东莞房叔叔

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东莞新房库存到底有多少个月？核心区的限售要不要取消呢？
高层要求库存超36个月的城市暂停供地，库存18至36个月的城市盘活多少，供应多少。那么东莞按3个月新房去化计算，库存周期超38个月；按6个月新房去化计算，库存周期超29个月；按12个月新房去化计算，库存周期超20个月；所以今年东莞的卖地情况具有不确定性。值得注意的是东莞现在还有南城、东城、莞城、万江和松山湖园区还有限售政策，限售影响了区域市场的商品房流通性，但是起到了调节供需关系的作用，更是说明了其价值所在。现在的房地产市场应该是属于新旧资产的资金博弈过程，老旧产品正在被资金抛弃，市场更是期待全新的迭代产品出现，例如第四代住宅或者别墅等。

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一线城市放松限购，东莞房价有救了！
北京五环外放松限购，成都全面取消限购，深圳限购政策也有大动作？有传言说深圳将取消福田和南山之外的限购政策，同时取消五年增值税，满3年即可免征，引起市场的一片哗然。那么一旦哪天深圳真的放松了关外限购政策，东莞房价又会如何呢？有人说直接利空，深圳会更加虹吸东莞购买力。也有人说深圳稳住了，东莞才会企稳回升。更有人说东莞楼市现在不再依靠深圳客，只是行情顺序上有关联，其他没关系了。对咯，东莞还有五个限售的区域，南城，东城，莞城，万江和松山湖园区，它们要不要也取消了？限售政策会影响上述五个区域的市场流通性，但是也有助于调节供需关系。五一假期东莞多个新盘火爆热销，例如保利四季和颂五天卖了7000万，瑧山境五天卖了2.12亿，万科中天世纪水岸五天卖了2.1亿，保利首铸鹭湾五天卖了1.2亿，同时华润的松湖润府和滨海润府，以及华侨城的天鹅堡和云瑞府都在五一假期备受东莞购房者喜爱，这些楼盘的热卖，说明了楼市大有可期。

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楼市三大利好来了！东莞房价有救了！
近期三个利好消息公布，东莞可能要暂停卖地，落户政策大放松，同时全市住户存款超10618亿，东莞楼市未来可期了！根据有关方面的消息，东莞新房库存超过36个月，可能会暂停卖地，意味着新房的供需关系会更健康，房价会止跌企稳了。 6月1日开始东莞落户政策为一年居住证和正常缴养老保险即可落户，大专及以上毕业生可以先落户后就业等等，东莞人口继续保持增长，并且留住更多人在东莞安居乐业。截止3月底东莞住户存款超10618亿，意味着东莞人具有庞大的购买力，即使按常住人口1049万人计算，东莞人均存款超10万元，逼近全国人均10.8万元的存款。如何把10618亿的住户存款激发一定比例转化为购房需求，东莞房价也就蹭蹭往上涨了。最后，请给东莞房价一点时间。

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房地产新红线，库存超过36个月不让卖地！
哪个城市不让卖地，新房就会大降价促销！新房促销大概率会引起二手房价格的继续震荡。二手房价格的混沌拉扯，大概率也会引起整体房价的震荡走势。那么东莞新房库存到底如何呢？如果按3个月去化周期计算，今年1至3月东莞新房住宅成交面积约40万平，月均成交面积约13.33万平，截止3月底东莞新房库存约519万平，意味着东莞去化周期超38个月，超过了规定的库存超36个月就暂停供地的规定。值得注意的是降低库存的直接方式有减少或者暂停批预售证，增加月均成交面积，进而降低库存。另外，还可以加大新房的购房补贴；鼓励房企降价，通过以价换量；加大城中村改造力度，加快发放房票力度；落地收购型的以旧换新，快速降低新房库存;号召体制内工作人员购买新房，听说东莞可能给体制内人员类似共有产权房的方式买商品房。早就听说东莞已要求在售新盘大力出货，同时也可能暂停卖地。

