作者 | 杨凯
编辑 | 梁秀杰、夏县明
视觉 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
2022年9月，公募REITs市场活跃，首批发行五只公募REITs扩募，多只REITs产品申报进程更新，多地启动REITs项目相关招标活动，但受经济下行压力影响，多数REITs产品9月微跌。
9月国内不动产金融市场共发行6只CMBS产品，规模总计105.73亿元。发行类REITs产品5只，发行金额49.72亿元。相较于8月份仅发行2单CMBS/类REITs产品，规模41.72亿，无论数量还是规模，9月资产证券化市场都显著升温。
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公募REITs篇：招标火热，申报不断
1.1行业动态：REITs申报、招标动态频繁
1.1.1首批上市5只REITs扩募
9月27日晚间，5只公募REITs相继在沪深交易所披露了拟新购入基础设施项目的公告。此次率先披露的产品分别为：红土盐田港REIT（180301.SZ）、博时蛇口产园REIT（180101.SZ）、华安张江光大REIT（508000.SH）、富国首创水务REIT（508006.SH）、中金普洛斯REIT（508056.SH），均为首批上市的公募REITs产品。
1.1.2多只REITs产品申报进程更新
图表1：9月公募REITs申报动态汇总
数据来源：睿和智库整理
1.1.3多地启动REITs招标
图表2：9月公募REITs招标信息汇总
数据来源：睿和智库整理
1.2市场动态：经济下行，多数REITs产品下跌
截至2022年9月30日收盘，沪、深交易所正式挂牌上市公募REITs基金共17只，9月未有REITs产品新上市。17只REITs总市值689.052亿元，与8月31日收盘比较，总市值减少6.253亿元。原因为受到不确定的国际形势，以及国内经济下行压力进一步增大等因素影响。
对比各REIT在8月31日与2022年9月30日的收盘价，5只REITs二级市场价格上涨，下跌的12只，受到扩募利好消息刺激，单只涨幅最大的华安张江光大园REIT，涨幅为4.38%，单只下跌幅度最大的是华夏越秀高速REIT，下跌达4.24%。
图表3：9月17只REITs产品市场表现
数据来源：Wind、睿和智库整理
目前，随着中央以及各地方政府REITs相关政策频出，各地方政府纷纷尝试公募REITs盘活存量资产，另一方面，因为公募REITs稳定的派息分红特性，也使得REITs成为股市低迷情况下吸引众多投资者的金融产品。
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CMBS篇：发行成本下降，资产类型多样
9月共发行6只CMBS产品，其中5只产品发行主体为国企，从发行成本来看，6只产品平均利率水平为3.24%，属于低位水平，低息融资窗口下，CMBS市场显著回温。6只产品资产范围涉及写字楼、产业园区、酒店、步行街等类型资产。
2.1天风-崇安寺步行街资产支持专项计划
近日，由天风证券子公司天风资管承做的“天风—崇安寺步行街资产支持专项计划”在上海证券交易所成功上市发行。据悉，该产品是无锡市首单商业步行街城市更新CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，打破了CMBS标的物业范围，为国内其他商业步行街及城市更新提供了融资经验，具备较高的创新示范效应。
图表4：项目信息
数据来源：Wind
该产品总规模为9亿元，期限18年，其中优先A级资产支持证券信用级别为AAA，发行利率3.25%，优先B级资产支持证券信用级别为AA+，发行利率3.60%，利率创全国同类资产最低。
该项目的底层基础资产为崇安寺步行街，位于无锡市中心大型商业区内黄金地段，人流密集，商业气氛与经营前景极佳，在此基础上崇安寺生活步行街区，分为珠宝古玩区、皇亭小吃区、特色商业区、民俗展示区、体育文化活动区、品牌服饰区、休闲娱乐区。
2.2华金证券-中信证券-苏高新永旺梦乐城资产支持专项计划
9月19日，苏州建融集团有限公司作为原始权益人的“华金证券-中信证券-苏高新永旺梦乐城资产支持专项计划”在上交所成功发行。项目规模13亿，其中优先档12.50亿，占比96.15%，AAA，固定利率，按半年付息、到期一次还本，发行利率3.17%；次级档0.5亿，占比3.85%，无评级，到期获得剩余收益。
图表5：项目信息
数据来源：Wind
该项目底层资产物业为苏州永旺梦乐城商场。永旺梦乐城苏州吴中购物中心，位于苏震桃公路与天鹅荡路交界处，占地面积172亩，总建筑面积14.8万平方米。购物中心共分四层，其中，地上三层建筑面积11.1万平方米，是集大型购物中心、休闲娱乐、餐饮服务为一体的商业中心。
2.3中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划
9月21日，新沪达贸易（上海）有限公司作为原始权益人的“中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划”在上交所成功定价。该资产支持专项计划1-4期总拟发行金额110亿元。
