市场对于房价的涨跌敏感度表现强烈，而面临信心不足是当下楼市的一大问题之一。
那么，对于2023年的房价走势会如何？上涨、下跌，还是横盘呢?
房叔根据一个公式：房价*房产供应量=货币供应量*货币流通速度，综合分析房价可能的走势。
首先来看房产供应量，这里包括了新房的供应量和二手房的挂牌量，前者可以从一个区域的土拍情况或旧改项目情况判断，若新房供应减少对于区域房价反而是利好；同时，区域的二手房挂牌量也要限量，这样才能共同维护区域房价保持在一个范围合理波动。
反之，若新房供应量猛增，同时存量二手房庞大；这样区域的房价大概率可能会朝着下跌的方向前进。
上述两个因素从商品房的供需角度考虑，额外还要考虑M2（广义货币）的增量情况。
M2目前保持两位数的增速，这是过去6年多的高位增速，有利于维护市场的货币供应量，对于稳定资产的价格起到关键性作用。
但是，M2的高位增速并不是意味着房价一定上涨，还要看M2的流通速度，这就是所谓新增贷款意愿。
这里还可以看一个额外的指标，就是居民存款是否会减少，而贷款却增长。
市场上M2充足的情况下，但是M2的流通速度不能跟上，房价也是难以向上的；所以信心是资产价格的“黄金”，决定这个的关键因素是居民的收入增长与否。
综合来看，决定2023年房价走向的变量太多，不能单一个指标分析房价走势；但是一个区域的房产的供需情况还是客观存在的现象，这个因素可直接预判区域房价的底线。
对于M2和M2的流通速度，这两个外在因素，需要结合大环境的变化来看待，所以看待一个城市的房价走势可以灵活套用，对于投资类型的买房有一定的参考意义。
最后结合东莞实际情况来分析，东莞各镇街房产供应量可以相对量化，我们可以尽量避免供应量和存量大的区域买房。
从东莞公布的2022年1-9月底各镇街新房库存数据来看，凤岗、塘厦、虎门、茶山、麻涌等的库存维持在高位。
另外，可以通过地方公布的金融数据，例如东莞的贷款和存款的数据。
如上2021年和2022年1-9月的数据显示分析，首先是对于存款余额，2021年1-9月存款18932.11亿元，增长9.7%；而2022年1-9月存款23083.88亿元，增长16.2%；如此看来，全社会的存款意愿增长明显，这也反馈到过去一年东莞楼市的现实情况，毕竟大家都存钱去了。
其次是对于贷款余额，2021年1-9月贷款13784.53亿元， 增长20.5%；2022年1-9月贷款16677.71亿元，增长13.7%；贷款余额是增长，但是增长幅度下滑明显，说明全社会贷款意愿在下降，毕竟房价是杠杆支持的现象。
这里贷款余额的总量增加，大概率是企业端的借贷占比较大，居民端的借贷占比较小。
最后，预判东莞房价的走势，除了看房产供应量外，还可以盯紧东莞这座城市的存款和贷款余额变化情况。
例如，2022年东莞的土拍量，大概率是下降的，这有助于东莞房价的稳定。
看完，相信你也对东莞房价的走势有了初步判断。同时，不要过度悲观看待东莞的房价，毕竟东莞这座城市的存款和贷款余额总量是排在全国前列，这是一座城市真实实力的缩影。