一个城市的刚需数量是有限的！房子卖不动，从两个指标就能看出来

当下楼市的问题，是普通和中产购房者接不动盘了，这个问题是我认为很重要的事情。

因为不管房价怎么上涨，不管各地首付降到几成，结果房子贷款买下来，房贷你总归是要还的，你房价越高，首付越低，你的月供就会越多。

那么当下外面这个行情，杠杆加的越大，每个月所需要的资金流就越大，普通人怎么维持的住呢？

你说炒房客可以利用各种贷款、拆东墙补西墙，但这种毕竟是少数，真正的购房主力，还是看那些半自住、半投资的人，这些人现在对未来的收入不报有期望，在这种情况下，你让他们去高杠杆买房，他们也不敢的。

2015年那波全国房价上涨，也不是一开始，房价就上涨了。

2015年的时候，国内就已经启动了棚改去库存，当年棚改拆迁房的指标，就达到了600多万套，而就这么多的投入量，在当年都没能把房价冲起来，而是等到了2016年，又是600多万套的棚改拆迁房，才把楼市给拉动起来了。

现在楼市里面比较焦虑的，还是那些手上有点余钱的人是比较焦虑的，那些手上没钱的人，想焦虑也焦虑不起来。

这个时间点买入楼市，如果说后期房价不涨或者不大涨的话，购房成本还是比较高的，如果买二手房的话，房产中介费、各种契税等等这些钱不管是买房的人，还是卖房的人出，总归是要有人出这个钱的。

这一套下来，光这些费用，一般都在5%左右了，之后房价不涨，持有个三年再卖掉，那三年的持有资金，再加上这个5%的交易费用，损失还是很明显的。

但如果说不投资房产的话，那些人又害怕房价上涨，自己踏空了。

人对美好生活的向往，是会一直存在的，只要人们的收入能不断增加，人们就会希望自己能住到好房子里面去。

可是这里面的支撑点，是人们的收入可以不断的增加，那如果说人的收入不增加了，那人们还靠什么去买再好的房子呢？

我知道不可能都赚不到钱，有一些人才他们能赚到钱；但问题是，这种人才的数量有多少？

每个大城市，一年要供应多少套新房出来，一年有多少豪宅、改善房出现。

以前那些老人才，大概率是已经有房了，那就全指望这些新人才，还是消化不了的。

所以想要让大城市的改善房房价上涨，要把那些住老破小、刚需房的人给拉进来，让他们去接盘。

这些老破小的房东，把老破小卖了换成去买改善房，次新房的购房款。

那么现在大家可以想想，如果说这些老破小、刚需房，房价跌的很低，这个城市改善房一平卖3万，老破小房价一平跌到3000，这个时候就算把老破小给卖了，能凑的到改善房的购房款吗？

我觉得都有一个线，如果说大城市的老破小、刚需房，真的房价大跌，那么刚开始，也许对改善房、次新房影响不是很大，但只要时间一久，那么影响就会有的。

现在杭州主城区的房价普遍已经在4万一平了，按照这个房价，一套100平的房子，就需要400万，就算家里帮忙给了120万首付，那还需要贷款280万，一年的房贷就要18万左右。

年薪30万，还要再找一个年收入20万左右的对象，两个人一起负担才行。

杭州虽然产业比较发达，但是年收入一但上了10万以后，工作就没有那么容易好找了。

现在的杭州楼市，只适合那些富二代，或者是那些一无所谓，但是脑子机灵的人，其他的普通人，家里不能给帮助的，自己又不是很聪明的，杭州已经不是适合他们了。

杭州的待售二手房数量虽然已经超过了10万套，但是杭州房价下跌的速度还是比较慢的。

杭州的炒房客经历了很多次杭州房价大跌，相对来说心理素质还是比较稳的。

如果说不是杭州的新房供应量越来越多，再加上全国楼市都在不断的降温，给杭州楼市造成了很大的压力，杭州房价现在有可能跌幅都不会那么大。

一个城市里面的刚需，数量是有限的，不是无限的。

刚需是那种既有需求，又有买房能力的人，他们才叫刚需，那种只有需求，没有钱的人，不叫刚需。

要产生一个刚需，首先是要有需求，这个需求可以是结婚，可以是孩子上学，可以是想要提高自己的居住质量；其次是要有钱，这个钱不会是凭空掉下来的，要么是自己攒钱，要么是家里人给，显然是要有个资金来源。

那么大家想想，不管是需求端，结婚、生子、提高居住质量，都不是一下子，就能大量产生的，大家可以看结婚人数和新生儿数量，很明显的都在下降的，至于说提高居住质量，这要有钱，没钱提高个什么。

再看有钱这块，不管个人收入还是家里给钱，这些都是要靠平时积累的，一个城市首付再低也是要钱的，攒个首付不得需要好几年，尤其是当下这种房价比较高的时候，攒个首付真的还是需要比较久的时间，去年成交量那么高，变相的来说，就已经是把过去那几年积攒下来的钱都用掉了。

