东莞房叔叔

房产领域创作者

四大行又下调存款利率，房贷利率进入2时代了！
7月央行三箭齐发，降息0.1%；接着四大行宣布下调存款利率，五年期存款仅有1.8%；现在汇率也开始扭转局面，从7.3进入到7.2，预示着保汇率的时刻迈出了重要的一步。 7月的一系列金融暖场动作，传递着当下面临的挑战，更为关键的金融博弈进入下半场了。对于大家关心的房地产市场问题，降息肯定利好楼市，有助于减轻大家的压力和刺激加杠杆的意愿。贷款利率和存款利率的持续小幅下调，说明了这在酝酿一个筑底周期，感觉三年内大概率会开始一轮大通胀。至于汇率问题，必须力保的东西，不然会被围剿。对于房价涨跌问题，一线城市和二线城市核心区的房价波动幅度正在缩小，东莞的部分房价未来会迎来新的曲线上涨。

东莞房叔叔

房产领域创作者

纠结了很久，我还是选择摊牌吧！
这次的视频内容会很劲爆，你一定要看完这条视频。从事地产行业7年来，买卖过2套房子，但是我坚决不碰东莞核心区的好房子，例如大别墅或者看江看湖看山看公园的大平层豪宅。很多人疑问这到底是什么原因呢？做地产自媒体，也接触到很多东莞买房群体，告诉他们原因后，也纷纷觉得我说的有道理，不买核心区的好房子。虽然这个话题可能涉及到个人问题，但是真的获得了很多人的认可。对此，我决定冒着被人骂的心态公开这个无法让人反驳的理由。 7年来，我不买核心区的大别墅和大平层豪宅的原因就是我买不起，真的买不起。对咯，买得起的朋友们，这次东莞大平层豪宅的价格已经按下来了。你们可以抓紧出手了。例如买悦府、旗峰润府、瑧湾汇、瑧山境、保利天珺、保利首铸鹭湾和金地青云境以及华侨城欢乐海岸公馆(排名不分先后)。

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纠结了很久，我还是选择摊牌吧！
这次的视频内容会很劲爆，你一定要看完这条视频。从事地产行业7年来，买卖过2套房子，但是我坚决不碰东莞核心区的好房子，例如大别墅或者看江看湖看山看公园的大平层豪宅。很多人疑问这到底是什么原因呢？做地产自媒体，也接触到很多东莞买房群体，告诉他们原因后，也纷纷觉得我说的有道理，不买核心区的好房子。虽然这个话题可能涉及到个人问题，但是真的获得了很多人的认可。对此，我决定冒着被人骂的心态公开这个无法让人反驳的理由。 7年来，我不买核心区的大别墅和大平层豪宅的原因就是我买不起，真的买不起。对咯，买得起的朋友们，这次东莞大平层豪宅的价格已经按下来了。你们可以抓紧出手了。例如买悦府、旗峰润府、瑧湾汇、瑧山境、保利天珺、保利首铸鹭湾和金地青云境以及华侨城欢乐海岸公馆(排名不分先后)。

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房产领域创作者

大利好来了！央妈降息0.1%，传递啥信号？
另外，竟然有人说开征房产税的时间到了？到底是没有区分好房产税和房地产税的不同？这次大会内容讲的是房地产税。大家都知道7月的LPR下调了0.1%，同时逆回购操作利率和常备借贷便利利率也下调0.1%，这次央妈降息可谓是三箭齐发，减轻全社会的资金摩擦成本，市场信心会越来越得到回暖了。另外，大会之后有一则关于房地产的表述，其中最后一句是完善房地产税收制度，我看很多人直接解读为就是要快搞房产税，但是我个人认为并不是这样解读，这就涉及对这句话的断句理解了，房地产交易环节的契税和个税也是税收制度之一呀！我个人觉得真要上房地产税，应该在开发和交易环节，持有环节可能不会有大动作，例如交易环节房产增值多，可递增式上税。为什么持有环节不太适合上税，原因有几个，一是地价和房价这里已经隐藏着一种税的方式。二是现在房产税试点的重庆和上海，相比当地卖地收入真的只够塞牙缝。三是持有环节再征税，居民就更没钱消费，背离了扩大消费和内循环模式。四是不要拿欧美的标准或模式套用我们，我们是要中国式现代化的国家，以房价代替税收或许更好吧。五是我们未来10年内能出现代替房子的更好管理工具吗？即使上税也是利好新房市场，例如有房贷，个税之类的可以抵扣，何况现在上税对楼市如同惊弓之鸟。

