中国近40年，共有4次经济危机。
前3次能顺利走出，与房地产密不可分。
当我们再次面临危机，该何去何从？
本文节选自经济学者赵燕菁《在十字路口的房地产》。
中国经济病了吗？
反反复复的新冠疫情和急剧变化的国际局势，对中国经济带来的冲击，毋庸质疑。
但这些都不是中国经济的“基础疾病”，而是皮外伤——
看上去满脸是血，皮破骨折，但实际上这些影响都是表层性和一过性的。
外部因素对中国经济的影响，只有通过金融系统传导，才会引发经济全局性的混乱。
只要金融系统不出问题，中国经济很快就会满血复活。关键还是取决于自身的抵抗力。
一、近40年4次危机
以往中国经济走出的几个危机，都和房地产密切相关。
1、第一次危机：80年代
1992年邓小平“南巡讲话”，让中国走出了危机，并最终突破美国封锁。
实际上，中国经济恢复增长在1991年就已经开始了。那一年，中国经济从1990年的3.9%一举增加到了9.3%。
那么，1991年走出危机的真正原因是什么？是1990年实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
正是这个条例，使得巨量城市土地成为有价资产，地方政府才可能用土地做抵押，开展大规模投资。
2、第二次危机：1997年
中国能走出“亚洲金融危机”，与实施积极的财政政策、稳健的货币政策，以及深化国有企业改革有关。
但最实际的是“1998年房改”。可以说这是中国一次被严重低估的伟大创新。
正是这个政策，打开了地方政府直接融资的大门，让巨量城市家庭成为有产阶级。
同时也盘活了前些年经济过热留下的“烂尾楼”，房地产开始成为中国经济的支柱产业，一直到今天。
3、第三次危机：2008年
2008年之前和2008年之后的经济，是两个完全不同的经济。
中央政府扩张性逆周期投资“4万亿”。有学者估算，“4万亿”最终撬动的配套投资，高达30万亿元。
“4万亿”是哪里来？地方政府。中央政府负担约1万亿，地方政府负担约3万亿。
为什么中国地方政府乃至社会当时会有这么多钱？答案是2004年之后，地方政府土地收入暴增，得益于2004年“831”土地招拍挂的强制推行。
城市不动产的价值飙升，为全社会提供了海量的信用。2004年土地招拍挂，使中国出乎意外地成为一个资本强国。
4、第四次危机：2019年
现在我们面临的，是第四次危机。
既然中国过去增长三级助推火箭，都是房地产。那么，今天房地产如果熄火，后果也必然是全局性的。
这次危机，我们该如何去破解？
二、哪里出了问题？
房地产政策产生问题，根源在哪里？
第一，把“住”、“炒”对立起来；
第二，把增量视作房地产的全部。
“土地财政”这个词，本身就体现了对房地产本质认识不清，以为卖地、买房就是房地产的全部。
其实，房地产最主要的功能，不是直接融资，而是创造信用。
中国房地产从一开始就是金融——卖地、卖房是融资，买地、买房是投资。
融资和消费，本质上是不兼容的。既要金融（投资增值）手段，又要达到消费（解决住房）目的，正是房地产政策设计左右为难的主要原因——
如果要实现“住”，就必须牺牲“炒”。
如果牺牲“炒”，经济增长就会资本不足，轻则经济下滑，重则陷入危机。
为了“纠正”地方政府的土地依赖，不能让房产成为脱缰野马，中央要求地方政府负起“住”的职责。于是，各级政府出台了一系列旨在控制房价为目标的政策。
市场供给过剩，商品房去化周期越来越长。再后来，持续限价、限购、限贷、融资不畅……
市场从“供不应求”的预期，突然变为“供大于求”的预期。
终于在2021年下半年，20年屹立不倒的世界最大资本市场——中国房地产，深受重创。
三、要恢复流动性
任何资产一旦进入“供大于求”预期，立刻就会失去流动性。
当务之急，就要立刻把房地产送进ICU——不论有多少后遗症，都必须先让房地产恢复心跳！
有人想当然地以为，只要稍稍放松控制，房价立刻就会出现报复性反弹。
但现实是，房价如同生育率，压下来不容易，并不意味着恢复增长就容易。
只有价格上涨的资产，才有投资的价值。简单取消各种限购，并不足以创造资产价格上涨的预期。
决定需求的，不是价格的高低，而是价格是涨还是跌。只要价格下跌，即使价格不高，需求会萎缩。“买涨不买跌”。
要想恢复流动性，唯一的途径，就是让资产从“供大于求”变为“供不应求”。
所谓“房住不炒”，并不是要砍掉“炒”这个长腿，而是加长“住”这个短腿。
好。我们再来说说房地产进入ICU的急救。
既然是“急救”，黄金窗口就至关重要。如果不尽快“上呼吸机”，房地产市场就有日本化的危险——就算不会马上休克，也会长期休眠，变成植物人。
- 要立刻撤销不合时宜的打压房地产政策，分类解除开发商出清的限价条件，给市场明确的信号——房价会企稳回升！
- 要从价格管理转向数量管理。把存量房地产出清作为短期内的首要目标，要用去化周期取代房价，作为监控、评估各地房地产调控是否到位的核心指标。
- 根据去化周期确定城市商品房供地多少。对于去化周期没有达标的城市，要停止其向市场新增供地的资格。一味让国企去托市，是饮鸩止渴。
- 在去化周期特别长的城市，要考虑土地回购。中央政府的专项债与其投在没用的基础设施上，不如购进地方政府的土地。
- 必须尽快出清已经进入市场的商品房用地。必要时，政府要在市场上大规模逆回购。
没有完美的政策。好的政策不是没有瑕疵，而是能够平衡短期危机与长期利益的政策。
当前中国经济必须先止血，再开刀。没有主要资本市场——房地产市场的恢复，经济就不会恢复心跳。其他手术再成功，也改变不了可能出现经济衰退的大局。
扒君精选
1、 行业趋势
地产线上营销10大趋势 ǀ 行业数字化营销现状 ǀ 房企数字化3大难题 ǀ 营销公司化 ǀ 品牌营销8大趋势 ǀ 互联网创新型语言 ǀ 2022做好两件事 ǀ 多内卷、少外包 ǀ 自渠建设9大趋势 ǀ 内部创业 ǀ 经济大环境
2、线上营销实操
线上平台运营 ǀ 新媒体策划推广 ǀ 线上自渠建设 ǀ 线上整合营销 ǀ 抖音房产电商 ǀ 抖音私域流量 ǀ 电商费用分析 ǀ 线上人才招聘 ǀ 营销人转型 ǀ 地产人加油 ǀ 私域运营3大能力 ǀ 直播卖房4亿 ǀ 直播卖房1700套 ǀ 东方甄选
3、友商研究
明源 ǀ 万科 ǀ 恒大恒房通 ǀ 碧桂园 ǀ 雅居乐 ǀ 富力 ǀ 花样年 ǀ 恒大房车宝 ǀ 贝壳 ǀ 天猫好房1. 2 ǀ 线上渠道商 ǀ 居理新房 ǀ 奥园 ǀ 乐居 ǀ 旭辉 ǀ 龙湖 ǀ 龙光