图表6：项目信息
数据来源：Wind
作为本次ABS的底层资产，上海国金中心二期主要是办公用房，56层高的超甲级写字楼，高度260米，租户总数达到120,000平方米，入住客户包括瑞士信贷、德意志银行、高盛、安理国际律师事务所等金融机构。
2.4光大天风-萧山经开信息港资产支持专项计划
9月22日，杭州萧山绿色智造产业园建设发展有限公司作为非特定原始权益人的“光大天风-萧山经开信息港资产支持专项计划”在上交所成功发行。项目规模23亿，其中优先档22亿，占比95.65%,固定利率；次级档1亿，占比4.35%，无评级，到期获得剩余收益。
图表7：项目信息
数据来源：Wind
该项目的底层资产为杭州市萧山区杭州湾信息港一期、二期及六期（南区块）的土地使用权及房屋所有权。物业资产估值为40.06亿元。
2.5海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场4期资产支持专项计划
9月14日，陆家嘴股份作为差额支付承诺人和流动性支持机构的“海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场4期资产支持专项计划”在交易所成功发行。本期产品属于150亿元储架规模中的其中一部分，本期产品30.21亿元，其中优先级30.2亿元，18（3+3+3+3+3+3）年，AAA（新世纪），发行利率2.98%；次级档100万元，无评级。
图表8：项目信息
数据来源：Wind
该项目底层资产位于陆家嘴金融贸易区核心地域，适合国际金融机构总部和跨国公司总部使用的高标准甲级写字楼，周边配套完善。
2.6 2022金融街丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划
9月6日，北京华融综合投资有限公司作为原始权益人的“2022金融街丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”成功发行。本期产品发行规模10.51亿元，其中优先档10.5亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3），AAA评级，发行利率3.3%；次级档0.01亿元，无评级。本期产品计划管理人和销售机构平安证券，差额补足义务人 北京金融街投资（集团）有限公司。
图表9：项目信息
数据来源：Wind
北京金融街丽思卡尔顿酒店位于金融街中心，紧邻西二环和长安街，步行可达证监会，银监会，保监会等各大金融机构，与金融街购物中心/连卡佛仅一墙之隔，靠近西单商业区、百盛购物中心。
小结：
目前绿色债券已成为房企发行债券首选，从中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划可见，发行利率仅为2.85%，发行成本大大优于其他CMBS产品。
03
类REITs篇：利率下行，促进类REITs产品发行
近期，国家电投二级单位紧抓市场利率下行窗口期，以风电、光伏和火电资产为标的，在银行间市场和交易所市场成功发行三单类REITs产品。
3.1国家电投-蒙东能源通辽二发资产支持专项计划(类REITs)
9月28日，内蒙古公司通辽二发类REITs成功在交易所市场发行，发行规模16.41亿元，优先A档发行利率3.00%/年，优先B档发行利率3.38%/年，加权平均利率3.0185%。内蒙古公司克服火电类REITs市场竞争力不足影响，再创全国类REITs产品发行利率历史新低。
图表10：项目信息
数据来源：Wind
3.2国家电投集团山西清洁能源有限公司2022年度第一期绿色定向资产支持票据(类REITs)
9月26日，山西分公司成功发行了银行间市场首单新能源兼光伏类REITs，发行规模5.51亿元，发行利率3.02%/年，创下全国类REITs产品发行最低价格。
图表11：项目信息
数据来源：Wind
3.3上海能源科技发展有限公司2022年度第一期绿色定向资产支持票据(类REITs)
9月27日，上海能科发行了全市场首单权益型风电类REITs，发行规模9.37亿元，优先A档发行利率3.00%/年，优先B档发行利率3.56%/年，加权平均利率3.10%/年。
图表12：项目信息
数据来源：Wind
3.4西部-光证-中铁建资产支持专项计划
9月1日，西部-光证-中铁建资产支持专项计划，发行规模11.09亿元，发行主体为华电金泰(北京)投资基金管理有限，优先级加权利率为4.20%。
图表13：项目信息
数据来源：Wind
3.5中信金石-招商蛇口二期资产支持专项计划
9月9日，中信金石-招商蛇口二期资产支持专项计划成功发行，该项目是创新意义的央企储架式权益型购物中心类REITs项目。发行主体为光鸿投资有限公司，发行金额7.34亿元，优先级加权利率3.80%。
图表14：项目信息
数据来源：Wind
小结：
9月，利率下行，为冷寂已久的资产证券化市场送来了秋天的第一缕暖风，从九月不动产整体资产证券市场来看，发行利率都属于较低水平，预计10月份还会有更多资产证券化产品发行。
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