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江苏房地产经济路在何方?

经济观察报

2022-09-29 18:26北京

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刘奇洪/文

江苏房地产业发展特点

江苏的房地产业,就投资额、商品房销售面积、商品房销售额等关键指标而言,与江苏省的经济总量一样,长期居于全国前两名位置。

在新冠肺炎疫情发生前的2019年,江苏房地产开发投资额12009.3亿元,仅次于广东的15852.2亿元,排名第二;江苏商品房销售面积13973万平方米,仅次于河南的14278万平方米,排名第二;江苏商品房销售额16259.6亿元,仅次于广东的19748.2亿元,排名第二。

尽管江苏房地产业体量很大,但江苏的本土房地产企业并不出众,全国前20名的房地产企业中,鲜有江苏房企的身影,就算有,也是老牌头部房企自身出问题被挤出所致。

江苏房企不出众,并不是因为“低调”。房地产企业发展依赖于城市发展、城市影响力,熟悉江苏城市的人知道,苏州、无锡、南通经济总量大,并不是来自这些城市主城区的实力,而是来自这些城市下辖县市的经济实力,这些城市主城区的经济总量比重均在55%以下,且这些城市经济发展主要依赖于制造业发展。

南京作为江苏的省会城市,虽然科教影响力覆盖全国,行政影响力覆盖江苏全省,但经济影响力不会超过南京都市圈。

表1:2021年苏州、无锡、南通市区地区生产总值比重

江苏鲜有走到全国前列的房地产企业。“出圈”走到全国的房地产企业,一是因产业链发展延伸到房地产领域,如建筑业起家的中南控股集团,不满于一直“做乙方”而延伸到“做甲方”;二是由地方性企业亦步亦趋逐步发展成区域性企业或全国性企业,如有“第二万达”之称的新城控股集团;三是与商业、商贸高度捆绑的“两星”(月星、红星)和苏宁。但江苏房地产企业到了一定规模,就把总部迁到上海(“两星”、新城),或在上海建立第二总部(中南、苏宁)了。

江苏经济强、百姓富,工业化、城市化快速发展,本土房地产企业无法满足本地百姓的住房需求,同时,江苏各级政府补贴式园区开发,使得财政收支压力增大,再也不能延续本土房地产企业“低价拿地、低价开发、低价销售”的城市开发模式,需要引进全国头部房地产企业打破“低价开发”循环。

于是,在2008年、2015年两次房地产低谷后,江苏各个城市迎来了全国头部房地产企业攻城略地式的开发,重点方向:一是地市,围绕各级开发区,走“产城融合”式开发道路,一般结合产业开发,拿地面积大,在主城边缘或远离主城;二是重点瞄准全国百强县(市)的城区进行开发,围绕优质基础教育资源拿地;三是紧跟江苏轨道交通建设步伐,在高铁站、城铁站、地铁站附近拿地,按照TOD模式开发。

但这类房地产企业往往只求开发进度、销售进度,加上客观上存在“投资阵线长、管理层级多”的问题,导致一些项目资金跟不上、质量问题投诉多。

2020年后,新冠肺炎疫情反反复复、国际经济形势恶化,房地产业也迎来了真正的“拐点”,对激进的房地产企业来说,“活下去”成为唯一命题,但在国内外经济形势没有根本好转的情况下,也许当前暴露的问题只是冰山一角而已。

江苏房地产业存在主要问题

房地产业是工业化、城市化发展的产物,因为工业化、城市化是吸引人的主要路径,而房地产业回归本质是为人提供住的空间。

十年来(2010-2020),江苏是中国人口增加排名第三的省份,根据第七次全国人口普查数据,江苏增加了6088113人,仅次于广东、浙江,同时,十三个地市也都实现了人口增加。但真正在江苏全省人口比重中增加的城市只有苏州、南京、无锡、常州四个,这也是江苏人均地区生产总值和人均可支配收入最高的地市,反映在房价方面,也是相对较高的。与此对应的是,其他地市人口比重都是下降,房价也缺乏支撑依据。

