北京房姐

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提问：房姐您好，我想咨询四惠的东恒时代和都会华庭怎么选？这2我都去看过，户型都没问题，东恒就怕有噪音，都会华庭板就是采光受前面东恒三期影响。所以有些纠结，希望老师给点建议。
回复：首选还是建议东恒时代，这两个产品就不是一个级别，东恒你要实地去看，基本没有噪音的，离高速路前面还有小区挡着了。所以不受影响的，加上东恒的小区环境也会好一些。【粉丝咨询案例】后期分享更多房产问题解答，感谢关注！

北京房姐

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提问：你好，想咨询在化工大学周边，700万预算，纯自住，主要考虑上班方便，能保值增值，有没有推荐的小区，谢谢。
回复：咱们用和平西桥为中心，往南是和平里和东直门，这两个板块有一些学区溢价，咱们买进去不太合适，而且学区受政策影响相对还是比较大。往西是安贞和惠新西街，可以看看城市出品和胜古家园。往北就是小营，可以看看凯旋城、欧陆经典。往东是西坝河，可以看看圣馨嘉园和光熙家园。以上均为个人意见，仅做参考！ #知识加速中-十月活动征集#

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北京房姐

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普涨时代已成过去房产更需精挑细选
房姐您好，预算400w 想在东西城买套学区占坑房，目前孩子还小不着急，想问问您有没有推荐的板块？还有就是家里有2套房，目前比较纠结，一直想优化一下，麻烦您给点思路吧，第一套在大兴枣园小三居低板（没电梯），之前也挂盘过，但出价太低，就没有卖，也是前年刚从新装修过，所以有点心疼，后来也是家里自住就没卖；第二套是廊坊大厂的孔雀城3居室，一直空置，今年挂牌一直在卖，还是出价太低就没卖。结合目前的市场情况，您觉得该如何处置？回复：感谢信任！从保值角度，你的目前说的两套房肯定是需要置换出来的。大厂和枣园都属于学区、产业和流通性都不太好的区位。所以长期留着保值可能是不理想，就算来利好和行情，也很难再回到原来的普涨时代了。学区如果想考虑西城，广外可能最适合，不算特别好，也不是特别差。如果孩子还特别小，再过几年考虑就来的及。现在出生人口持续下降，需求减少，相应学区属性的房子也会往下走，现在买有高点的风险。 #知识加速中-十月活动征集#

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北京房姐

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问：助理您好！涿州孔雀城三居室，不知道现在能卖掉吗？
回复：卖掉，因为我们咨询过的粉丝，很多之前买了卫星城的房子，最后都被套住了。我的建议是尽快出掉，哪怕是割肉，以后卫星城大概率都是向下市场。

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北京房姐

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问：房姐老师你好，我持有一套回龙观国风美唐两居，因工作原因不在北京发展了，所以打算卖掉，但现在跌价严重，也可以在持有一段时间。想咨询现在应该卖出还是保留？
回复：国风美唐属于回龙观第一梯队的房子，这个房子长期持有保值问题不大，如果你没有自住需求，不来北京，我个人建议可以出手，当然也看你卖房目的是什么？回龙观属于外溢板块，板块内也不断有新盘入市，他本身产品和位置还不错，但你不在北京了，留着意义不大，他不会再像以前那样涨了。最近因为会有一些新的政策出来，可以趁这个热度出手。 #知识加速中-十月活动征集#

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北京房姐

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老师，我的在首付100万左右，均首套首贷资格，在通州能买房吗？
回复：首付100，贷满可以看300左右的房子，这个要看你们家庭收入和还款能力情况而定，不可盲目贷多，这个预算左右，那就顺着一号延长线或6号线买。看哪站你们方便一些，目前通州主要发展武夷花园这个板块，具体你们想在哪里买的，通州挺大的，价格也都不同。

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北京房姐

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【书包房的底部到了吗？】
老师你好，咨询中关村学区的书包房，现在应该卖出吗？感觉现在在底部，还会变成前两年的价格吗？回复：书包房我们建议尽快出手，一是生源在降低，需求减少，必然流通变弱，价格下调。二是，带学区的老破小，没有很强的居住属性，后期长期受学区政策的变化，风险也很高。所以现在的底部，也可能也是下一个阶段的高点。 #知识加速中-十月活动征集#

房产那些事儿

北京房姐

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您好，望京工作，想在周边板块买套房，总价在四百万左右吧，之前看过汇景苑小区，交通距离还可以，请教您现在可以买吗？能保值吗？或者东坝板块怎么样，可以选吗？
回复：你的预算我建议一是不买，租房。二是买了就纯居住，不要考虑保值。东坝这个板块没有问题，但上车保值房子最少也得本着600往上。以上建议仅供参考。

房子那些事儿

北京房姐

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老师好，600万在官园桥工作，想在附近买个2居室，交通方便些，自住用房，想咨询在那些地方选择？
回复：工作位置西城官园桥，往南就是丰台新宫往东就太远了，没有必要往西就是田村和石景山古城往北就得回龙观比较建议整体往西，有地天铁六号线，可以到田村，交通方便，而且在海淀。具体可以看看天合家园。 #知识加速中-十月活动征集#