去年上半年的热度，其实就是把楼市从2018年下半年到2020年，3年攒下来的需求以及首付，一次性的释放完了。

从楼市的宏观角度来看，全国房价，要么就普涨、要么就普跌，想要单独一个版块房价一直上涨， 基本上是不太可能的。

就像我们都知道2015年棚改去库存一样，你觉得2015年当时棚改去库存，是为了救一线城市的楼市，还是救二线城市的楼市，还是救那些三四五六线城市的楼市？

2015那波救楼市，核心还是因为三四五六线城市库存量太高了，所以当时才搞了棚改去库存。

如果说一二线城市房价不能跌，理由是跌了以后，当地的有房的人，财产就大幅度缩水了，那么三四五六线城市的人，他们的财富不在房子上吗？

现在全国楼市的难点就在这，如果放任三四五线城市房价跌下去，结局就是一起凉凉。

就算是日本、美国等，当年房价泡沫破裂过的国家，房价跌的时候，都是一起跌的，后来涨的时候，也都一起涨的。

房子卖不动，从两个指标就能看出来了：

一、全国每年的结婚对数。

大家想想，每年结婚的人数都少了，那么为了结婚而买房的人，就少了嘛，这是一个很真实的需求减少。

二、全国每年的新生儿数量。

这个也是年年都在减少，那么大家想想，这个都减少了，还有那么多需要买学区房的家长吗？孩子都没了，还买个什么劲。

所以从这两个角度来看，国内楼市里面比较坚硬的刚需，是很少的。

至于说，剩下来的两拨人。

一波是手上有钱，但是他是单身又或者之类的，他就不急着买，他就觉得租房也蛮好的，他不希望被房子束缚住，他就不买拖着，而且对他们来说，房价下跌买了就是亏，何必去亏钱。

还有一波是改善型购房者，这波人他们还是有比较旺盛的改善需求的，现在楼市的主力就是这波人，但是这波人里面也有个问题，那就是他们的收入要跟得上房价的涨幅，如果说收入不涨房价不涨，他们再看看自己的原来住的那个小房子，心里想想也是可以再将就住的。

收入减少的时候，人们对一些事物的荣忍度明显上涨，比如说本来看到家里面用了10年的冰箱感觉旧了也不好看了，想要换个新的，但又一看到自己的口袋，想想算了还是不买了，旧的也能再用用。

现在很多人说如果房价大跌了，没有房地产作为蓄水池，物价就要上涨了，什么米面油等等的。

但是这些人不会想想，为什么日本当年房价跌了9成之后，日本的物价怎么没有嗖嗖嗖的上涨？

如果说房地产真的是个蓄水池，没有房地产，物价就要起飞，那日本房价大跌之后，日本的那些钱去哪里了？

要是M2增加，房价就能大涨，那怎么日本M2都增发了那么多年了，怎么日本房价依旧半死不活的。

房地产是货币的放大器，没有房地产，钱在银行里面就很难流出来，楼市不热，物价想起飞很难。

现在就是这种没有预期，大家预期都不乐观，结果就导致本来就难恢复的经济，变的越难恢复。

所以如果说房价不涨，或者说，没有明显的上涨，想要把楼市搞热起来，还真有点不容易。

至少现在全国的那些职业炒房客，都没有入场，他们都在外面看着。之前那些说炒房客去苏州了、去重庆了、去环京了，其实根本不是炒房客去的，只是一群半吊子，就是那种他们觉得自己是炒房客，觉得自己是在投资房产，而实际上他们就韭菜，是那些职业炒房客收割的韭菜。

现在房价不涨，职业炒房客也缺钱，所以就找了一些垃圾新房楼盘，去给卖给这些觉得自己跟了职业炒房客，就不会亏的人。

我们看到的很多苏州、重庆等地买房的，大部分都是这种半吊子，职业炒房客没有进入楼市的。

发现大家都有一个思想，那就是老百姓的钱不容易，不买房的话，靠什么抗通胀的呢。

大家有没有养过鱼？

如果说，你从鱼店里面，买一条鱼回来，什么都不用管，只要你每天喂它吃东西，它就能长到鱼缸都装不下来，那么人家鱼店赚什么？

把这个道理放到大家买房抗通胀上，如果说，通胀能简简单单的靠贷款买房就能解决了，那么这个游戏也太简单了吧，那还有什么奋斗，大家都买房抗通胀就可以了，以后人人都是有钱人。

我们过去20年的买房抗通胀，是300年来的一个时代红利，是300一遇的机遇，这是不管在什么时候，几百年都会有那么一次的，只要你出生在那个时候，不管你干什么，你都会很顺。

但这，是时代给你的红利，不是你自己的能力有多牛。

买房抗通胀，就是时代的红利，那么现在的这个时代的红利结束了，大家就要靠自己了。

人们只有亏钱了，或者消费了，才会去不断的工作赚钱，如果说人只有赚钱，没有亏钱，大家觉得这现实吗？

很多东西，都是在大家不知不觉当中，就已经发生了变化，大家对未来的预期，真的已经改变了。

我可以举一个很简单的例子，大家一对比，就能发现出来。

以前房涨涨对房价的思想，是全国房价上下都会大涨，房价一直涨，买哪都能赚钱。

后来房涨涨对房价的思想是，只有一二线城市的房价才能上涨，三四五六线城市房价都不会涨了，还会跌。

现在房涨涨对房价的思想是，只有一二线城市的核心地段，或者是一线城市的核心地段房价才能上涨，其他地方的房价都会下跌，小城市的房价会跌成白菜价。

大家仔细对比一下这几年那些房涨涨对房价的看法，你就能发现，他们自己也许都不知道，在不知不觉当中，他们的思想已经变了，被现实给教育了。

至于说一线城市的房价真的不会跌吗？这个只有天知道了，反正日本人90年代的时候，也坚信他们的东京房价不会跌。

很多改变，就是在大家不知不觉的时候，就已经变了。大家对房价的预期，越来越低了。

现在脑子里面还觉得房价一年能翻倍的人，应该已经很少了。

现在对于国内的楼市来说，能维持住房价不大跌，保持现状就已经是一件了不起的事情了。

我们可以看到那些房产专家，一会鼓吹苏州房价大涨了，一会鼓吹郑州房价反弹了，一会又跳到上海、北京去，但实际上这些地方，房价涨幅是多少呢？哪种类型的房子房价上涨了呢？都没有具体的例子。

尤其是涨幅这一块，到底涨了多少，能跑赢投资房产的成本吗？