东莞房叔叔

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手里有多套老旧刚需房的，你想房价再涨多少呢？
关注东莞楼市的朋友应该知道东莞在建6个配售型保障房项目，分布在东城，万江，寮步等，供应量大概有3000套，加上松山湖园区的2262套的三限房，意味着东莞城区和松山湖片区未来3年内，超过5000套保障房上市，它们最先冲击的大概率是周边的老旧刚需楼盘，你想想这些配售型保障房价格更低，又更新，你手里的老旧刚需房还有多少人愿意接盘呢？你还不抓紧把手里的老旧刚需房卖了去买好的新房，留给你卖房子的时间还很多吗？问题来了！未来东莞房价怎么走呢？这次把房价彻底按下来了，好像并没有让当初呐喊房价太高买不起的人，冲进来，反而是有房的，房价跌了更不愿意消费和加杠杆了。还没买房的，却持续觉得房价还要跌，不买，甚至希望它彻底垮了。现在房价真按下来了，为什么大家还不买呢？我们可以做个设想，接下来楼市的结局只有两个，一是楼市彻底凉凉了，我们退回到两手空空的时代。二是想办法把房子价格拉起来，以后商品房贵就有贵的道理。所以，这次商品房的房价已经按下来了，有条件可以去买好的新房了。

东莞房叔叔

房产领域创作者

房价剧情要大反转了？
现在我们的经济结构房地产及相关产业占比GDP大概20%，占比地方收入大概35%，房地产的重要性在过去的三年时间里已经充分验证了。大家竖起来耳朵来听，这或许是你人生中难得的一次财富膨胀的机会？因为本质就是楼市一片高歌的时候，可能很多人买不起，楼市一片哀鸣的时候可能很多人活不起。首先要看外部环境的变化，例如半岛、南海和南亚，以及宝岛，这些因素是否会突然产生大变局？其次中美金融战，我们必须在出清债务和保汇率之间徘徊，债务不处理好，新的杠杆加不上去，汇率不保住就要被掠夺。接着是我们要通过一带一路输出产能和红纸，这是中美下半场比拼耐力的关键所在。最后就是大部分人买房都是右侧交易，就是看到连续上涨才买进，然后买在高位站岗；只有少部分人是左侧交易，就是买在连续下跌中，抄一个合适自己的底，前提是必须选对楼盘，对的楼盘不仅要地段好，还要产品好。例如，在建地铁一号线大岭山北站的未来天空之城，具备了地铁、松山湖未来学校(集团)和配套商业的三大硬核指标。

东莞房叔叔

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如何在东莞买对房子？交通、教育和商业缺一不可
说真的，在东莞买个自住的房子，真的要睁大眼睛，花点时间去找个配套全能的楼盘，这样买错的概率会大大缩小了。不过，你可以根据每个季度或每月的成交数据，找到东莞哪个自住楼盘卖的最好？例如环城和环松山湖片区，卖得最好的是万科嘉城未来天空之城，毕竟大多数买家用钞票投票出来的结果。你也可以从未来天空之城持续热卖中，找到大多数买家到底是看中哪些价值点？例如家门口在建地铁1号线大岭山北站，已经提前兑现的商业配套，已经开工建设的公办小学松山湖未来学校（集团），你会发现未来天空之城具备交通、教育和商业三大硬核配套，自然也就在市场上受到更多买家喜欢了。同时，未来天空之城户型面积段很广，可以把刚需、刚改和改善群体全部吸引过来。例如约80平三房，是上车族的首选。约101平四房，是刚改的优选。约125平四房，是改善的进阶优选。至于约143平五房，更是比同等面积户型多了1房。看完这些，你照搬照抄这个自住买房逻辑，大概率就不会错了。

