东莞房叔叔

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东莞半价卖的保障房引爆刚需市场，未来两年房价走势透露了。
例如，松山湖的国际人才社区上市以来，去化率高达70%。值得注意的是2024年东莞虽然没出让一宗商品房住宅用地，但是备案投资了多个配售型保障房项目，例如东城、寮步、万江、大岭山、厚街和南城，这些区域半价卖的保障房计划在2026年或者2027年上市，这些都还是有一半商品房属性的房子，意味着未来两年它们会成为东莞商品房市场过渡期的安全垫，它们是房地产新模式的重要组成部分。它们的入市对于很多老旧商品房来说无疑是抢走了接盘者，造成老旧商品房的购买群体越来越薄弱了。所以那些持有多套老旧商品房的群体来说，你期望涨价后再清仓的想法可能三、五年内会落空了。对于大家特别关心的东莞房价涨跌问题？首先新房市场供应减少，房价有供需的支撑，形成因地止跌回稳的现象。其次是二手市场还在进行出清阶段，投资客多并且当地人口和产业经济相对薄弱的板块，会形成跌穿早期的成本价的现象。最后就是今明两年东莞新商品房地价的重新锚定，这个是面粉决定面包的主要底层逻辑。

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黄旗山北大平层均价4.31万/平！复式最高6.41万/平，开盘打几折？
近日，酝酿了好久的位于黄旗山北的鼎峰源啟（共计三栋，在建两栋）首次备案入市，2号楼共计52套，备案均价约4.31万/平。值得注意的是次顶楼和顶楼复式，其中次顶楼复式备案价约6.41万/平，总价达到2724.87万，可能是提前被意中人预定了。现在的主要问题是虽然该楼盘货量不多，但是备案均价4.31万/平到底贵不贵？开盘价会有怎么样的优惠折扣促销？可以先一起来看看项目周边的市场动态。首先直接对比本楼盘前期系列的二手市场，现在的项目肯定是远远贵于旁边二手住宅，当然作为大平层也必须溢价，只是两者价格差如何？需要时间和市场给出具体的答案。其次是不能只看单价问题，还要考虑总价对购房者的影响问题。项目户型主流有约241平和约285平，套均总价约1100万，这个总价位放在黄旗山周边新盘中，可能并不是有较大竞争力，以及南城新盘大平层对其的挤压效应。最后就是楼盘自身看黄旗山北的优势会有不错吸引力，可以吸引一批留恋黄旗山北的高端购房群体，以及一部分定向购房者，大家可能会重在住的层面，忽略未来预期层面。

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2025年东莞房价涅槃重生？
东莞所有买房人要注意了，经过四年左右磨砺，东莞房价即将要筑底完成了。到2025年东莞楼市会供需更平衡，好房子可能要持续涨价了。从近期最高层持续释放的利好消息来看，积极财政政策和适度宽松的货币政策，我们正在进行大转向，大刺激和大放水的前期工作了。这些利好政策的持续落地，将会影响每个准备买卖房子的人，特别是时隔14年再度提出适度宽松的货币政策，这无疑向大家说明解决本次危机办法就是一个字印，不够就是三个字印印印。对此，这些政策会如何影响东莞房价？ 2025年我们应不应该买卖房子？首先是2021年开始东莞房价从高峰滑行至今，部分楼盘的房价已经是高峰时段的4折左右，很多区域和楼盘已经有超跌现象，筑底的成功与否或许就在一瞬间了。其次是东莞控制了新房市场供应量，2023年就卖了10块住宅地，而2024年一块都没有卖成，除了部分区域旧改项目外，很多镇街陆续进入新房供应紧张的阶段了。接着就是这几年刚好是房地产发展模式的换挡期，新规下，高使用率和低容积率的项目将会成为一种新的商品房理念，房子结束从无到有的过程，进入住好房子和大房子阶段了。最后就是明后年东莞地价到底卖多少价钱？这是锚定东莞房价预期的底层逻辑所在。另外，2025年大胆择机买入中国的核心资产，例如东莞的好房子或者善人世界的好号码。

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东莞计划新增地铁投资约213亿，连接广州和深圳。
东莞发布了最新地铁二期线路规划方案，把地铁1号线二期，2号线三期，3号线一期等的线路规划做了调整，主要是为了连接广州和深圳，加码实现大湾区一体化发展的目标。例如地铁1号线二期从东莞西站连接广州黄埔新港站，1号三期连接深圳6号线支线北延段，深圳11号线北延线连接东莞地铁3号线一期，深圳20号线北延线在滨海湾新区连接东莞地铁2号线和3号线，深圳10号线东延线凤岗段。未来深圳到东莞最少有4条地铁线路连通，广州到东莞最少有1条线路连通，再加上高铁和城际铁路的连通，大湾区东岸的城市群将会更加紧密的结合，这是一个gdp约7.64万，常住人口约4710万人的城市群，这是妥妥的经济和人口实力体现。同时也意味着东莞这座外贸城市的转型升级迈向新台阶，未来的房价预期无可限量。

