在媒体界，这篇稿子其实是选题错误——在市场下行时说楼市见底引发不了共鸣，大概率不会有太大流量。
做媒体的没了流量，几乎就失去了存在价值。
你现在需要拼命的说房价要暴跌，才能获得广泛认同，才会煽动大家情绪引发连锁流量。
不过环二的另一个身份是地产人，所以不管流量如何，有些话还是想跟大家分享一下。
也希望大家注意区分地产人和媒体人，这是两个完全不一样的群体，产出内容带来的价值也完全不同。
01
环二之所以强调“地产人”概念 ，是因为房地产真的是一个相对专业的领域，一些房产爱好者只掌握了部分信息，有时恰恰得出错误的结论。
比如经常有人拿二手房库存量说事儿，通过数据推理认为上海二手房库存已经突破15万套，去化周期将超过一年。
完全是本末倒置。
库存量高企，其实正是市场下行的结果，并不是原因。一旦市场转向乐观，二手房挂牌会迅速减少。
或者说利空见底后，部分房源也会退出市场——你们再往下砍我不卖了。
这句话不是凭空想象，而是环线业务过程中的深刻感受，越来越多的房东选择暂停卖房。
一位客户想出售世博的老破小置换次新，原来挂牌价295万，降到265万后还卖不掉。中介的建议是再降15万，直接突破了客户的心理底线。
客户的选择是房子暂时不卖，向亲戚朋友借钱周转，现在次新房已经卖好。
再降15万成了名副其实的笋盘，为什么要将笋盘留给别人，自己拿着不香吗？
另一个客户计划卖掉七宝皇都花园，也是都带着大砍刀过来。这时银行出了利好，1300多万的房子评估价可以做到1500多万，按照6.5成计算都可以抵押出1000多万现金。
即使不卖房也可以实现置换。
还有一个更为典型的客户，要出售新村路附近的老破小，已经降到235万还卖不掉——再降价就低过买入价。
这时客户感情上极难接受，即使知道卖的便宜买的也便宜，还是选择了暂缓交易。
其实大部分房东都会将买入价作为心理底线，低过买入价通常都不会接受。即使理性上知道卖掉较为合理，感性上还是果断拒绝。
学过经济学的应该都知道这是损失厌恶，买入的房子便宜多少我先不管，让我亏钱卖门都没有。
不过环线最近的成交依旧是大砍刀砍下去，房东也没有反抗，因为环线选择的都是不得不卖的房源。
这些房东要么出国、要么做生意破产、要么必须置换腾房票，是最为“优质”的房东。
不过这些房东好像快“用完了”。
9月份时闵行中城绿苑两个业主都急售，相互较着劲的降价，将小区价格拉到新低。
这种盛况，已经好久没遇到了。
当然个别片区还有急售房源，以及会有新的急售房源出来，但是基本面的确发生了一些变化。
当房东普遍的都有底线了，市场侧基本就到底了。
02
听到这肯定有朋友不同意：说好的市场下行，就降这么点？
其实也不是房东不想降，而是你没继续给利空啊。
楼市所有利空基本都已兑现，三道红线、三价就低、疫情影响、大会影响、房地产暴雷、打击教培等等，都已经过去了。
已经有段时间没有明显利空出现。
房地产就是一个热气球，利空就是拿走一些火苗降低温度，从而控制热气球高度。
现在该拿走的都拿走了，热气球已经降到合适位置。要想进一步降低，需要进一步利空出现。
当然利空有大有小，利空太大火苗直接扑灭，热气球就要硬着陆。 这时楼市就要螺旋下降，直至全面崩溃，房东完全没资格说什么底线。
不过上海楼市的利空明显没到那个程度。
如果利空进一步加码，房东心理底线可能进一步下降。可惜的是，后面很难有进一步利空。
更重要的是，客户侧也在分化，并没有全面退出市场。
由于利空见底，部分客户在持续淘笋，这也是“优质房源”能卖出的核心动力，也是楼市的托底力量。
换句话说，你们也没给买方一个无限等待的机会，他们也给自己设置了入手的底线。
说白了还是利空消息不够，你把限购升级，10年社保才能买房、上海家庭只能买一套试试。
在利空出尽时，利好信息陆续释放，是买卖双方心态变化的重要原因。原本心态失控的房东，像抓住了救命稻草。