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大会之后，为什么还要救楼市？
大家肯定很关心房价是否真的触底，房叔个人认为未来三年内，一线城市基本进入触底阶段，波动幅度应该在10%左右。至于东莞整体房价变化，可以先看一线城市的动态。若按2021年房价高峰算起，大概在2026年左右实现下行周期的结束。后续的两三年内更多的是滑行式的房价变化，因为很多楼盘已经跌到位了，只是情绪使然会有超跌现象。对于大家关心的是否“大放水”拯救楼市？现阶段更多的是应该是采取“滴灌技术”托底楼市，瞄准新质生产力、硬科技、新旧动能转换等发力，其中国债、股权、数字等管理工具可能会全部上马，填补土地管理工具的缺口，这是一场乾坤大挪移的全面改G。对于房地产市场，我们深度思考“8字方针”，先立后破、破立并举，这某种程度上指明了楼市的发展方向。你会相信周期的力量？

东莞房叔叔

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东莞，1048.53万人公认的最强城市！
这是一座有望超越东京和纽约的城市。你会发现东莞GDP增长、资金总量增长、小学生人数增长和一般预算收入增长，四个维度均在全国特别能打。 2023年东莞GDP11438.1亿，相比2018年增长38.2%，排在全国地级市第七名。2023年东莞资金总量26125.6亿，相比2018年增长84.5%，排在全国地级市第三位。 2023年东莞收入804.8亿，相比2018年增长23.8%，排在全国地级市第二位。2023年东莞小学生83.7万人，相比2018年增长4.1%，排在全国地级市第十位。看完这些，您就不会怀疑东莞房价超越东京和纽约的可能性了

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东莞落户大放松后，松山湖的学区房要大变天了！
你听说了吗？2024年开始松山湖园区的学位由锁定6年变为锁定9年。事情是这样的，有一位原业主已经申请了小学的学位，现在准备卖出房子，刚好新的买家又是看中了初中学位，最后告知不能申请初中学位。对于这件事，知情人说到，松山湖园内的公办学位，今年开始执行新的政策，锁定9年学位，简单来说就是“以房定位”，往年已申请学位的房子还是执行6年锁定政策。对于大家关心的如何解锁松山湖的公办学位，一是毕业自动解锁，二是转学申请解锁。这大概就是东莞放松落户政策后，给优质教育资源集中的区域打上了学位分配的补丁。特别是近期闹出部分集体户籍的学位被分配周边镇街，例如寮步和东坑，足以说明优质教育资源的竞争压力。对咯，松山湖园区半价卖的2262套人才房已经陆续上市了，买它大概率一样可以实现“以房定位”。

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“李超人”在东莞上演5折卖房，他不想在东莞赚最后一个铜板了？
地处厚街，还在南城边上的海逸豪庭推出了1.3至1.5万/平的劲爆降价消息，相比之前备案价打了5至6折，这是要回到2016年的水平嘛？这也是去年香港七折卖房后，在大湾区的东莞继续上演不赚最后一个铜板的戏法？海逸豪庭作为一个在90年代拿地后，捂地慢慢开发的楼盘，现在楼市环境下，竟然不继续捂盘，反而大降价抛售，难道是预判到了未来会有什么大风浪嘛？海逸豪庭的大甩卖可能是“李超人”看到了未来东莞住房体系的越来越新加坡化。这里的新加坡化主要是指东莞保障房项目的建设，这无疑是对海逸豪庭这种基本无配套可言的楼盘产生最直接打击。从东莞共有产权房和配售型保障房的发展情况来看，也就意味着类似海逸豪庭这种楼盘未来可能会没商业价值机会了？你怎么看待他的做法？

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大事情了！“李超人”在东莞五折卖房了！
下半年刚开始，海逸豪庭打出卖1.3至1.5万/平的劲爆促销活动，这是不是有点“李超人”在香港7折卖新房的味道了。难道这一次又要相信他对东莞房价的眼光？这一次“李超人”在东莞的楼盘海逸豪庭竟然是备案价5至6折左右对外出售，对外宣称最低1.3万/平，这个楼盘位置虽然地处厚街，但是紧邻南城，属于东莞环城区的居住板块之一了。很多人惊呼这可是厚街呀，南城边上，怎么就卖1.3万/平了？单纯从价格来看，海逸豪庭已经有广义保障房的属性了，就是价格足够便宜，纯粹买来住，不讲基本的配套和产品逻辑。还有就是它属于90年代拿的地，成本足够低，中间因捂地也进行了n次罚款，可能最后卖1.3万/平还是含泪赚钱的？

