独立观点，静观西安楼市。
板块分析，避免雾里看花。
二环内，小户型!西安曲江大明宫板块的璟宸尊域府值得买吗？
最近的西安楼市，大面积改善有点泛滥，动不动200㎡的户型让购房者们望而生畏，不免怀疑难道西安真的已经步入了全民富豪的时代？
答案显然是否定的！形成这种局面的与前两年开发商的拿地和规划定位有很大关系，“盲目自信”遇上“楼市下行”，结果就尴尬了！
何况有些是真的高端，而有些却是强凹造型，只能沦为市场笑料。
其实不论什么楼盘最核心的竞争力还是地段，比如“暴雷”的融创6月份港务区望江府开盘2000多人摇号；此次8月份登记的西区DK1只有472套房源，登记量已经达到1061个，其中刚需其中刚需家庭420个，普通家庭641个。
其中奥体中心临河的绝版地块及周边的配套资源发挥的作用巨大，大到让购房者们不惜冒险。
接着我们也来聊聊接下来将要登记的刚需盘，璟宸尊域府项目前段时间就有人在问，只是不过备案价格一直没出来。
8月15日这个项目的价格终于公示，5#、8#两栋楼总共370套房源，毛坯均价16467元/㎡，户型面积以91㎡、100㎡、116㎡、128㎡的三室户型为主350套，另有86㎡的两室2套、183－262㎡的跃层户型12套。
这种主打刚需产品的户型在当下的西安楼市并不多见，这给预算有限的购房者提供了一个上车的机会。
项目容积率4.87属于相当高的水平，规划了8栋楼全部为33层的高层，2梯4户，在居住体验上不能要求太多。
璟宸尊域府项目地块是西藏城投4.336亿元在2018年10月份摘的地，总共3宗共计106.63亩；其中住宅用地60.563亩，当时拿地楼面价4401元/㎡；另外两宗地块为商服及安置用地，也就是现在已经建成入住、运营的静安广场与和源馨苑。
几宗地都为标牌市场及周边棚改用地，从区域看项目位于二环内城墙根，距西安钟楼商圈不过2.5公里，周边商超、交通便利发达，距地铁2号线安远门站点仅600多米，往东1.5公里为大明宫遗址公园。
在教育配套方向，项目对面为西安市第十中学，附近的莲湖区郝家巷小学距离项目也不过500多米。
唯一不足的就是周边的环境，虽然与10年前已有了大的改观，但周边的老旧家属楼仍旧是个困扰，短期内也没有什么重大的拆改计划；不过目前该片区域属于曲江大明宫范围，未来或许还有机会。
站在二手房角度，这个区域不缺房子，而且价格都在1.2万元左右，甚至还有个别万元以内的二手房源，只是房龄较老，属于大家普遍认为的“老破小”范畴；而检索10年内新房的价格基本在1.6-2万元的价格
因此综合去看，璟宸尊域府毛坯均价16467元/㎡并不算贵，比较适合预算不多的群体上车！
而对于改善群体个人并不推荐，毕竟在产品和环境上都存在着明显的不足，既然要改善那就要考虑在居住体验上更上一层楼，大家觉得呢？