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北京房姐

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【想快速置换该如何操作】
房姐助理你好，我的房子是昌平南邵板块龙山华府2居，我是想置换到朝阳，主要是这里的卖价太低了，又想尽快置换，该怎么操作更好？希望给点建议谢谢。回复：置换的就别纠结了，直接低价卖低价买，你买的朝阳的房子基本也都降的厉害。所以你便宜卖便宜买是很合算。这个账你不亏。 #知识加速中-十月活动征集#

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北京房姐

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问：老师好，咨询买房，预算300左右w，买房山长阳建邦华庭2居，可以买吗？
回复：建议就别买了，一是房山这个预算买到的房子，后期实话也不好出手，如果赶上现在的市场，给你跌个20%你也得看着，所以不动好于动。 #知识加速中-十月活动征集#

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北京房姐

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老师你好，石景山元玺这个产品怎么样，自住买房。
回复：石景山居住没有问题，房子新，管理好，户型和配套都没有问题，看你买房目的，如果居住是可以的，但保值性弱一些。

易友生活杂谈

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【你的置换思路对吗？】
你好，想咨询一下买房，我的情况是孩子现在两岁，手里有点钱想考虑在东城买套学区房，预算700左右，不知道有没有合适的小三居可以选择，想听听您的建议？另外有一套房在朝阳区珠江罗马嘉园两居，买的比较早，目前贷款已还清，暂时没有置换这套房的打算，您觉得这套房值得长持吗？回复：你好，看了你的情况我个人建议是：卖掉珠江罗马，一次性在和平里一步到位在和平里买一个学区兼顾居住的房子。这里面的时间节点很重要，一是买学区的时间，孩子28年入学，27年你考虑入手就来的及。早了有买高的风险。其次珠江罗马的房子，我是建议出手的原因是朝青本就属于一个外溢板块，依托六号线和望京和国贸的外溢购买群体为主，周边竞品多，加上本生小区体量就属于中大型楼盘，后期的内部价格竞争也会很激烈。长远来看，我认为他的保值性不强。你预算700在和平里，买不到好产品，如果珠江的卖了加持一下，直接一步到位。另外，如果你罗马卖了，当下市场可以观望意向小区和北京市场。 #知识加速中-十月活动征集#

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【房产置换案例分享】
咨询老师，东润枫景165平三居，户型不错南北通透，但是周边交通差一些，想咨询这房子该换吗？如果换的话，我看了周边的房子，好一点的得加钱，交通配套虽然好了，但面积小，户型也差，很纠结，请房姐给点建议，该往哪换？近期看了金地国际花园，去看了以后感觉还不错，但周边没公园，还得够着买，你觉得这个小区可以吗？回复：你好，感谢信任！先说你卖的房子，小区属于酒仙桥板块，这边如您所说，周边配套比较弱，加上房龄比较老了。往后去楼龄会越来越老，流通也会越来越差，所以我是建议出售的。做一个资产整合。金地国际花园适合周边上班的金领，周边商业气息比较浓，比较适合年轻人喜欢热闹的。如果你对公园医院和超市比较有需求，望京、太阳宫、新北苑、东坝都可以看看。 #知识加速中-十月活动征集#

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老师，我有一套通州2000年的房子，但担心房价继续下跌。现在是否需要降价出手？优化一下资产。
回复：从你表述的情况，在通州2000年房子，现在24年楼龄了，往后越来越老，社区管理和管道等会越来越差。长远来看，现在卖肯定是一个不错的选择。现在北京房价都在下行，不是你一家，比你房子好的也在跌，你卖的价格低，但你去买也是价格也低。比较赞成你做资产优化。如果继续考虑通州板块，尽可能往武夷花园那边走，产业和副中心都在那边，会更有期待一些。

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房姐，请问东城老破小置换朝阳合适吗？
房姐回复：最近两周我已经碰到了至少六七个粉丝咨询这个问题的，所以我今天针对这个话题展开说一下。东西城的主要属性是学区属性，且东西城分布的90%左右的产品都是老破小，而随着新生儿人口逐步减少的这个过程，未来市场对学区房的需求就会减少，所以价格自然就会滑落，另外还有一方面就是老破小居住条件的问题，随着当下房地产市场明显已经过了鼎盛时期，过去普涨的时代已经不存在，以前是百花齐放，现在是寥寥无几，而大家对居住品质条件的需求也越来越高，所以这些老破小自然就不受市场讨喜了，未来大家都会追求第四代住宅的好房子。在叠加了这两点因素的情况之下，如果手里持有的是东城的老破小，孩子上学了，学区不需要了，所以置换出来到离东城最近的朝阳是完全合适的；但换句话说如果你持有的是东城的次新房，那我就不建议折腾了，毕竟位置好，房子不差，值得保留。 #乘风计划，动态激励#

房子那些事儿

北京房姐

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【当下市场这类客群不适合换】
老师好。咨询换房，现有住居在常营北京新天地的1居室，卖出后考虑在朝阳区，主要是孩子在崇文附近，想离子女近一些，考虑地铁7号线沿线的小区，总价550内万1居或2居，之前了解过，南楼梓庄旁的紫南家园2居；合生汇旁石韵浩庭1居，您更建议哪？谢谢回复：你好，感谢信任！一居室不要考虑了，一是流通不好，后期不好出手；二是需求少保值不好。紫南家园离地铁近，这个倒是可以看看。其实我的建议，是租房离孩子近一些，现在楼市不稳定，你买到的房子纯居住没有问题，不考虑的价格涨跌，那就顺着7号线买。如果还想保值难一些，不动好于动。 #乘风计划，动态激励#

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