.6%。
本周一手房网签数据
本周二手房网签数据
作者|詹方歌
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