2022年，我国总人口可能出现负增长，
2030年前后，我国将步入老龄化社会。
这势必让房地产的供需双减，
与之相关的各行业，也将迎来大变局。
本文摘自经济学家李迅雷《人口负增长时代：地产、金融及细分行业将迎来大变局》
本文较长，开门见山先出结论：
人口老龄化加速和城镇化进程放缓，房地产的长周期拐点或已出现，这将对中国经济增长模式带来深远的影响。中国经济从长期投资拉动主导模式，向消费和科创主导模式转型。
随着房地产投资和交易的收缩，与房地产相关的行业（建筑、钢铁、水泥、家电、家具等20多个行业）都将面临需求收缩问题。一二线城市的房地产景气度，会高于三四五线城市。
国企地产龙头的市场发展空间较大。那些过去对房地产依赖度过高的金融企业，过去因房地产的繁荣而强大，今后则将因此而拖累。
未来的直接融资比重将提升，相对看好非银金融行业，尤其是资本市场的财富管理行业。资本市场改革成为重构金融与实体经济良性循环的突破口，行业持续向上发展。
保险行业的未来发展空间仍大，尤其在人口老龄化的背景下，养老需求大增，保险资管行业的规模有望进一步扩大。
吴晓波频道
01、人口结构老龄化
上世纪50年代到70年代，我国的人口政策经历了“从鼓励生育到计划生育”的转变，从而给20年后的经济带了戏剧性影响：
人口红利大增，老龄化加速，以及与此相对应的经济高增长与较快减速。
2021年，我国65岁以上人口占比已达14.2%，正式进入深度老龄化社会。
按照当前出生及死亡水平推算，可能在2030年过渡到超老龄化，用时才9年。
一方面，新生人口下降。2021年我国新出生人口1062万人，相比2016年竟然下滑40%，而1994年的日本出生人口，仅较5年前下降0.7%。
另一方面，长寿时代来临。我国预期寿命仍处于快速提升阶段，平均寿命已经接近78岁。叠加14亿庞大的人口基数，老年人口快速增长带来的冲击更加明显。
我国老龄化进程更快，与发达国家的经济增长路径截然不同：未富先老。
在老龄人口占比超过14%的12个省及直辖市中，辽宁、四川、吉林、黑龙江和湖南的人均GDP不足70000元。而经济大省中，北京和浙江的老龄化水平适中，福建和广东老龄化水平则相对较低。
未来10年，我国或将持续面对未富先老的挑战，人口过快老龄化下，房地产需求收缩。
02、房地产大拐点来临
长达20余年的房地产周期大拐点，或已出现。人口结构和城镇化率，决定房地产的大拐点。
一方面，劳动年龄人口减少，导致住房总量需求萎缩。《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，处于相对较高区间，且老龄人口占比越高的城市，住房空置率更高。
另一方面，随着我国常住人口城镇化率达到65%。城镇化进程在2016年9以后开始放缓，即从过去年城镇人口增速超过1%降到1%以下。
与此同时，人口从中小城市流向大城市的现象愈加明显，即一二线及新一线城市人口净流入，三四五线城市人口净流出。
值得一提的是，中国的人口集中度还是偏低，大城市化过程依然方兴未艾。
房地产开发投资增速，早在2011年就开启下行周期。房地产投资加基建投资，在经济体量中占比也已在2017年底见顶。
房产税和各类土地税的征收，也加速了房屋的贬值交易。
各地政府也不愿看到这个结果。2015年至2020年间，我国地方财政对房地产业依赖度从34%上升至57%。
地方财政对房地产依赖度
为了避免房地产泡沫破灭而引发系统性风险，国家已经采取了多重举措来稳定房地产市场。
比如，很早就提出“房住不炒”，并且通过积极的金融政策，以避免发生经济硬着陆。
03、金融结构的变化
基于人口老龄化加速和城镇化进程放缓的大趋势，房地产在我国经济中比重下降的趋势都不会改变。
就像多米诺骨牌倒下，房地产大拐点出现，将对金融结构产生重要影响。
今年上半年的房地产数据非常差，其中房地产开发投资增速为-5.4%，从过去拉动经济的主要动力，转而成为拖累！
由于房地产作为准金融资产，占银行总资产的比重大约30%，房地产加建筑业再加居民房贷，占银行的贷款余额比重也在46%左右。许多银行理财产品或信托产品，都与房地产挂钩。
