小镇诗人
水皮杂谈 一家之言 兼听则明 偏听则暗
最后一片礁石，在不断袭卷冲刷的激浪面前，很可能正在根基动摇。
因为一则“商票逾期”的传言，素来被称为中国民营房企优等生的龙湖集团（HK:00960），在8月10日股价陡跌16.40%，最后报收20.90港币/股。公司方面第一时间辟谣了相关暴雷问题，就在当天晚间，上交所也发布公告帮其背书，称该则消息不属实。
一天之内近250亿港币的折损，当然会肉痛，但似乎并没令那位58岁的龙湖舵手吴亚军乱了阵脚。10日下午的小型投资者电话会议上吴氏表示：“原因主要是源于市场的惊慌。但其实龙湖是很淡定和从容的”。
随着港股内地房产企业的全线下跌，外界对于龙湖的信心可能并不如吴亚军表现的那般充沛。8月10日当天，碧桂园跌超7%，旭辉控股跌超5%，而龙湖当日盘中也迎来自己52周最低股价20.10港币/股，相较期内最高时的47.75港币/股，已经跌去了57.9%。
更麻烦的，做空势头没有打算就此罢休——在5、6月间，每日针对龙湖的做空比例在10%左右，但至7月之后已上升为20%的“新常态”，峰值甚至能达到41.37%。原因很简单：当前央企中海与华润置地的市净率已跌至0.52与0.79，万科为0.55，同属民企的碧桂园则低至0.23，而即便遭遇单日大挫，龙湖市净率仍在0.83。在美元债方面，龙湖中远期产品当前是60美分，近期产品则为90美分。而它的同行类似产品却都已是30美分。
能做空的对象正愈来愈少，吴亚军的公司显然是一个好猎物。
一般来说，秃鹫仍需要以沽空报告或大行研报作为精确制导的引信，这一次正是来自瑞银发表的报告。该行根据闲置现金来衡量4家内地房企碧桂园、万科、龙湖和旭辉的现金消耗率，并对需要多少合同销售量能够使其现金流达到收支平衡进行了评估。由此，瑞银将龙湖的评级由“买入”下调至“中性”，并将目标价从 57 港元/股下调至 25.7 港元/股。
针对蓄意做空者，不要妄想一战反击得手，哪怕辟谣公告言辞凿凿。8月11日龙湖全天反弹了5.74%，但当天的做空比例依旧达28%。不出所料，至8月12日午盘前其果然又下跌了7.24%至20.51港币/股，盘中甚至触及19.98港币/股的52周新低。这足以证明目前市场如同一只惊弓之鸟，一则不能自圆且结论滞后的报告，一样能引发剧烈动荡。
或许这次被拖下水，与同为重庆本埠兄弟企业的金科也不无关系。后者物业股金科服务（HK:09666）在8月1日向其母公司借款15亿用于补充流动资金，而当日股价暴跌37.37%报收9.72港币/股。与此同时，摩根大通将其评级由“中性”下调至“减持”。在下调评级之后，金科服务股价虽然小幅上涨，也不过一直维持在11港币上下，相较其52周最高56港币/股，仅只有其18%左右，市值仅存72亿港币。而就当这一事件发生不到10天，龙湖也被瑞银降级。
这不是两家企业第一次被放在一起讨论，多年来龙湖与金科一直都是相互比较的镜向标的。不仅仅是因为二者都是重庆本埠的龙头民营地产企业，金科也与龙湖一样，连续多年均处于“三道红线”中的绿档，同时自2018年以来长期占据着重庆市百强企业前三的位置，在最近两年更是一直都是状元和榜眼。
这两家房企能够做到如此稳健的原因，其实和其诞生地重庆少不了干系。根据《中国城市统计年鉴》数据显示，截至2020年，全国商品房和住宅销售面积数据重庆以6143万平米的数据高居榜首，而紧随其后的成都才“堪堪”3600万平米。这一数据反映出一个事实：重庆市可用作商品房建设的土地资源非常充沛，多年的土地出让面积在全国所有城市中遥遥领先。加之重庆市政府长期以来一直在刻意压低土地交易价格，这就让各个房企在初期拿地盖楼之时，不会面临过于巨大的资金压力。
截止2022年1-6月，重庆市年内土地累计出让面积1662.16万平米。其中仅在六月，住宅用地成交面积达91.77万平方米。如果类比同为直辖市的北京，2022年6月北京市土地出让面积为16.13万平方米，其中住宅地成交面积为——0！天津市该6月土地出让面积为39.47万平方米，其中住宅地成交面积同样为0。
西南望，该月重庆市全部用地成交地面均价为1231元/平米，而京津的价格分别为11764元/平米和1403元/平米。虽然看似重庆与天津的交易价格类似，但是天津的工业仓储用地楼面面积占比达73.8%，而重庆与北京则分别为52.2%与55.3%。
可见在重庆拿地对于房企来说还是一件相对容易的事情。虽然当前房企整体资金压力较大——有券商研报统计，下半年有大概220亿美元债券到期，流动性仍充满挑战——而对于这两家以重庆为根基的房企，“面粉”依旧值得入手。
基于山城特有的地形地貌，重庆市整体住宅趋势一直以高楼为主。根据2020年贝壳研究院发布的一份研究报告显示，重庆30层高以上的超高层住宅数量达到了2219栋，全国排名第一，远超第二名的武汉，遑论成都。这也意味着仅以每平米的土地计，能够给地产企业产出更多的效益。