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重磅！东莞发布了最新地铁线路规划！
在已批复的1号线一期、2号线三期和3号线一期项目基础上拟增加六个项目，新增项目线路总长29.2公里其中东莞段28.3公里。

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大利好又来了！美联储年内第三次降息，降息0.25%，我们的降准降息也要来了？
12月美联储的降息都是预期内的故事，但是过去一两个月我们汇率出现了滑行，这或许就是我们对“美”最大程度的缓和气氛。现在高层喊话稳住楼市股市，可债市却又走出了一波行情，说明还是需要更大的信心支撑，引导资金进入股市和楼市，盘活市场活跃性和信心。值得注意的是前段时间我们的金融一哥会见了多位国际资本集团负责人，这也是一个明确的信号和态度，还有就是给了高盛的公募基金销售资格，也是一种曲线的合作方式。马上就要进入“老川周期”，中美真的可以各占一个山头吗？合作和斗争共存，同时12月18日香港向4家虚拟资产交易平台发放牌照，中美金融掰手腕可能会迎来新的操作。对于国内的楼市我们需要持续的利好烘托，股市则要听从指挥棒，大水漫灌的味道越来越浓了。

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12万亿大放水，降准降息也会扑面而来！
从最高层定调稳住楼市股市，到底释放啥信号？2025年东莞房价会涨起来吗？我们可以从楼市的止跌回稳，到稳住楼市，这是一个强烈的托底信号。另外，回收房子的动作可能明年后年会大面积铺开，这是稳住楼市的大杀器。这对于东莞楼市来说，在供应持续减少的情况下，已经有多个新盘宣布涨价，例如悦府、旗峰润府、滨海润府、松湖润府和万科中天世纪水岸等，它们选择在年底做出涨价动作足以说明东莞好房子的供需与价值关系。值得注意的是最高层已经定调了明年会实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这是时隔14年之后，我们又一次打开了货币和财政的阀门，水满则溢现象可能陆续表现出来了。明后年我们的资产价格大概率会走出不错的行情，股市先行，楼市跟上的剧本又要上演了。

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东莞放大招！招商506个项目，投资2565亿！
引来了华润集团、中信集团、中国通号、新兴际华集团、中国交建、中铁、中车、恒健投资、深圳资本、万科集团、拼多多、京东、百度等中央企业、国有企业、世界500强、中国500强、上市公司。东莞与各企业共同打造世界级电子信息产业集群、大湾区人工智能产业发展新高地、全国高端装备制造重要基地、低空经济产业集聚区、全国领先的新材料产业、新能源产业创新发展高地。东莞一定会越来越好！

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定调2025年房价！2024年东莞房价筑底成功了吗？
前11个月，新房住宅卖了2.18万套，二手房卖了2.41万套，成交量已经初步筑底成功了。同时，从东莞今年前11个月成交房价数据来看，新房网签均价下半年回落了10%左右，二手房成交均价回落15%左右，二手市场价格波动更为随机性，部分楼盘的价格还需要接受市场的考验，特别是部分二手楼盘会看齐合理的租售比空间。例如，一套250万的房子，年租金4万，租售比才1.6%，现在30年国债收益率仅有2%多一点点，接下来要么通胀涨租金，不然就是降房价，还有什么选择吗？对于大家特别关心的房价涨跌问题？我们要撕裂开来看待，具体板块、楼盘和户型，具体分析，本质就是看供需关系的变化。值得注意的是房价走势跟房贷利率紧密相连，房贷利率止跌之时就是房价企稳的时候，还有就是国家层面的收储房子动作，还没大面积拉开序幕。房子未来无论如何演变，在大城市里的好房子大概率会持续具备金融属性。

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重磅！东莞落户新政出台！
有房就可入户，没有居住证、没有社保也可以，今天开始实施。

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大利好来了！东莞计划花50多亿建约40万平的奥体中心！
东莞奥体中心计划投50多亿，项目规模约40万平，招商地产操盘。10月份东莞奥体中心前期咨询服务招标，近日招商地产发布喜报说中标了东莞奥体中心前期咨询服务，同时要求招商地产的概念规划和建筑设计方案最迟2年内完成。根据招标公告信息，计划建一座约5万人容量的体育场，一座4000座的游泳馆，以及一座商业中心等。目前东莞奥体中心所在区域有山姆会员店，篮球中心，这两个吸引了众多市民的钱包。例如东莞山姆会员店10月份开业以来，接待近110万人次，销售金额破亿元，妥妥的见证了东莞市民的消费爆发力。值得注意的是东莞推进奥体中心的规划建设，周边楼盘业主已经开始臆想未来房价破5万/平了？下一步是不是寮步开始卖东莞奥体中心的住宅用地了？

