- 2022年，从房地产下行到保交楼，再到央行出台一系列金融优惠政策，房地产市场经历了不寻常的一年，各地房价虽呈下跌趋势，但“维稳”多举措在逐渐生效。尤其是最后一月防控“新10条”发布，不查健康码与核酸阴性证明等疫情防控也告一段落，这是一个见证历史的时刻。
那么，有人就会问：口罩放开，经济在复苏，我该不该买房？2023年会是买房的好时机吗？
一、毫无疑问，从政策制定端看：全都是利好！
我广州同学可谓是属于身体力行，前两天刚刚收到房贷和公积金放款信息了。他本来10月就可以搞定，刚好遇上广州疫情，拖了两个月，反而给他捡了漏，赶上低利率，二套商贷结清也能当首套，挺好。
- 从政策制定端来看，2023年基本定调应该还是会和2022年一致，保资产价格平稳为主。今年已经用到的信贷筹码，将房贷执行利率下调，普遍在100bp以上，其中LPR是35bp，剩下的各个城市不同。
- 但从平均值下降幅度来看，基本幅度都在70bp以上，你甚至今年能看到3开头的房贷，这在过去并不常见，毕竟作为福利性质的公积金贷款利率还有3.25%，要知道前几年各个地方5.39的，5.88的非常常见，等额本息算下来，二三十年真是少不少利息。
另外，还有降低首付比例，越来越多的城市，为了刺激楼市，都进入了20%首付的行列，部分房企还可以接受首付分期，结合我们的人情社会，或多或少都会借一些亲朋之间的信贷，100万的房子，你准备个十万，基本就可以上车了。
- 总的来看，包括地方放宽公积金的使用限制，放宽认房认贷等的限制，以及用多胎名义放开三房限制等等，所有政策看起来全都是利好。
二、从需求端看，算上交易成本及各种沉没成本等，投资是没赚头了
都说投资买涨不买跌，全国70成数据就在那里，加杠杆投资基本都是给银行打工，房价涨10%、20%愿意承担5~6%甚至更高的利息，当房价平均降0~3%时，你即使把利率下调到3开头，依旧无法带来收益，投资者肯定很难贡献需求了。
- 房地产经过20多年的发展，也没有人会相信一个行业永远无限增长下去，这不符合事物的发展规律。中国房地产20年迅猛发展，其中金融泡沫就是其主要的助推器，这也就是为什么2016年“房住不炒“提出的根本原因。
商业上我们常常用租售比来衡量商户的经营效果，那么在住宅地产上国际上也常用租售比，是用来衡量房产价值是否物有所值的指标。
租售比，就是一套房在一定时间内（可以用月或年为单位）用于出租的租金与该套房屋的售价之间的比例。
- 我以深圳宝安一套79平方的二房一厅为例，其购买价格为650万，房东将其7500元每月租给房客。那么，他的每年租金收入就是7500元*12=9万元。那么这套房子的租售比=9/650=1.4%。
- 这个1.4%的数字高不高呢，我们将其转化成银行利息率就很好理解了。这个数字仅和银行6个月的利息相当，且远远低于3年期的银行利率。很显然，1.4%作为租售比，也可以作为投资回报率，太低了。
算上你的交易成本、各种沉没成本，保守估计年涨幅6%以上才有得赚，但希望也不大了。也就是说，抛去泡沫，房地产最终要回归到理性的市场价值。
三、在我看来，最安全的买房策略是跟着大趋势和政策走
可以说，国内房地产市场逻辑已经变了。你还想着靠4%左右成本的资金去搏收益，显然是有些难了。尤其是我看完经济工作会议后，感觉明年定调主力显然不在房子上了，对房子的态度更多的是“托底”，确保不崩就行，而房价上面那层盖子还是一直在。
- 同时，在货币政策方面也是"精准有力"，"保持流动性合理充裕"，表明明年不会大水漫灌，只会有适度放松。而房地产相关内容，终于在轰轰烈烈的“三支箭”之后，重提"房住不炒"。这颗悬着的心总算是放了下来，自己总算不会被放水后的资本加速甩开了。
同时，我现在必须要给大家界定一个事实，其实并不是因为三条红线产生了烂尾楼，而是因为去化周期延长产生了烂尾楼。另一个事实是去化周期延长恒大才打折的，这就说了一个真象，相对于购买力来说房价确实到顶了。
- 那这个情况就决定了两件事：一是必须救房地产；二是要征房产税。全国土地出让金就8.7万亿，加上房地产上下游的税收，肯定超10万亿，没了这个占八成的大头真不行。所以说，当前就类似于2009、2015，前后五年看，买房时机是最好的一年。
- 如果你是刚需，比如马上要结婚了，急需婚房。或者刚改，比如马上二孩要出生，急需置换面积的房屋。这两种情况或者类似的情况，那确实可以考虑今年年底或者明年购房。
当然，如果是丈母娘逼你的都不算刚需，一旦价格下来丈母娘也会跟随大众预期，比如100万的房子，最后值20万，你看这还算刚需么？租房显然就很合适了。
- 相反，如果你是抱着投资的心态，或者本来钱不够，需要借钱筹钱来首付上车的，那我建议还是等等。房地产整个投资逻辑都变了，投资的话你要和天量的存量市场博弈。当然，你说你要把房产握在手里十几、二十年，那投资房地产也倒是没有问题，并且还很稳当，毕竟长期经济发展，我们还是要相信中国经济的。
实际上，无论是刚需还是改善，整体而言，目前已经是到了买房的合适时机，只是何时下手，也需要根据区域和具体情况来分析判断。
- 最后，我的建议是，现今楼市分化明显，最安全的买房策略是跟着大趋势和政策走。
最后的话：2023年或许是楼市最差的时代，但却是买房最好的时代！
总之，2023年到底是不是买房的好时机，每个人也许都有自己的理解。但回想我自己的买房经历，从没有因为投资或者经济学家的分析而产生购买冲动，全部是因为自己有非常强烈的需求，以及可以支付得起的收入，才出手购买。这几年过去后，也没有因为房价涨跌还有所情绪膨胀，毕竟对于普通老百姓而言，一套房子就是拿来居住一辈子的，它几年内价值的潮落潮涨与我何干。
- 可见，真刚需啥时候都可以买，注意量力而行，不要对未来的收入过于客观，也需要保持一些容错空间。只要你觉得符合你的需求，你又负担得起，就是买房的好时机。