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大利好来了！千万人口的东莞再次放开入户政策！
根据东莞发布的最新入户政策，首先是由原来的居住证和社保各累计满5年，改为居住证连续满1年，正常参加养老保险即可入户。其次是全日制大专及以上学历毕业生五年内可以“先入户后就业”。最后是人才入户，35周岁以下的中级技工、40周岁以下的高级技工、全日制大专和初级职称45周岁以下等均可人才落户。目前东莞常住人口约1048.53万人，户籍人口约307.88万人，比上一年末增加15.43万人，意味着东莞非户籍人口的数量庞大，未来户籍人口可能会持续大幅增长。东莞这座的城市未来重点就是在产业和人口，自然房价也会更有想象空间。

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大利好来了！厚街确定为城市中心了！
东莞确定了一心两轴三片区的城市发展规划，由多个城市的区域中心组成，例如行政文化中心、东莞国际商务中心、南城商务中心、石鼓科创中心和厚街中心，一条由北向南的中心轴已经落地在东莞城市发展轨迹中。对于厚街中心，它起到连接主城和滨海湾新区的关键枢纽，加上自身人口和产业经济强劲，自然成为东莞楼市价值高地之一。很多人会疑问厚街房价为什么会逆势坚挺呢？首先是厚街能承接主城区的外溢效应，其次是地铁2号和莞太路的交通便捷性，接着是厚街自身人口和产业强，以及更好的城市配套和城市面貌，最后是厚街商品房的供需关系更为平衡。对于想在厚街买房的朋友来说，可以重点关注保利四季和颂和保利和悦春风。例如保利四季和颂，位于地铁2号线珊美站旁，同时也在厚街规划的CBD概念区域，家门口就有公园，主推约85至118平三四房户型，有惊喜优惠等你哦！

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东莞二手房挂牌7.2万套，新房库存4.5万套，房价啥时候到底？
东莞二手房挂牌量前五的镇街分别是虎门6679套，南城6231套，塘厦5975套，东城5561套，常平5076套。二手房挂牌量大是会影响区域房价的稳定性，但是并不是唯一的决定性因素。即使挂牌量最少的前三个镇房价也是处于全市洼地水平，例如谢岗28套，望牛墩188套和洪梅221套。现在二手盘的房价取决业主的杠杆高低，买入时间和急售程度，一旦有业主无所畏惧的抛售，房价自然就会滑落。东莞新房库存前五的镇街分别是塘厦4699套，凤岗4547套，茶山2419套，南城2415套，虎门2339套。新房库存高也不是房价就会更低，决定新房价格的逻辑不同于二手房，新房主要是由土地成本等因素组成，加上购买群体的差异性，自然也会彻底表现出房价分化的现象，这是两个相对独立又拉扯的市场。不要慌，东莞房价必定会有夏天的到来？

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很多人的疑问东莞房价还会跌吗？
我先问个问题，如果东莞房价继续下跌，你还会买房吗？你大概率会继续选择观望，所以东莞房价的首要任务还是稳住大盘。值得注意的东莞楼市成交量来到了冰点，以价换量的趋势会得到进一步加强。一季度东莞新房仅成交了3831套，月均1277套，而东莞在售实际的新盘有150个左右，意味着有的楼盘一个月卖不了10套房。同时一季度东莞二手房卖了5240套，月均1746套，而东莞挂牌的二手房超10万套，也就意味着转手率不到2%，这点说明了很多二手盘会陷入价格的踩踏现象，没有最低只有更低。还有一个让大家疑问的问题，东莞新房和二手房每个月的网签均价与市场实际房价相差很大，过去三年网签的房价变化不大，而很多人感知的房价是真的跌了很多了。这是因为新房定价逻辑是有拿地等成本因素，而二手房是业主随意出售的，自然造成感知分化的现象。

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东莞房价大跳水，很多经营贷业主何去何从？
过去的一季度东莞楼市成交数据表现一般，很多人不敢继续在东莞买房，主要是还是房价连续跌了3年，这种杀跌的现象导致需求不振。如果继续让东莞房价跌下去，可能很多东莞业主真的会白干20年，例如大跌的标杆南城金域华府已经从6万跌至2万多，很多经营贷业主表示很无奈，部分高价新盘的业主也有很多是拿经营贷去买房的，现在也可能首付亏完一半了。我们买房最大的需求就是保值，一旦大幅跌价就有很多问题成为焦虑的起点。所以这轮跌价最让人难受的就是用房子做经营贷的业主，现在这些业主最怕的就是银行抽贷或者贷款到期后差额部分的填补，听几个银行朋友说银行很多不良，很多人经营贷陆续到期，可房子即使大降价也难卖出，甚至已经资不抵债了。东莞房价终将会迎来拐点，会上涨，你们认为东莞房价会在哪一年涨起来呢？