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东莞凤岗别墅地8200元/平起拍，杭州富豪个人花4.46亿拿地！
昨天土拍大新闻是杭州富豪个人花4.46亿拍地，该地块占地面积约1.38万平，最高容积率1.3，成交楼面价2.48万/平。另外，12月东莞凤岗低密住宅地块，谁会拿呢？对于杭州富豪个人拿地开发楼盘，早已经不是什么惊奇之事了。问题是这次东莞凤岗的低密住宅地块起拍楼面价大约8200元/平，相比历史最高成交价2.6万/平，差不多打了3折，起拍总价3.97亿，难道这块地被哪个富豪公司看中了？这次凤岗住宅地块占地面积并不小，大约有4.4万平，最高容积率1.1，大概率是建别墅和小洋楼。值得注意的是这是今年东莞拿出拍卖的第二块住宅用地，上一次是万江龙湾地块临拍前终止了。这次凤岗地块将在12月9日开拍，年末之际东莞拿出第二块住宅用地拍卖，大概率是金主看中了。你猜是不是东莞本土的开发商，还是哪个富豪呢？对咯，凤岗这块地在有山有水的地方，未来势必会成为深莞两地富豪置业的选择之一了。

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买房契税大调整，东莞要少收多少税了？
蓝老板的部门发布了最新契税政策，140平以下首套二套契税都1%，首套140平以上契税1.5%，二套140平以上契税2%。这次政策的重点是在于首套和二套契税点数面积划分由之前的90平提高到140平。这就直接影响到购买90至140平户型的群体，他们可以少交一些契税了。例如，首套买了旗峰润府123平房子，可以省下0.5%税费；二套买了万科中天世纪水岸122平房子，可以省下1%税费。契税的优惠对第二套房的补贴更多，这也是一种积极刺激改善住房需求的方式之一。值得注意的是新政用140平作为划分面积数，这是想要传递什么信号呢？难道好房子大房子未来才有增值预期了？另外，这或许是财税改革的一部分，也预示着商品房市场与地方税收之间的关系正在发生巨变中。

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大利好来了！传言“家长会”决定放水12万亿，美联储再降息0.25%，资产大牛市跑起来了！
大事情都在近期确定了，预期管理得到了最大程度博弈。这对于很多人关心的楼市和股市涨跌问题？终于有答案了。从楼市层面来说，止跌回稳的目标大概率会完成。从股市层面来说，大牛市可能真的来了。值得注意的是近期的家长会公布了我们的家底，国有企业资产大概有372万亿，负债大概241万亿，金融企业资产大概有445万亿，负债大概398万亿，国有土地总面积52371.4万公顷，2023年全年水资源总量25782.5亿立方米。从这些数据来看，我们未来放水的资产锚定有足够的弹性空间。有两个大问题？东莞大平层豪宅什么时候破10万/平？股市上证指数什么时候破万点呢？

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太炸裂了！今年东莞已经买卖4万套房了！
10月东莞新房卖了5467套，多个新盘卖爆了。例如松湖润府卖了107套，滨海润府卖了101套，大岭山未来天空之城卖了95套，麻涌云瑞府卖了85套，虎门保利时区卖了72套，旗峰润府卖了70套，你可别觉得这些楼盘一个月才卖100套左右，有一些楼盘一个月可能卖不了5套房，何况10月份成交的5467套新房里，属于商品房的仅有2723套，其他基本是人才房的成交，这对于一个月可以卖100套左右的楼盘来说，确实得到了购房者的认可，成交量就是楼盘价值的最好证明之一。对于关注东莞楼市每月新房住宅成交量的朋友来说，可能觉得10月商品房新房住宅才2723套，好像并没有增加多少？但是，这个成交量打破今年前9个月的历史新高，并有看齐3000套的信心了。这对于东莞房价的止跌回稳会有很大的信心支撑，减少库存压力对房价的挤压效应了。另外，今年前10个月东莞新房住宅卖了19580套，二手房卖了21331套，合计破了4万套，两者的成交量趋近于1:1，并且二手房成交量多于新房，这是一座城市楼市成熟期的表现，后续在区域和楼盘分化的影响下，东莞房价会实现“箱体震荡”的行情。

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传言有4万亿收储房子，房价就真的会止跌回稳了！
有传言11月上旬我们会敲定具体的“放水”安排，最大的放水规模可能破10万亿，其中6万亿是解决地方债务问题，4万亿是进行房地产收储操作，另外一旦普师傅当选，我们可能会出台更猛的刺激经济政策，金融战的下半场我们会守转为攻，全面提高我们资产价格的估值，夺回资产的定价权。这对于楼市来说，有4万亿下场回购房子和土地，很多城市供需关系会得到重整，房价自然也会达到止跌回稳的目标。值得注意的是6万亿解决地方债务的问题，这里可能会实现地方债务向中央债务的划转，同时地方进行财政和税务转型，降低对土地财政的依赖比例，增加股权财政和数字财政比例。对于大家担心的房价是否筑底问题？最为关键的影响因素就是这传言4万亿的收储动作，这个动作一旦持续操作，基本就可以宣告楼市完成了止跌回稳的目标。另外，也要关注大城市保障房项目的实施情况，它们会与商品房市场形成一种复杂的关系，进而形成房地产发展的新模式。