我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
买房问题可私信提问
提问：房姐您好！现有京籍首套资格，娃2028年上学，想赶在娃出生前后的窗口期（今年年底前）买个西城学区房，不用考虑通勤，首付款350w以内，想考虑德胜或月坛老破小公房（一居占坑即可）兼顾保值增值，总价最好700w-800w。
想请教下：
1、现北京小学入学大面积调剂、市场走势不明朗的情况下，德胜和月坛是否还值得买入？是现在买入还是观望几年等入学人数降低后再做决定？
2、德胜和月坛相比，感觉德胜小学和中学都比较强、但房源比较少；月坛中学相对一般，但胜在房源较多好抢。纠结哪个片区更好？
3、如果现在不值得买入，我们准备买一套投资，过几年再换成学区房，那300w首付款投资选择哪个板块或者哪个小区比较好？烦请房姐指点一二，谢谢！
回答：首先，你的问题非常有共鸣性，很多粉丝咨询学Q房的时候，都会问到学Q房现在还能买吗？什么时候买合适？买哪合适？一连串的what？其实，归根结底，大家所关心的问题都是一样的，花单价十几万买了老破小的学Q房，担心被调剂、担心教师轮岗带来的教学水平下降，最终落了个“竹篮打水一场空”，那么请问，到底还能买吗？我的答案是：分情况......
1. 你的这个情况，不建议现在买，基于目前学QZC的不稳定，无论买哪，都无法确保能上你对口的学校，出区是否也不确定，完全的开盲盒，风险较大，除非你任性、愿赌服输，那谁也拦不住。
2. 是否观望几年看入学人数降低后再决定，这个想法是支持的，有一组数据，可以做个参考，据统计（数据统计也许会有误差，实际请参考当年教委发布），北京新生儿人口出生人数所对应的入学人数规模，2021年幼升小数据12.6万，2022年14.7万，2023年17.1万，2024年14万，2025年13.2万，2026年10万，再往后的数据就是更少了。通过这个数据可以看出从2025年开始，幼升小比例开始降下来了，建议在这个时候考虑买，重点跟踪当生源降下来后的调剂情况，如果生源降下来后调剂数据也在变少，那么德胜也好，月坛也罢，那就可以根据自己的家庭情况做选择了，这两个都不错，不用特别纠结；但是如果生源降下来后，调剂数依然还不少，那就需要好好做做功课了，至于那个时候选择哪，现在没办法去判断。
不过，也有一些粉丝朋友觉得我说得不对，有些粉丝说，2025年以后，幼升小数据会降下来很多，入学的娃少了，调剂肯定也就少了呀，为什么现在不能买呢？
当然，存在即合理，这种说法我也不反对，但是如果大部分家长都跟你的想法一样的话，那么是不是无招胜有招，无形当中又挤进了一批一批的生源呢？你懂得
小结：因为当下学Q房情形确实较复杂，调剂问题，生源问题等，最主要的是你们2028年才入学，所以我建议再等等。
3.如果现在不买学Q房，600万左右买一套纯TZ的，目标选择哪，纯TZ就比较简单了，贴着产业群走，这是购买力的象征；贴着次新品质走，这是流通性强与弱的象征；贴着近地铁走，毕竟600万左右房子的接盘人大部分都是需要群体，这部分群体的通勤工具多数都是地铁，围绕着这几个点，推荐看朝青国美第一城、炫特嘉园、晨光家园；东坝首开常青藤、奥林匹克花园，东坝是在建12号线和3号线；回龙观首开国风美唐、公园悦府、融泽嘉园。
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