一个城市的人口绝对值和相对值都呈增加趋势,与产业发展紧密相关。近年来,江苏经济发展尤其是新兴产业的发展也主要体现在这四个城市。

其中,苏州人口增加,一方面得益于新一代信息技术、生物医药、高端装备制造等产业发展,另一方面得益于苏州大量科教资源(大学、科研机构);南京人口增加,一方面得益于南京都市圈发展,另一方面得益于南京科教优势和软件、智能电网等新兴产业发展;无锡人口增加,一方面得益于物联网、芯片、生物医药等新兴产业发展,另一方面得益于传统产业转型升级;常州人口增加,一方面得益于光伏、动力电池、新能源汽车、高端装备制造等新兴产业发展,另一方面得益于本土民营企业快速发展。

由于苏州、南京、无锡、常州等城市有新兴产业强烈支撑,未来这四个城市还将继续吸引外来人口,房地产业将随着新兴产业和城市发展呈稳定发展态势。

表2:第七次人口普查江苏省各地市人口及其所占全省比重

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南通、扬州、徐州、连云港等地市,因交通区位、新兴产业、城市发展还没有到快速发展阶段,导致在江苏省的人口比重数据出现降低,但未来5-10年,随着交通区位、新兴产业和城市发展的变化,南通、扬州、徐州、连云港人口比重将呈上升态势,房地产业也将有望呈健康发展态势。其中,南通得益于通州湾开发和苏南、上海产业转移;徐州得益于教育、医疗和交通发达,从而吸引苏鲁皖豫周边城市人口迁入;扬州发展得益于交通改善、新兴产业超前布局、高教资源丰富和宜居城市环境;连云港得益于门户城市位置和交通优势。

泰州、盐城、淮安、宿迁、镇江五市,由于新兴产业发展不足,同时随着交通发展导致虹吸现象,人口不太可能出现大幅增加趋势,例如,随着跨越长江通道建设,盐城、泰州将可能有更多人口迁入到上海、苏州、无锡、常州,其中,盐城人口迁入上海、苏州为主,泰州人口迁入无锡、常州为主;随着宁镇地铁建设开通,镇江将有更多人口迁入南京。

江苏房地产业发展趋势

产业发展导致人口增加,人口增加导致房地产业发展。江苏经济发展的优势在制造业,江苏经济发展的劣势在服务业尤其现代服务业。

江苏经济的发展趋势:一是随着工业4.0时代到来,中国经济发展的热点,将由“2C”产业转向“2B”产业,未来江苏围绕“专精特新”产业发展起来的主题产业园将成为最有生命力的经济增长点;二是江苏都市圈将成为区域发展重点,江苏经济将由县域经济为重点转为都市圈经济,这就导致都市圈核心城市能级将要提升,同时都市圈中的节点城镇、门户城镇成为发展重点;三是江苏高教资源将趋于分布式配置,围绕高教资源的布局,教育地产将是房地产业发展重要方向;四是江苏城市化由市区城市化转为全域城市化,导致房地产业发展重点不局限于城区、市区,而是全域。

根据江苏社会经济发展趋势变化,坚持“人口跟着产业走、房产跟着产业走”原则,江苏房地产业发展方向:一是关注都市圈核心城市更新项目,城市更新将是房地产业未来重点发展方向,重点需要关注南京、无锡、常州、徐州、南通等城市老城改造;二是围绕主题产业园,按照“产城融合”发展模式,发展产业新城,重点关注南京、苏州、无锡、常州、南通等城市产业新城发展;三是根据高教资源分布式配置,发展高教地产,重点关注苏州、无锡、常州等地高校布局;四是以县区市为范围,根据都市圈全域城市化需要,发展多样化地产项目,重点是全国百强县市全域城市化;五是根据轨道交通发展,关注TOD开发模式;六是关注商贸物流业发展,发展物流地产、电商地产。

(作者为河海大学区域和城市高质量发展智库首席专家)

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