伴随着商品房销售额的大幅下降，土地购置面积和新开工面积等都出现大幅下降，上半年居民新增房贷的规模也接近于零。
未来仅就房地产的融资而言，对银行的信贷需求将是下降的。
商品房销售额和居民房贷额双双下降
可以对比的是，成熟的美国房地产业则以金融运作为核心，投资开发、销售、物业管理等各环节专业分工。同时，美国房企以REITs为重要的融资手段，融资渠道更加广泛。
随着我国房地产业进入增量与存量并存阶段，预计接下来会有3个变化：
类REITs产品设计和不动产资产管理公司有望逐步健全，房地产业融资渠道拓宽，有利于风险分散。
优秀的专业房地产金融和物业公司，有望出现；房地产开发公司集中度，相比于美国还有提升空间。
我国金融业增加值占GDP比重过高的局面将改变，银行的间接融资比重将显著下降，同时，曾经作为优质资产的居民房贷，其不良率可能会显著上升。
04、居民财富配置格局的变化
房地产预期的改变，是促使居民财富配置转向的根本原因。
过去20年，房价一直有上涨的预期，这个导致了两大后果：
直接驱动居民超配房地产，低配金融类资产。
房企高利润和地价上涨，引发房企和地方政府高成本加杠杆。
随着房地产预期的改变，以及对地方政府举债和非标类融资工具的规范，居民财富配置明显转向A股市场。
2008年至2016年期间，市场多次出现对IPO资金抽血效应的担忧，出于稳定市场考虑，IPO曾被三次暂停。
近两年A股IPO家数和募集金额均创新高
过去两年虽然IPO数量和金额都创历史新高，但A股市场资金面并无压力，仅公募基金带来的增量资金就大于A股的总融资额（含再融资）。
接下来，我国证券行业将迎来集中度加速提升阶段。
在注册制下、新兴科技型公司比重快速提升的A股市场，个股的分化将更剧烈，操作难度更大。通过专业机构进行相对分散化的组合投资，是大多数人的更优选择。
中美头部证券公司ROE(净资产收益率)对比
在美国，投行及经纪公司的经营模式相对分化，头部形成高盛、花旗、摩根斯坦利等全能性投行，全球业务线齐全；中小型投行则向专业化和特色化经营方向发展，形成了有独特竞争力的精品化或区域性投行。
随着我国财富管理的兴起，券商未来发展和创新的空间还很大，监管模式将随着市场成熟度的提升而改变。
05、保险业转型压力与机遇
资管新规及房地产下行周期开启的影响下，保险公司投向非标占比快速收缩，高回报低风险的优质资产减少，保险公司利润承压。
也就是说，之前保险公司（比如平安、泰康）可以直接投资房企，或者地产基金，或者地产相关物业，来赚取高回报，但现在此路不通。
由于2020年以来疫情持续，我国居民的收入增速出现回调，尤其是接触性服务业的从业人员收入下降明显，因此，保险公司传统的营销模式面临转型：
第一，居民收入分化加剧，保险业低端人力出清、向高素质销售转型。
第二，中低收入人群保险投资意愿不足，保险销售被动向高净值客户集中。
我国居民财富分化明显
人口老龄化，带来养老保险增量需求。邻国日本养老市场规模庞大，且仍在高速增长，增速超过医疗支出。
我国人口平均预期寿命仍在快速提升阶段。当前我国平均预期寿命为77岁，仅与日本1985年水平相当。目前日本平均预期寿命已提升至85岁，且仍处在上升趋势中。
另一方面，我国年轻人口的赡养压力正在增加。目前我国平均不到4个劳动力共同承担1个老人的赡养责任，与日本1993年水平相当，未来赡养压力仍将进一步上升，因此介护服务和介护险存在巨大的潜在被动需求。
从未来看，我国养老金的规模还有很大的扩张空间。
近日，我国出台了有关个人养老金的相关政策，着力推动第三支柱养老金在我国养老金市场的重要发展。
目前我国第三支柱正处于起步阶段，发展规模有巨大提升空间。预计到2042年第三支柱规模将达到9.7万亿。这将给养老金管理的资管机构带来巨大业务机会。
综上所述，由于长达20多年的房地产上行周期可能终结，这将给金融业带来深远的影响，同时也促使金融机构加速转型和创新，给居民的财富管理带来巨大需求，从而又助推金融业的发展壮大，切换盈利模式。
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