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刚有上海老洋房卖了3.1亿，松山湖别墅就卖1个亿，东莞豪宅再破纪录！
近日上海成交了一套老洋房，总价约3.1亿，单价破100万/平，再次打破了上海2021年保持75万/平的单价，这也体现了大城市好房子的资金沉淀属性。现在松山湖万科松樾推出了6套临湖别墅，最高总价约9968.56万元，单价约5.55万/平，近1个亿小目标的总价，可谓是打破了东莞房价纪录。综合来看，具备优质资源的楼盘会成为一座城市塔尖群体的终极住房追求，而别墅相比大平层更具有私密性和传承性。现在东莞大平层太内卷了，别墅或者小高层可能是未来东莞房价的新爆发领域。

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房价跌三年，早买一年白干十年？
过去的三年时间是房价回调时间和幅度的最大周期，2020年前在东莞买房是晚买一年，白干十年，但是过去三年很多人亲眼目睹首付亏完的境地。无论现象如何？我们对房子的钟情是刻在骨子里的，大部分人只要条件允许，大概率会买更好更大的房子。某种意义上来说，房子就是家。到了2024年，大家更关心的应该是房价到底回调了多少？回调到底了嘛？为什么会回调这么久呢？你手里的房子真实的价格又是多少呢？未来房价又会如何涨上去呢？带着众多疑问，会让大家有一种“一朝被蛇咬十年怕井绳”的想法，导致信心出现较大的缺失。东莞为例，很多二手盘都回到了2019年前，部分二手盘甚至回到了2016年。目前房价已有陆续筑底的迹象，但是新房和二手房之间的抢客可能会进一步引起房价的波动，特别是2015年前楼盘的出现抛售。房价持续下跌三年有经济周期的因素，以及杠杆高低和供需之间的影响。现在判断你房子的价值可以结合银行真实的评估价，再对比周边实际成交的类似房源。未来房价的上涨首要就是高端改善和豪宅市场，同时必须是一座城市的核心区。

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遍地腰斩的法拍房，能不能搞？
法拍房最大的风险不是债务，一旦法拍成交，拍下的朋友不用担心其他债务纠纷，已经有法院背书了。首先你需要注意的法拍前到房子现场调查清楚情况，一般法院都会清场，但是也难免会出现额外的烦恼，例如带租约的法拍房。接着法拍前清楚税费等费用，最后记得找个靠谱的机构进行法拍房的淘笋。另外，2023年东莞法拍房成交率达39%！去年东莞住宅法拍房挂拍2370套左右，报名人数2500人左右，成交了680套左右，挂牌金额约40亿，成交金额约14.5亿。值得注意的是成交金额远远低于挂牌金额，说明很多评估价较高的法拍房都流拍，没人要了。现在一个楼盘除了担心大降价的业主出现外，很多人也担心出现法拍房，因为一般法拍房的成交价会被默认为这个楼盘房价的阶段性安全线。

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东莞的中产返贫了！
去年至今东莞的朋友亲眼看着自己房产持续在跌价，家庭资产大幅缩水了。很多标杆二手盘相比高峰期打了七折，甚至直接腰斩，并且部分买了高价新房的群体还没交房首付已经跌没了。例如南城之前卖6万多的楼盘，现在业主挂牌3万多，松山湖之前卖6万多，现在业主挂牌2万多，投资客聚集的楼盘现在房价陆续出现大滑落的现象。这次东莞房价的下跌可以说是覆盖大部分楼盘，有临深新房4万降到2万卖，有莞北的楼盘贴着拿地价在卖，二手房就更为惨不忍睹，到处出现腰斩笋盘出售。这次很多人嘲笑多套房业主，体现了东莞房价下跌周期里的缩影。东莞房价经过这一轮的下跌，对于持有两套房起的房东来说，家庭资产大幅缩水，买的晚在高高站岗，首付跌没，买的早在焦虑中等待，看着曾经的财富梦想破灭。