所以不得不说，这两家房企能够在如今地产行业整体低迷的情况下还能力保不失，与出生地有关。只是，资本市场更喜欢以“全国一盘棋”来看待问题，“通杀”，成了他们的首选项。
更有意思的是，两家公司还有一项撞车——两位老板都与原配分手。不过，同是在1964年出生的吴亚军以及黄红云虽都是离异之身，但期间历程却大相径庭。
就在2021年5月23日晚，金科股份发布公告称，公司实控人黄红云被法院列为被执行人，原因是2017年黄红云与前妻陶虹遐离婚涉及的部分财产分割未完成而引起分歧。
黄老板显然不是和平分手。这段早在2017年就应该划上句号的婚姻，只因具体分财不明直到现在也没有尘埃落定。此前有媒体报道称黄红云“被执行”是因为3.7亿元的分手费尚未支付，可也有消息人士透露：“绝不止这些”，那只是3.7亿股支付的现金！若对应当时的公司市值，高达22.86亿元。如果按照在金科控股中黄红云占股 51%，陶虹遐占股 49%算，真实价值如若以金科控股持有金科股份共7.59亿股计，陶女士通过金科控股间接持有金科股份3.7167亿股，与上述消息确实吻合。
但是知情人士进一步透露，根据约定，陶虹遐应从 7.59 亿股中拆分出 3.7亿股至新公司。但黄红云截至目前仍未履行其股票拆分和过户义务。因此，2021 年 5 月 20 日，陶虹遐向法院申请强制执行拆分。
其实在此前离婚诉讼之时，黄老板已独立支付了466万元的案件受理费，毕竟一日夫妻百日恩，看来也并不愿意彻底撕破脸皮。可是20亿并不是400万，对黄来说不是小数目。
而同样遭遇这等风波的龙湖吴亚军离婚，就低调且平稳多了。
吴亚军与其丈夫蔡奎在2012年11月便结束了恰好二十年的伴侣生活，至于彼时双方共同持有的75.65%的龙湖股份，两人也分别拿到了45.4%以及30.2%。不得不说，吴亚军作为商界典型的女强人，很有知人之明，并没有让自己的丈夫参与到龙湖整体的运作中，且自龙湖上市起，两人的股权也一直分属两个离岸信托分别持有，故离婚一事不涉及股权变动，对公司的运营也没有影响。甚至在2012年12月31日龙湖股价报收10.53元，为该年公司股价的峰值。而蔡奎当时拿到的龙湖股份，价值超过200亿港币。
当然也正是因为这样一手离岸信托的准备，分别将龙湖集团的股份转移到在英属维尔京群岛的两家公司中，而在信托成立之后，这对前夫妻都不再直接控制龙湖的股权，但是也保证无论两人的身份与关系发生何种变化，公司股权都将通过家族离岸信托而聚合在一体，这也是两人行动一致性的保障。
可唯独没让吴亚军想到的是，蔡奎离婚不久便与一位空姐结婚。进而，蔡氏又很快于香港成立了佳辰资本，2016年以4.4亿欧元竞购德国科隆市政厅和朗盛竞技场，不久又以8000万英镑买下伦敦希尔顿逸林酒店。但值得注意的是，蔡奎曾多次减持龙湖股权，而接盘者恰是吴蔡二人唯一的女儿蔡馨仪。虽然分手，但这对前夫妻明显彼此有过沟通。
就在8月12日，通过吴亚军旗下Charm Talent International Limited与蔡奎旗下Junson Development International两家公司，分别获得1.34亿新股与0.66亿新股，龙湖的实际上的两位大股东以息代股，替代总现金股息约37.15亿元及18.42亿元。吴蔡两位老板，只能说打断骨头连着筋。
所以，婚姻上二位老板都不顺利，但看得出在手尾处理上，吴亚军更胜一筹。
而当时间来到2022年，金科出现了自2015年开始从未发生的“增收不增利”现象。根据2021年年报显示，金科股份销售额1840亿，同比下降17.56%，销售面积1966万平米，同比下降12.23%；收入1123.10亿，同比增长28.05%；毛利率17.22%，同比下降5.94个百分点；归母净利润36.01亿，同比下降48.78%。
与此同时，2022年一季度金科股份营业收入126.72亿元，较上年同期基本持平；净利润为-2.60亿元，同比下降138%，其中归属于上市公司股东的净利润为-2.94亿元，同比下降164%。而龙湖集团却在2021年实现营业额2233.8亿元，同比增长21%；归母核心净利润为224.4亿元，同比增长20.1%。
“只要我们真正相爱,哪怕只有一天,一个小时,我们就不应该有一刀两断的日子”。这是王小波在信中告诉他一生挚爱李银河的话。世上只有一个王小波，而且对于无论是黄红云亦或者吴亚军，离婚已经不能简简单单称之为“家事”了。
截至8月15日午市收盘，龙湖微涨0.23％至22.1港元，市净率则回归0.92。而金科服务今日上午就续跌3.29％至10.58港元／股，A股上的金科股份同期挫1.59％，总市值计131.89亿元，较今年1月下旬录得的52周高点，已损失166.6亿元。
攘外须安内，黄先生或该向吴女士取经了，毕竟现在是特殊时间。而且，虽然8月15日这天房贷利率再次下调，但没有人知晓市场恢复信心还需要熬多久，这不可像满山城的牛油底汤火锅能精确计算时间。