政策已经见底，这个已经是行业共识。大家想的不是怎样进一步扼杀房地产，而是尽可能的救活。
11月13号，央行、证监会联合推出金融16条，助力房地产行业健康发展。
11月24日，国有大行定向授信各大房企纾困。
11月28日，允许符合条件的房企重组上市，提供新的流动性来源。
政策是政策，效果是效果，能不能就活是另一回事，必须承认的是政策已经到底。
如果你还没有意识到政策转向，真的是后知后觉。
当然以上政策针对的都是房企，间接依旧是盘活经济。其实这非常正常，大家能不能买到房子重要，盘活经济其实更为重要。
房企的利好通常会波及到消费市场，这时大家所谓的信号才会到来——目前来看传递过去还需要时间。
更重要的是，二手房市场是反经济学的。
其他行业市场上行价格上涨时，供应量会不断增加，资本家以此攫取利润。
房地产市场上行价格上涨时，供应量反而会减少，大家都担心贱卖资产暂时撤牌。
所以市场一旦上行，二手房供应量将急剧降低。
当然是否能够在消费端引发乐观情绪尚不确定，其实当局估计也不确定，所以后面一定还有政策储备，以便随时加码。
03
当然充满不确定的是经济底，这是政策能否见效的核心，也是最具争议的地方。
房企盘活，最终还是需要消费者接盘，房子卖不掉等于向无底洞里砸钱。
大家还接得动吗？
其实这本来也是一件事情，房企盘活了上下游都恢复正常，公司有业务了、员工有提成了，大家信心逐渐恢复。
至少政策初衷如此。
当然疫情反复，也给前景蒙上了一层阴影。疫情的底其实也已经到了，这里不便多讲，感兴趣的朋友可以加环二微信沟通。
即使经济底没到，也有一些标的不受影响——因为许多人根本不靠工资收入买房。
环二是最早提出上海楼市分化论的博主（《》），其实这轮下行周期楼市分化更加严重。
当下制约大家购房的核心是置换困难，老房子、差标的根本卖不掉。 反过来讲优质资产依旧有人接盘，市场再差价格挺得住、交易量挺得住。
市场下行周期，长宁新天地河滨花园反而上涨。其实大宁许多小区房价也非常坚挺，交易量也并未明显下滑。
这是因为上海楼市整体尚在分化过程，抛售不良资产，置换优质标的正在进行。
所以一些老房子、不良资产价格被迫压低——大家都想卖，形成市场倾轧。 接盘的人又信心不足，价格只能下滑以至于再次重估。
优质资产较为坚挺，二者差距就再次拉开。
8月份以来，天山的次新房依旧上涨，万科天空之城有所下滑，说明即使次新房之间也在分化。
盛世古董乱世黄金，经济不景气时资产回流核心地段非常正常。
04
当然上海楼市不是一盘棋，是否反弹需视地段情况，甚至有些地段可能还要下探。
比如一些新房集中入市地段， 需求持续向新房释放，二手房可能会持续下行 。
二手房降 到位后倒挂取消，新房、二手房各自抓到部分客群（需求不同选择不同），暂时失去进一步下降空间。
比如普陀内中环，新房已经直奔11万而去，着实没有倒挂空间——甚至出现“正挂”。
这样的市场反弹还需要更强力的市场信号。要么是新房出尽，要么是需求重燃快速消化掉。
更重要的是，上海是一个分化的城市（《》），普陀、杨浦的新房再多，影响的更多是北上海市场。
徐汇、闵行、长宁的部分地段，影响相对较小，新房并未产生明显冲击。
在普陀新房集中上市，几乎都不用积分时，长宁新天地河滨花园单价再创新高。
道理很简单，普陀的新房与我想买长宁有什么关系？房子是不动产，跨区域真的无法平替（别杠，我知道你有朋友同时看长宁、普陀，普遍的来讲地缘客一定是需求主力）。
所以我们必须承认新房市场有一定冲击，由于房地产的特殊性，冲击是局部区域。
所以我们的结论是，上海楼市整体见底。但是上海市场太大，各个地段都有一些特殊因素，具体触底时间还需要具体分析。
就像2020年上涨一样，部分地段登顶，另外一些区域行情尚未启动。这时把握时机就显得异常重要。
甚至同地段内也有先后，普陀千万级新房集中入市，不影响老破小触底。
如果有不同观点，欢迎大家在直播间讨论。
以上为正文
编辑∣环线咨询