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东莞房价大跌的根本原因，找到了？
东莞房价跌幅全国领先，原因终于找到了。从过去三年东莞房价跌幅来看，东莞遥遥领先，甚至走出了特别的路线。大家都知道全国房价都在跌，大家每天都在看着自己的资产缩水，但是东莞房东们焦虑程度可能更为突出。去年东莞房价的跌幅排在全国大城市的前五，房价下跌对于每个大城市都有压力，即使上海杭州也一样跌跌不休，但是为什么东莞的表现格外引人注目呢？说什么大环境不好这是客观存在的，东莞这次领跌全国的房价，根本原因是产业经济出现了困局，同时三年前供应井喷，造成供需平衡关系打破。最为关键的是东莞产业经济方面可能出现了问题，例如去年东莞gdp增速全省垫底，进出口数据负增长。值得注意的是东莞gdp前三的长安、松山湖和南城房价也是相对坚挺，但是去年东莞部分镇街gdp负增长，当地镇街的房价跌幅更是无法直视。另外，东莞除了华为、Vivo和oppo等龙头企业外，并没有强势崛起其他新的龙头企业，有人说东莞企业更多聚焦在小微企业层面，知名度和产业链条以及附加值有限。综合来看，东莞不管国有企业还是大型民营企业，都没有较大的引领作用。回顾其他城市的产业经济，你会发现合肥拿下了新能源汽车和芯片制造，常州拿下了新能源汽车，苏州有大飞机制造产业开始成型，别的城市的产业都是一抓一大把，一抓一整个产业链条，现在的东莞还是缺乏龙头企业又或者叫链主企业。从东莞gdp增速就可以看出内在的问题，gdp涨不动意味着没有新增就业机会，同时也可能意味着收入下滑，自然使得购房需求大幅萎缩，东莞由于小微企业众多，豪宅市场还是走出特别的行情，但是现在东莞豪宅市场同样面临挑战，供应井喷，需求耗尽，也进入饱和状态了。根本原因东莞还是要大力搞经济建设，大力招商引资，不然需求端萎缩会直接暴击东莞的房价。未来三五年东莞务必要大力搞经济，不然房价怎么涨上去呢？

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东莞主城区的老破小还有春天嘛？
春节后的楼市在香港和上海有局部火爆的现象，东莞楼市继续表现为平稳运行。现在东莞最吸引市场眼球的是某个楼盘出现大降价的房源，例如西平景湖荣郡78平，卖190万，金域华府一期两房，卖190万，南城的小户型房源有点越跌越猛的感觉，这个价格已经回到2017年了。虽然这些都是极端例子，但是也说明了这些早期买入价低的楼盘，一旦原业主抛盘，底价是可以不断打破市场信心的。特别是现在不断追求改善和豪宅市场的发展，小户型房源似乎就是应该匹配它该有的购买力。值得注意的是现在的市场反复强调核心区资产的价值，例如拥有地段、品质和预期的楼盘，大家都把未来的房价上涨共识放在了高端改善盘和豪宅盘，小户型似乎就是被时代遗弃的产品。此时，是不是可以宣告东莞老破小不会再有春天了？

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临深房价4万变2万，业主含泪亏完首付！
现在临深房价都被深圳割了，你知道现在临深房价跌的多惨吗？东莞临深的凤岗和塘厦，新楼盘从近4万/平跌到2万/平，而惠州的临深板块更是跌的无法直视。之前因为深圳的限购和房价梯度差异等因素，导致大量购房者跑到临深区域买房，把临深房价不断推到新的高度。现在深圳可能进一步会放松限购政策，加上深圳房价也跌出了性价比，导致很多临深房东卖掉房子跑回深圳买房。希望深圳尽快全面放松限购，让买了临深房子想置换回深圳的人，解决他们的需求问题，在深圳等着他们的房子可能也是老破小或者远郊区，以及人才房。说真的，一旦深圳大幅放开限购，临深房价可能会更加无法直视吧！