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东莞3000套保障房的房价冲击波要来了！
很多人都知道东莞正在搞6个配售型保障房项目，这些项目计划2026年入市，留给很多二手楼盘的时间真的不多了？它们的上市会形成一轮房价冲击波，手里有多套不优质房产的群体必须额外关注，不要再纠结房价涨跌了，可能的结局大概就是你想到最坏的样子。东莞这六个配售型保障房的上市，将会对周边四种房产形成重大打击，因为它们售价可能是市场价的五折左右。值得注意的是比价格冲击更可怕的事情大概率会出现，就是彻底虹吸了这部分刚需购房者的需求，你的房子还能卖给谁呢？如果你手上有这四种房产，你要抓紧这个时间窗口了。第一种是即使有好地段，但是学区不行。第二种是楼龄超过20年的房子。第三种一两房的小户型房子。第四种是容积率超高，梯户比大的老房子。所以条件允许下，抓紧换好的新房。

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今年东莞楼市最惨淡吗？上半年东莞才卖了2万套房子，怎么回事？
2024年上半年东莞大概卖了2万套房子(住宅)，同比下滑超32%；其中新房卖了8100套左右，同比下滑超34%，成交均价2.68万/平，同比小幅回落；二手房卖了11800套左右，同比下滑超32%，成交均价1.87万/平，同比下滑超18%。值得注意的是2024年上半年东莞楼市的成交量可能是近7年最惨淡的周期，相比2017年和2020年的楼市成交量，比直接腰斩还多一点点。楼市成交量的腰斩，也说明了东莞楼市成交量正在完成筑底阶段。虽然楼市成交量大幅萎缩，但是成交价对比2017年和2020年还是有相对的稳定性，而部分楼盘实际的成交价也出现了大幅回落了，所以楼市成交数据仅供参考娱乐，具体楼盘具体分析了。对此，东莞下半年的房价，你怎么看呢？

东莞房叔叔

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大事情了！东莞新房最高成交价破8万/平了？
听说近期鹏瑞天玥成交了一套560平的复式，成交单价破8万/平？8万/平可不是备案价呀！目前鹏瑞天玥还有6套住宅房源待售中，9号楼一单元560平复式房还有3套待售，近期卖掉的可能是9栋一单元2901房，备案单价7.7万/平，与成交单价8万/平还有一点差距。鹏瑞天玥作为东莞大平层豪宅的源点，彻底点燃了东莞豪宅市场的火药桶。另外，鹏瑞天玥还在商业体楼顶额外做了9套商墅，之前对外宣称1号公馆，单套面积大约1700平，售价1个亿左右，你觉得如何呢？

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大事情了！东莞218个二手盘跌破三年前的二手指导价！
你还记得东莞2021年10月发布的218个二手盘的指导价吗？当时的指导价相比当时的成交价或挂牌价都有不同程度的打折，最大的打折几乎腰斩了。例如，南城金域华府一期6.9万/平，指导价才不到4万/平，松山湖光大锦绣山河四期7万/平，指导价仅有4.3万/平。现在三年过去了，218个二手盘最新的成交价还没跌破当年二手指导价的楼盘几乎没有，现在还能保住三年前二手指导价的楼盘要偷笑了。说到指导价，茅台也有指导价1499元/瓶，现在茅台散瓶已经2100元/瓶，会不会跌破1500元大关呢？当时为了控制房价随意猛涨出了指导价，现在是不是也可以出指导价控制房价的随意乱跌呢？

东莞房叔叔

房产领域创作者

楼市，股市，债市和汇率，都不能倒下？
从京城到地方，都在搞化债的事情，如何转移和剥离债务是化债的主要目标，同时发行超长期国债等，虽然是内债不是债，但要有主体担债务才行。对于汇率已经7.26，从陆家嘴论坛传出来的声音大概就是先会力保汇率，汇率稳住了阵脚，国内经济大盘才会迎难而上，不被围剿。对于股市，现在还看不到爆发的苗头，本质还是力量博弈后，再通过制定新规则才有可能使得股市持续向好。最后就是大家关心的楼市，救楼市本质还是看流入楼市的资金增量情况，例如之前央妈发100元，30元进入楼市，救楼市就是要把30元变成40元，50元，这样楼市才会出现真正的筑底。至于看房价变化，可以盯紧就业率和周边中高收入人群的预期想法。